Nói đến xu hướng định hình thị trường hay lộ trình của thị trường bất động sản trong tương lai rất rộng lớn. Chúng ta đã đưa ra rất nhiều các dự báo khác nhau và dự báo thì bao giờ cũng có sai số. Sau những ảm đạm vừa qua, nhiều người mong tới “điểm đảo chiều” của thị trường. Vậy sau điểm đảo chiều này thị trường biến động thế nào và sẽ phụ thuộc vào các yếu tố nào, thưa ông?
Ông Nguyễn Quốc Anh: Chúng tôi cho rằng, điểm đảo chiều của thị trường sẽ phụ thuộc vào một số yếu tố sau đây.
Thứ nhất là tình hình kinh tế vĩ mô và thị trường bất động sản. Dự báo tăng trưởng GDP năm nay của chúng ta đạt 5,1% thấp hơn dự báo hồi đầu năm là 6-6,5%. Điều này cho thấy đây là một năm tương đối khó khăn. Tuy nhiên, trong bức tranh vĩ mô chúng ta vẫn có điểm sáng có liên quan đến vốn FDI đăng kí và FDI thực hiện. Trong 11 tháng của năm 2023, tổng lượng vốn FDI đăng kí vào Việt Nam đạt mức 2,8 tỷ USD, đây là con số rất tốt trong khu vực Đông Nam Á. Bên cạnh đó, chúng ta đã có sự chuẩn bị nền cho sự phát triển kinh tế trong vòng 15-30 năm nữa bằng việc kí kết các hiệp định đối tác chiến lược toàn diện với khá nhiều nước như Mỹ, Nhật Bản, Nga, Trung Quốc,…
Bức tranh vĩ mô thứ hai mà giới bất động sản đề cập đến nhiều là trái phiếu và tăng trưởng tín dụng. Nếu như năm 2021 chúng ta phát hành trái phiếu bất động sản đạt 270 ngàn tỷ thì sang năm 2022 đạt 50 ngàn tỷ, năm 2023 cải thiện hơn đạt 70 ngàn tỷ. Về tăng trưởng tín dụng, năm 2021 đạt 12%, năm 2022 đạt 14% và 11 tháng đầu năm 2023 mới đạt khoảng 8,21%.

Bức tranh về trái phiếu có thể cho chúng ta thấy, mặc dù đã có các Thông tư, Nghị định như Nghị định 08 thay thế thông tư 16 nhằm hỗ trợ giãn, hoãn về mặt trái phiếu. Tuy nhiên, lượng phát hành trái phiếu năm 2022 và năm 2023 tổng lại chưa bằng một nửa so với năm 2021. Vì vậy, dòng vốn để hỗ trợ cho thị trường bất động sản đang gặp nhiều vấn đề. Tăng trưởng tín dụng 11 tháng đầu năm 2023 chỉ đạt 8% so với mục tiêu 14-15%. Như vậy, chúng ta còn 1 triệu tỷ đồng cần giải ngân trong quý IV/2023 là rất khó khăn. Doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn về dòng vốn. 
Yếu tố thứ 2 đó là về mặt lãi suất. Trong năm 2023, Chính phủ và Ngân hàng nhà nước đã thực hiện việc điều chỉnh các cái lãi suất điều hành, lãi suất tái cấp vốn, lãi suất tái chiết khấu, lãi suất huy động cũng giảm. Lãi suất huy động trung bình giảm từ 6% xuống 4,75%; lãi suất tái chiết khấu từ 4,5% xuống 3%. Như vậy, động thái quyết liệt trong việc giảm lãi suất điều hành là tín hiệu tích cực. 

Tuy nhiên khi nhìn vào tỷ trọng tiền gửi tiết kiệm của người dân có thể thấy 9 tháng năm 2022 tăng 6,3% và 9 tháng năm 2023 tăng đến 10%. Con số này cho thấy, doanh nghiệp thì gặp khó, không có tiền, người dân lại tăng tiền để tiết kiệm. Rõ ràng, dòng vốn ra thị trường đang gặp khá nhiều vấn đề. Chắc chắn nếu thị trường không có tiền thì thị trường không thể phát triển được. 
Cuối cùng, chính sách đầu tư công được đánh giá là điểm sáng của năm 2024. Việc đẩy mạnh đầu tư công tạo cơ sở hạ tầng, thu hút vốn FDI, tạo công ăn việc làm. Tốc độ giải ngân đầu tư công tính đến tháng 11/2023 đạt 65% so với chỉ tiêu và tốt hơn so với cùng kì năm trước.
Vừa qua, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản đã được thông qua với nhiều nội dung quan trọng cũng kì vọng sẽ giúp thị trường khởi sắc hơn.

