GS Đặng Hùng Võ: Thị trường bất động sản đối mặt với vô vàn khó khăn

Thị trường bất động sản khó khăn hơn 10 năm trước

Tại Tọa đàm: "Tháo gỡ những điểm nghẽn cho thị trường bất động sản năm 2023"  do báo Tiền Phong tổ chức, GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường nhận định thị trường bất động sản Việt Nam đang đối mặt với rất nhiều khó khăn, thách thức, thậm chí có phần nghiêm trọng hơn giai đoạn khủng hoảng kinh tế 10 năm trước là 2008 – 2013.

Theo ông Võ, 10 năm trước, khủng hoảng tài chính năm 2008 ở Mỹ xảy ra, nguyên nhân chủ yếu là từ thị trường bất động sản. Khi đó,  Việt Nam cũng bị ảnh hưởng, lạm phát cao khiến đồng tiền mất giá, nguồn cung BĐS cao cấp quá nguồn cầu khiến không ít dự án bị bỏ hoang nhưng thị trường bất động sản cấp thấp lại phát triển mạnh nhờ gói hỗ trợ 30.000 tỉ đồng sau Nghị quyết 02. Nhờ đó, thị trường gần như được tháo gỡ vướng mắc.

“Hiện giờ, thị trường Việt Nam cũng có ảnh hưởng bởi thị trường tài chính quốc tế, chiến tranh Nga – Ukraine gây nên nhiều khó khăn. Tuy nhiên, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng thị trường Việt Nam hiện nay không chỉ rơi vào trầm lắng, không có giao dịch mà còn có những khó khăn hơn thị trường của 10 năm trước đây”, ông Võ nêu và cho rằng thị trường bất động sản hiện nay cũng tương tự như giai đoạn trước vì tắc nghẽn nguồn vốn, nhưng chúng ta chưa thực sự đào sâu vào những khó khăn sâu xa của thị trường.

Trong đó, gốc rễ của khó khăn hiện tại một phần do tắc nghẽn nguồn vốn. Bởi vốn tín dụng không được khơi thông, lãi suất cho vay cao, room tín dụng không nới lỏng, sai phạm tại thị trường cổ phiếu, trái phiếu đánh mất niềm tin của khách hàng.

Cũng theo ông Võ, thị trường bất động sản Việt Nam lâu nay sống được là nhờ cơ chế bán nhà hình thành trong tương lai, đây là 1 giải pháp cực kì thông minh nhưng lại cực kì rủi ro.

“Rủi ro là đẩy cho người mua nhà khi dự án bị chậm tiến độ, không đảm bảo chất lượng như cam kết. Nhưng với nhà đầu tư thì đây là phương pháp vốn cực kì hiệu quả, khi đó tiền xây nhà là tiền của người mua nhà. Tuy nhiên, khi dự án bị chậm tiến độ thì nguồn vốn từ người mua nhà ở trong tương lai cũng bị tắc nghẽn. Do đó, các chủ đầu tư Việt Nam hiện tại đang không tận dụng được nguồn vốn của người mua nhà hình thành trong tương lai một cách hiệu quả, trong khi đây là thủ thuật vốn của chủ đầu tư Việt nam vì ở nước ngoài không có giải pháp này”, ông Võ nêu.

Do đó, ông Võ cho rằng, khi dự án bị ách tắc trong khâu phê duyệt sẽ khiến ách tắc về vốn phát triển dự án, làm hàng loạt dự án đắp chiếu. Nhưng khi ấy, nhiều chủ đầu tư lại dồn tiền của người mua nhà hình thành trong tương lai của dự án này để xử lý cho dự án đang bị ách tắc. Hậu quả là dự án không duyệt được dẫn đến khó khăn về tín dụng, khó khăn về cổ phiếu, trái phiếu. Đây là một khó khăn nhiều bề mà hiện nay thị trường nói chung và BĐS nói riêng phải đối mặt…

Gỡ vướng tính giá đất thế nào?

TS Trần Xuân Lượng cho rằng, Nhà nước đã rất nỗ lực đưa các giải pháp tháo gỡ vướng mắc cho thị trường bất động sản. Tuy nhiên, đó mới chỉ là các giải pháp ngắn hạn. Các chính sách nêu trên chỉ là cơn gió mát thoảng qua thị trường, chưa phải là giải pháp căn cơ lâu dài…

Theo ông Lượng, cần đưa ra các giải pháp dài hạn. Trước hết, trách nhiệm làm luật phải là Quốc hội, thẩm luật là các chuyên gia, nhà khoa học… Cùng với đó là phải xây dựng dữ liệu đất đai, bất động sản theo thị trường. Bởi không có dữ liệu thật thì không có những chính sách, quyết sách sát với thị trường. Đó mới là gốc rễ của vấn đề”.

Nói về chính sách tháo gỡ thị trường bất động sản đang triển khai, GS Đặng Hùng Võ cho hay, Chính phủ đã thành lập các đoàn công tác chuyên biệt để tháo gỡ khó khăn. Chính phủ cũng vừa giao UBND cấp tỉnh giao UBND cấp huyện định giá đất và được coi là một trong những giải pháp gỡ vướng trong việc định giá đất.

Tuy nhiên, ông Võ dẫn ví dụ: “Một dự án được phê duyệt chủ trương cách đây 5 năm nhưng lại có sự vướng mắc trong nhiều luật nên chưa được thông qua. 5 năm sau, khi dự án được thông qua thì giá đất đã tăng gấp 3 – 4 lần, lúc này liệu ai dám ký sẽ tính giá đất theo mức 5 năm trước, nếu tính theo giá mới thì nhà đầu tư có chịu nổi không? Do đó không ai dám quyết định và ký tá vì rủi ro rơi vào vòng lao lý rất cao”.

Do đó, ông Võ cho rằng, trước mắt tổ công tác cần phải rà soát toàn bộ dự án để giao cho địa phương, sau đó gửi Chính phủ để trình Quốc hội một Nghị quyết về tháo gỡ cho dự án, trong đó quy định cụ thể dự án như thế nào thì được duyệt, dự án nào bị bỏ lại, đây là phương án khả thi.

“Một khi Quốc hội đã duyệt thì địa phương mới dám phê duyệt, nếu Quốc hội không phê duyệt thì địa phương không dám quyết. Bởi ách tắc về pháp luật là ách tắc lớn nhất, phổ biến nhất, dẫn tới tình trạng người có thẩm quyền không dám phê duyệt và điều này không thể trách họ. Vì đây là nguyên nhân chính gây ra việc cản trở phê duyệt dự án”, ông Võ nhấn mạnh.

Tuy nhiên, ông Võ cũng nêu câu hỏi rằng liệu các vướng mắc về mặt mặt pháp luật có tháo gỡ ngay được không? Bởi quá trình làm Luật của Việt Nam còn nhiều bất cập.

“Tôi đã nhiều lần kiến nghị là Quốc hội xây dựng pháp luật, hoặc cho phép đấu thầu để lựa chọn một đơn vị riêng biệt để nghiên cứu xây dựng Lluật chuyên biệt để tiết kiệm ngân sách và đưa ra được các chính sách khách quan và hợp lý nhất. Trước mắt rất cần có một Nghị quyết của Quốc hội kèm danh sách dự án được Quốc hội phê duyệt để từ đó địa phương mới dám phê duyệt dự án mà không còn lấn cấn”, ông Võ nói.