Hết thời “làm mưa làm gió”, bất động sản siêu sang, triệu đô chững giao dịch

Dòng tiền rời bỏ bất động sản hạng sang

Với mục tiêu hiện thực hóa việc từng bước hướng dòng vốn dụng vào lĩnh vực sản xuất, dịch vụ, nông nghiệp, Ngân hàng Nhà nước đã yêu cầu các ngân hàng giám sát chặt chẽ dòng vốn tín dụng vào lĩnh vực bất động sản và hạn chế vay tín dụng đối với hoạt động đầu tư bất động hạng sang, cao cấp, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng và đầu cơ bất động sản.

Cùng với đó, Chính phủ cũng yêu cầu cần giám sát chặt chẽ thị trường trái phiếu doanh nghiệp do rủi ro vi phạm về phát hành và hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất. Tất cả những yếu tố kể trên đã khiến cho thị trường bất động sản có những diễn biến chững lại thấy rõ trong thời gian vừa qua. Trong quý 3 sắp tới, giới chuyên gia đưa ra nhận định, nhiều khả năng thị trường sẽ chậm lại để chờ đợi.

Chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang nhận định, sau hàng loạt các vụ việc liên quan đến phát hành trái phiếu doanh nghiệp, đấu giá; cùng với quy định hạn chế tín dụng cho bất động sản… đã khiến cho tính thanh khoản trên thị trường giảm mạnh, tâm lý của giới đầu tư trở nên e ngại, lo lắng hơn, giao dịch khó khăn và có phần chậm lại đối với các bất động sản ở tỉnh xa giá trị lớn.

Các sản phẩm bất động sản ở tỉnh có giá trị trung bình trên 20 tỷ đồng hiện nay đang giao dịch khá khó khăn do ít người có nhu cầu quan tâm, bất động sản trên 10 tỷ đồng cũng phải chấp nhận giảm giá khoảng 5% mới có khách hỏi mua. Các dự án cao cấp, siêu sang, triệu đô giao dịch cũng đang bắt đầu có dấu hiệu chậm lại. Tuy nhiên, số lượng người chưa sở hữu bất động sản thứ hai hiện vẫn đang có nhu cầu khá lớn về mua nhà đất, vì thế những sản phẩm bất động sản ngoài tỉnh, nằm ở cùng ven thành phố có giá trị dưới 2 tỷ đồng vẫn có tỷ lệ giao dịch khá tốt.

Trong lúc đó, các đơn vị chủ đầu tư mới vẫn đưa những mức giá bán hàng sơ cấp rất cao vì thế thị trường đang đứng giữa thế giằng co.

Dù thị trường chững lại giá bất động sản vẫn rất cao

Mặc dù thị trường bất động sản hạng sang đang đứng yên nhưng các chủ đầu tư vẫn tiếp tục ra hàng với mức giá cao, vô tình càng khiến cho thị trường đang chậm giao dịch lại tiếp tục chậm thêm. Giá bán các sản phẩm không giảm nhưng số lượng giao dịch giảm mạnh. Theo ý kiến của các chuyên gia, trong quý 3, thị trường bất động sản rất có thể sẽ ‘đứng yên’ để chờ đợi những hành động tiếp theo của chính sách nhà nước cũng như cách thay đổi trong nhìn nhận thị trường của các doanh nghiệp.

Vì thế, các công ty, doanh nghiệp lớn nên cân nhắc về việc tái cơ cấu sản phẩm, đưa ra thị trường những sản phẩm bất động sản mang tính khả thi, có mức giá bán vừa phải đủ đảm bảo lợi nhuận, vừa phù hợp với khả năng tài chính của đại đa số khách hàng. Đơn vị phát triển nhà không nên đưa ra mức giá quá cao chỉ đáp ứng phục vụ cho giới khách hàng cao cấp, điều này có thể khiến thanh khoản giảm mạnh.

Quý 3 là khoảng thời gian nhà đầu tư “nín thở” chờ đợi chính sách nhà nước có những sự thay đổi như thế nào và chờ đợi các doanh nghiệp có tiến hành cơ cấu lại sản phẩm cho phù hợp thị trường hay không… Vì thế, nhiều khả năng trong quý 3 giao dịch bất động sản sẽ chững lại so với thời điểm đầu năm.

Còn về thời điểm quý cuối năm, giới chuyên gia cho rằng, nếu chính sách nhà nước có chuyển biến tốt, doanh nghiệp có động thái tái cơ cấu sản phẩm thì thị trường bất động sản sẽ hoạt động ổn định và tiếp tục tăng trưởng nhanh chóng. Nếu chính sách vẫn duy trì như hiện nay, không có bất cứ thay đổi gì thì thị trường bất động sản quý 4 cũng có khả năng giảm tốc, giao dịch mua bán không khả quan.

Các nhà đầu tư tham gia vào thị trường bất động sản trong giai đoạn hiện tại cần phải lưu ý về vấn đề vay ngân hàng, nếu bắt buộc phải vay để đầu tư mua nhà đất thì chỉ nên vay ở mức 30-50% trên tổng giá trị tài sản. Đồng thời, các nhà đầu tư cũng phải biết chờ đợi thời gian dài khi mua sản phẩm bất động sản, ít nhất là khoảng 1-2 năm. Nhà đầu tư không nên có ý định đầu tư “lướt sóng” bởi thị trường lúc này không còn sôi nổi như lúc trước. 

Khi chọn mua bất cứ sản phẩm bất động sản nào, nhà đầu tư cũng phải cân nhắc chọn lựa kỹ về giá, so sánh mặt bằng hiện hữu ở địa phương, giá bán của các dự án tương tư. Đặc biệt người mua nên cơ cấu lại về tiền mặt, nên tính toán dự trữ khoảng 20-30% lượng tiền mặt trong thời điểm hiện nay thay vì đổ hết tiền vào đất đai.

Cũng đưa ra đánh giá tổng quan về thị trường bất động sản trong thời điểm hiện tại, Công ty CP Chứng khoán VNDirect nhận định, ngành bất động sản đang phải đối mặt với vô vàn những thách thức, khó khăn có thể làm ảnh hưởng đến triển vọng phát triển của ngành. Cụ thể, lãi suất cho vay tăng cao sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến quyết định mua nhà của khách hàng, giá vật liệu xây dựng tăng phi mã có thể làm tăng giá nhà ở và việc thắt chặt các khoản vay tín dụng ngân hàng vào lĩnh vực bất động sản, giám sát chặt chẽ, khắt khe hơn trong việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp sẽ khiến nguồn cung bất động sản giảm sút.

Theo nhận định của VNDirect, các chủ đầu tư có thể sẽ gặp phải nhiều khó khăn, thách thức trong việc huy động vốn để phát triển dự án trong một vài quý tới. Do đó, hoạt động bán hàng có thể sẽ được các doanh nghiệp đẩy mạnh trong khi việc mở rộng quỹ đất sẽ bị chậm lại, giúp giá nhà đất dần hạ nhiệt trong các quý còn lại trong năm.

Tuy nhiên, các đơn vị doanh nghiệp bất động sản có quỹ sản phẩm dồi dào sẵn sàng bán lớn và bảng cân đối tài chính lành mạnh sẽ vẫn duy trì được mức tăng trưởng lợi nhuận ổn định trong giai đoạn 2022 - 2023. Về lâu dài, triển vọng thị trường bất động sản vẫn rất tích cực.

(Nguồn: Tin nhanh chứng khoán)