Đã có nhiều ý kiến so sánh giai đoạn khó khăn hiện nay của thị trường bất động sản với chu kì trước vào năm 2012-2013. Ông có thể phân tích rõ hơn sự giống và khác nhau về tín hiệu đảo chiều giữa chu kì trước và chu kì lần này?
Ông Nguyễn Quốc Anh: Trong chu kì trước, tín hiệu đảo chiều xuất hiện ở quý II/2013, lần đầu tiên sau 7 năm lượng tồn kho giảm 15% với 3 tác động từ: lãi suất, tăng trưởng tín dụng và chính sách liên quan đến bất động sản.
Mỗi yếu tố có độ trễ khác nhau. Lãi suất tiền gửi huy động dưới 6 tháng quý I/2012 NHNN bắt đầu giảm mạnh nhưng phải mất 1,5 năm sau thị trường mới bắt đầu phản ứng, tức quý II/2013. Về tăng trưởng tín dụng, năm 2012 tăng trưởng 7%, năm 2013 tăng trưởng 13%, tức là mất 1 năm. Về chính sách cho bất động sản, năm 2013 chúng ta tung gói 30 ngàn tỷ, thông qua Luật Đất đai sửa đổi và thị trường cũng mất 1 năm mới có phản ứng.

Như vậy, chúng ta có cơ sở để nói về thời điểm đảo chiều. Và các yếu tố ảnh hưởng đến việc đảo chiều đó là lãi suất, tăng trưởng tín dụng và chính sách liên quan đến bất động sản. Các yếu tố này đã thay đổi, biến động rất rõ ở chu kì trước (2012-2013). 
Tới năm 2023, tổng quan thị trường có xu hướng đi ngang. Lãi suất điều hành cũng được điều chỉnh giảm mạnh, tới quý IV/2023, lãi suất huy động đã giảm 3-5% so với đầu năm. Tín dụng đầu năm đưa ra 14-15% tuy nhiên cuối tháng 11/2023 mới đạt 8,21% tức là cách khá xa con số đề ta. Về chính sách liên quan đến bất động sản, chúng ta có gói 120 ngàn tỷ, Thông tư 02 về cơ cấu thời gian trả nợ,…
Tuy nhiên, thị trường khó có thể quay trở lại ngay thời kì hoàng kim.

Với rất nhiều thông tin tích cực trong năm nay thì phải sau một khoảng thời gian nhất định thị trường mới “thấm”. Để thị trường trở lại, chúng ta cần có lộ trình. Vậy trong giai đoạn trước, quá trình phục hồi của thị trường diễn ra như thế nào, thưa ông?
Ông Nguyễn Quốc Anh: Khi so sánh với bối cảnh thị trường trong giai đoạn trước (2012-2013) khi tín hiệu đảo chiều xuất hiện vào quý II/2013 tới khi thị trường quay trở lại có 4 giai đoạn khác nhau. 
Giai đoạn thứ nhất là giai đoạn thăm dò, giai đoạn này có đặc điểm giao dịch mang tính chất nhỏ lẻ và tập trung vào loại hình ở thực. Giai đoạn này xuất hiện ở quý III/2013.
Giai đoạn thứ 2 là giai đoạn củng cố, tạo đà đi lên cho các giai đoạn sau này. Nó sẽ giải quyết 3 vấn đề: khơi thông nguồn tiền, chính sách pháp lý và chính sách tiền tệ. Nó diễn ra trong vòng 3 quý, quý IV/2013 và quý I, II, III/2014.
Giai đoạn thứ 3 là giai đoạn khởi sắc khi kinh tế phát triển, nguồn cung phục hồi và giá tăng trưởng một cách ổn định, diễn ra trong vòng 4 quý từ quý III/2014 đến quý 2/2015.
Giai đoạn ấn tượng nhất là giai đoạn thị trường tăng giá ổn định, nhiều loại hình tham gia bao gồm cả loại hình đầu cơ kéo dài từ quý III/2015 đến năm 2019. 
Chúng tôi đưa ra một bức tranh như vậy để chúng ta có thể thấy rằng, thị trường đang trong đà đi xuống, khi đến điểm đảo chiều thì cần một khoảng thời gian nhất định mới có thể quay trở về giai đoạn trước khi khủng hoảng xảy ra.

Sẽ khó có thể so sánh giai đoạn đảo chiều hiện tại với giai đoạn đảo chiều của những năm trước đây. Tuy nhiên, chúng ta có thể hình dung cơ bản bức tranh thị trường sau đảo chiều của giai đoạn này ra sao, thưa ông?
Ông Nguyễn Quốc Anh: Giai đoạn thăm dò, diễn ra khá nhanh trong khoảng 1 quý sau giai đoạn đảo chiều khi dòng tiền vào thị trường khá nhỏ lẻ và tập trung vào một số loại hình mang tính ở thực như chung cư hay nhà riêng. Dòng tiền rời các tài sản mang tính chất đầu cơ và chuyển dần các tài sản mang tính chất phòng thủ và tạo ra tiền. Lượng giao dịch tăng chủ yếu ở các căn hộ có diện tích nhỏ ở các dự án đã hoàn thành, có đầy đủ pháp lý, chủ đầu tư uy tín, có hỗ trợ lãi suất. 
Ở giai đoạn hiện tại, 6 tháng đầu năm 2023, tổng lượng giao dịch đạt khoảng hơn 200 nghìn và 6 tháng cuối năm 2023 sẽ vượt con số này. Lượng giao dịch này sẽ cần thời gian để phục hồi và sự phục hồi sẽ đến từ chung cư. Chung cư là loại hình ít ảnh hưởng nhất thậm chí giá ổn định và ít bị ảnh hưởng nhất. Có thể thấy, ở bất cứ một giai đoạn khủng hoảng nào của thị trường, loại hình ở thực bao gồm chung cư, nhà riêng luôn luôn là loại hình mang tính chất phòng thủ và là hình bắt đầu trở lại con sóng và có sóng đầu tiên.
Nếu điểm đảo chiều của thị trường bất động sản diễn ra trong giai đoạn quý III/2024 thì mất khoảng 1 quý giai đoạn thăm dò tức là quý III-IV/2024. 
Giai đoạn thứ 2 là giai đoạn củng cố. Nếu không có giai đoạn này, chắc chắn chúng ta sẽ không có giai đoạn khởi sắc và ổn định sau này. Bởi, nhà riêng hay chung cư cứ dẫn sóng mãi được bởi lúc đó nó dẫn đến mặt bằng giá các loại hình tăng lên rất là cao. Muốn thị trường phát triển ổn định thì nó phải giải quyết mấy vấn đề. Một là vấn đề liên quan đến khơi thông nguồn tiền. 

Trong thời gian vừa qua, Chính phủ đã tích cực thúc đẩy các chính sách và cũng thể hiện sự sốt ruột nhất định để có thể lấy lại đà phục hồi cho thị trường bất động sản. Theo ông, đâu là điểm mấu chốt nhất để có thể thúc đẩy và góp phần định hình thị trường trong thời gian tới?
Ông Nguyễn Quốc Anh: Chính phủ đã có rất nhiều những hành động nhanh và quyết liệt hơn trong thời gian qua. Chúng tôi đánh giá đây là những tác nhân khiến cho các chu kỳ hiện tại sẽ diễn ra nhanh hơn các chu kỳ trước, đây là điều rất tích cực. 
Tuy nhiên, vẫn có yếu tố chưa được giải quyết triệt để đó là tháo gỡ dòng tiền ra ngoài thị trường. Nhắc lại năm 2013, có một yếu tố mà chúng tôi đã nhấn mạnh là chúng ta tháo gỡ dòng tiền ở phần dư nợ xấu.
Năm 2013, tổng dư nợ xấu trên tổng dư nợ của chúng ta là 17,2%, rất lớn. Điều này đã khiến chúng ta phải thành lập Công ty VAMC nhằm mua nợ của các tổ chức tín dụng và tái cấu trúc các khoản nợ xấu. Từ đó đẩy dòng tiền ra ngoài thị trường.
Hiện tại chúng ta vẫn gặp phải vấn đề về trái phiếu. Chúng ta có Nghị định 08, hướng dẫn Thông tư 16, thực tế chỉ giãn trong 2 năm. Nhưng sau 2 năm thì sẽ như thế nào? Chúng ta mới có Thông tư 02 nhằm giữ nguyên các nhóm nợ, Thông tư 06 để vay đảo nợ. Thực tế tất cả mọi thứ đang hoãn lại, yếu tố nào, hành động nào để thúc đẩy và giải ngân dòng tiền ra ngoài thị trường vẫn là đòi hỏi các chính sách của Nhà nước phải rõ ràng hơn. 

Yếu tố thứ hai có ảnh hưởng lớn là chính sách tài khóa, trong đó đầu tư công đang được Nhà nước đẩy mạnh rất lớn. Bởi đi kèm với đầu tư công đồng nghĩa với việc chúng ta tạo cơ sở hạ tầng để thu hút vốn FDI, từ đó tạo công ăn việc làm cho người lao động. Do đó, đây là vấn đề cần phải làm nhanh. 
Chính sách tiền tệ và tài khóa cần đi song hành với nhau, trong đó chính sách tiền tệ cần phải cụ thể hơn nhằm thúc đẩy dòng tiền ra ngoài thị trường. Giải ngân đầu tư công làm sao nhanh và hiệu quả tạo ra nhiều cơ sở hạ tầng tốt, thu hút được nhiều vốn FDI và tạo ra nhiều việc làm cho người dân. Đây là hai yếu tố quan trọng nhất, để thị trường vừa phục hồi nhanh, mạnh và bền vững. Câu chuyện chúng ta mong muốn thì chỉ là mong muốn của chúng ta thôi. Thực tế người dân cảm nhận đây có phải thời điểm an toàn để giải ngân hay không thì cần những chính sách cụ thể.

Với mức lãi suất cho đến thời điểm hiện nay được cho là khá thấp, ông cho rằng khả năng hấp thụ vốn của cả phía các nhà phát triển dự án và người dân như thế nào? Đồng thời chúng ta cần có hỗ trợ gì cho quá trình đảo chiều đó không, thưa ông?
Ông Nguyễn Quốc Anh: Theo tôi, đây là những tín hiệu rất tích cực vì chính sách tiền tệ và chính sách tài khóa là hai chính sách có thể giúp cho thị trường bất động sản đảo chiều sớm hơn.
Chính sách tiền tệ trọng giai đoạn từ 2008-2014 có ảnh hướng rất lớn đối với thị trường bất động sản. Đầu tiên, chính sách tiền tệ giúp cho thời điểm đảo chiều của thị trường diễn ra sớm hơn. Thứ hai, chính sách tiền tệ về mặt lãi suất được cộng hưởng bởi hai yếu tố: 
Một là Ngân hàng Nhà nước cùng với Chính phủ trong việc điều chỉnh giảm mạnh. Tuy nhiên, sau đó cần sự hưởng ứng của các ngân hàng thương mại. Giai đoạn từ 2012-2013, ngân hàng trung ương đã bắt đầu đưa ra các chính sách nhằm giảm mạnh lãi suất điều hành, lãi suất tái cấp vốn và lãi suất chiết khấu thì phải mất từ 1-1,5 năm sau, các ngân hàng thương mại mới bắt đầu tung ra các gói lãi suất 0% dành cho các gói vay có thời hạn 12 tháng hay 24 tháng. Như vậy, khi bắt đầu có các ngân hàng thương mại hưởng ứng tham gia vào việc giảm lãi suất cho vay thì mặt bằng lãi suất cho vay mới bắt đầu giảm. Khi lãi suất huy động giảm nhưng mặt bằng lãi suất cho vay vẫn cao. Chỉ đến khi thực tế các ngân hàng thương mại cho nhiều gói giảm lãi suất cho vay thì khi đó cả thị trường mới bước vào bức tranh lãi suất cho vay giảm.
Hiện nay mọi thứ đã bắt đầu giảm rồi, tuy nhiên vẫn cần thêm một khoảng thời gian nữa để lãi suất cho vay bắt đầu giảm theo. Như vậy, điều này sẽ giúp quá trình đảo chiều và phục hồi nhanh hơn. 

Vậy kịch bản của thị trường sẽ ra sao, theo dự báo của ông khi nào thị trường sẽ khởi sắc trở lại?
Chúng tôi đặt câu hỏi, vậy công cụ nào sẽ giúp tháo gỡ nguồn tiền? Thị trường nào cũng phải có dòng tiền mới phát triển được. Bên cạnh đó, các yếu tố liên quan đến Luật đã và sắp được thông qua, giải quyết các vấn đề liên quan đến phát triển dự án. Một yếu tố nữa là chính sách tiền tệ. Từ khi lãi suất huy động thay đổi đến lãi suất cho vay thay đổi sẽ mất khoảng 1 năm. Khi lãi suất cho vay giảm mới có thể kích thích người dân vay và đầu tư. Quý IV/2022 tăng trưởng tín dụng của chúng ta là 13%, quý IV/2023 sẽ khoảng 10%. 
Với nhiều chính sách điều hành về kinh tế vĩ mô đặc biệt là chính sách tiền tệ khi giảm lãi suất điều hành quyết liệt từ Quý II,III/2023 nhưng mới tác động chủ yếu vào lãi suất huy động.
Chúng ta cần sự vào cuộc của các ngân hàng thương mại để tiếp tục giảm mặt bằng lãi suất cho vay. Nếu độ trễ tiếp tục kéo dài trong vòng 1 năm thì vào khoảng quý I-II/2024 mặt bằng lãi suất cho vay sẽ giảm mạnh. Giai đoạn hiện tại, với sự quyết liệt của Chính phủ, giai đoạn củng cố sẽ diễn ra trong khoảng từ quý IV/2024 - quý I/2025 với những tháo gỡ về dòng tiền cũng như chính sách. Nếu giai đoạn củng cố này được thực hiện sẽ là tiền đề cho giai đoạn khởi sắc. 
Bằng chứng là tăng trưởng GDP cao, giúp kinh tế vận hành nhịp nhàng, vốn đầu tư sẽ vào lớn hơn đặc biệt và vốn đầu tư vào bất động sản. Năm 2024 dự kiến tăng trưởng GDP khoảng 5.5%, năm 2025 dự kiến quay trở lại 6%. Tức là năm 2025, sẽ là giai đoạn khi tốc độ kinh tế tăng trở lại, chúng ta hoàn thành dự án thành phần cao tốc Bắc – Nam, hoàn thành giải ngân vốn đầu tư công. Với việc xây dựng khẩn trương, tạo tiền đề thông qua các cao tốc, chúng ta sẽ thu hút thêm lượng vốn FDI. Giai đoạn khởi sắc sẽ dựa trên tiền đề là kinh tế quay trở lại guồng quay của sự phát triển nhanh, mạnh.
Cộng hưởng của giai đoạn thăm dò và củng cố, thời điểm hiện tại, dự kiến thị trường sẽ khởi sắc vào quý II-IV/2025 và sẽ đi vào giai đoạn ổn định. Khi thị trường đã giải quyết tất cả các vấn đề tồn đọng ở các chu kì trước. Lúc này giá tăng mạnh, thị trường cũng phát triển với “trăm hoa đua nở” với các loại hình cùng phát triển. 
Sau dẫn sóng của nhà riêng và chung cư sẽ xuất hiện thêm các loại hình đầu cơ như bất động sản nghỉ dưỡng, nhà phố, đất nền,… tăng trưởng mạnh mẽ. Ở giai đoạn này, thị trường bắt đầu ổn định, có tăng trưởng tốt về giá và loại hình vào quý I/2026. 

Đối với góc độ của doanh nghiệp, việc chủ động cơ cấu lại sản phẩm và đưa ra những chính sách mang tính linh hoạt hơn thì ông nghĩ như thế nào?
Tôi nghĩ đó hoàn toàn phù hợp, trong bất kỳ một chu kỳ nào, chu kỳ trước cũng như vậy. Đầu tiên là các phân khúc như nhà riêng hay chung cư và hiện nay là phân khúc chung cư đang rất nóng. Điều này đơn giản là chung cư nói riêng và phân khúc nhà ở nói chung sẽ khá ổn định trong giai đoạn thị trường khó khăn và quay trở lại đầu tiên trong giai đoạn thị trường phục hồi. Phân khúc này giống như loại hình dẫn sóng cho cả chu kỳ của toàn thị trường. Nhưng đến giai đoạn bùng nổ thì loại hình nhà ở thực lại không bằng các phân khúc mang tính đầu cơ như đất nền hay nghỉ dưỡng, …  
Nhìn vào bức tranh của thị trường hiện nay, các doanh nghiệp nên tái cơ cấu sản phẩm vào các loại hình bất động sản ở thực, tạo ra dòng tiền. 
Bản chất khi dòng tiền thoát khỏi các sản phẩm đầu cư như đất nền hay nghỉ dưỡng, nhà đầu tư thường tìm kiếm một sản phẩm mang tính chất bền vững, nó tạo ra dòng tiền và giúp trú ẩn khoản vốn của nhà đầu tư. 
Thực tế trong theo dõi mặt bằng giá của nhà ở, đặc biệt là chung cư từ 2021 đến thời điểm hiện tại đang đi ngang, thậm chí không hề đi xuống. Bên cạnh đó, một số từ khóa cắt lỗ của hai loại hình này trong giai đoạn đầu năm 2022 vọt lên rất cao, điển hình như: chung cư cắt lỗ, nhà riêng cắt lỗ,… rất mạnh trong giai đoạn quý I-II/2022 nhưng đến quý III lại xuống rất mạnh vì giá không giảm nên không thể cắt lỗ được. 
Sau khi thị trường giải quyết được các vấn đề cơ bản về vốn, tiền tệ, về pháp lý thì chúng ta sẽ phát triển các loại hình mang tính đầu cơ như nghỉ dưỡng, đất nền.
Xin cảm ơn ông!