Nhiều doanh nghiệp bất động sản “thắt dây an toàn”, hướng tới sản phẩm vừa túi tiền

Nghịch lý nguồn cung khan hiếm- hàng tồn kho lớn

TS.Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhận định, hiện thị trường đáng tồn tại nghịch lý nguồn cung bất động sản thiếu hụt nghiêm trọng trong khi hàng tồn kho lại rất lớn.

Lý giải nguồn cơn khó khăn của thị trường hiện tại, ông Đính cho rẳng việc quá thiếu nguồn hàng, các phân khúc không đồng đều, thiếu sản phẩm phù hợp với thị trường dẫn đến tình trạng này. Ông Đính dẫn chứng, trong quý I/2023, trong khi nguồn cung đang khan hiếm thì tổng lượng hàng tồn kho bất động sản khoảng 18.808 căn (bao gồm chung cư, riêng lẻ, đất nền). Cụ thể, chung cư tồn 2.572 căn; nhà ở riêng lẻ tồn 9.123 căn; đất nền tồn 7.113 nền. Tỉ trọng tồn kho bất động sản chủ yếu ở sản phẩm nhà ở riêng lẻ và đất nền của các dự án.

Theo số liệu từ Bộ Xây dựng, đối với dự án phát triển nhà ở thương mại, trong quý I/2023 đã hoàn thành 14 dự án với 5.909 căn. Tại miền Bắc có 9 dự án với 5.679 căn; tại miền Trung có 3 dự án với 137 căn; tại miền Nam có 2 dự án với 93 căn. Đang triển khai xây dựng 698 dự án với 398.592 căn, số lượng dự án đạt 149,79% so với quý IV/2022. Cụ thể, tại miền Bắc có 435 dự án với 287.096 căn, tại miền Trung có 157 dự án với 61.565 căn, tại miền Nam có 106 dự án với 49.931 căn.

Trong quý I có 17 dự án được cấp phép mới với 7.187 căn, trong đó miền Bắc có 9 dự án, tại miền Trung có 5 dự án, tại miền Nam có 3 dự án. 52 dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai với 23.690 căn, số lượng dự án bằng khoảng 88,14% so với quý IV/2022.

Quay trở lại thực trạng hàng tồn kho, thống kê báo cáo tài chính quý I/2023 của 10 doanh nghiệp niêm yết trên sàn chứng khoán cho thấy, tổng giá trị tồn kho khi tại thời điểm đầu năm 2023 là gần 265.789 tỷ đồng, tăng 25% so với cùng kỳ.

Theo ghi nhận vủa PV, dẫn đầu danh sách này là CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland; mã chứng khoán: NVL) với tổng giá trị hàng tồn kho ghi nhận 136.905 tỷ đồng, chiếm 53,4% tổng tài sản và tăng 13,7% so với cùng kỳ. Tồn kho lớn chủ yếu đến từ việc doanh nghiệp đẩy mạnh đầu tư phát triển tại các dự án Aqua City, NovaWorld Phan Thiet, NovaWorld Ho Tram... Trong đó, 125.107 tỷ đồng là bất động sản để bán đang xây dựng, tương đương 91,4% tổng hàng tồn kho. Còn bất động sản để bán đã xây dựng hoàn thành của doanh nghiệp này là 11.678 tỷ đồng. NVL cho biết, giá trị tồn kho của Tập đoàn được dùng làm tài sản đảm bảo cho các khoản vay gần 58.687 tỷ đồng.

Tiếp đến là CTCP Vinhomes (mã chứng khoán: VHM) với tổng hàng tồn kho là 60.947 tỷ đồng, tăng hơn 2 lần so với cùng kỳ nhưng giảm 7,5% so với cuối năm 2022. Hàng tồn kho của VHM chủ yếu nằm tại các bất động sản để bán đang xây dựng (56.375 tỷ đồng) gồm tiền sử dụng đất, chi phí giải phóng mặt bằng, giá mua các công ty con được phân bổ như một phần chi phí mua dự án, chi phí xây dựng và phát triển dự án Khu đô thị sinh thái Dream City, dự án Khu đô thị Đại An, dự án Grand Park, dự án Vinhomes Ocean Park, dự án Vinhomes Smart City và một số dự án khác.

Tương tự, CTCP Đầu tư Nam Long (mã chứng khoán: NLG) có 15.681 tỷ đồng hàng tồn kho (chiếm 57,5% tổng tài sản), cũng chủ yếu nằm ở bất động sản dở dang (chiếm 15.632 tỷ đồng) trong đó nằm ở các dự án như dự án Izumi, Southgate, Waterpoint, dự án Cần Thơ, Akari… Con số này tăng 5,8% so với cuối năm ngoái (14.898 tỷ đồng).

Hàng tồn kho của CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (KDH) là 12.656 tỷ đồng, toàn bộ đều nằm ở bất động sản xây dựng dở dang. Cụ thể, dự án Khang Phúc – Khu trung tâm dân cư phường Tân Tạo, Khu nhà ở Đoàn Nguyên - Bình Trưng Đông, Bình Trưng – Bình Trưng Đông, Khang Phúc - An Dương Vương…

Dè dặt với kế hoạch kinh doanh, hướng tới sản phẩm vừa túi tiền

Từ bức tranh hàng tồn kho trên cùng với việc không còn duy trì được những con số doanh thu và lợi nhuận khủng, các công ty bất động sản đang khá lo xa với hoạt động kinh doanh trong những tháng còn lại của năm 2023.

Tại Đại hội cổ đông vừa qua, lãnh đạo Công ty Nam Long chia sẻ, quỹ đất sạch sẵn sàng phát triển dự án của công ty là 685 ha, đủ để phát triển sản phẩm trong 5 năm tới. Diễn biến thị trường vừa qua là cơ hội để tìm kiếm quỹ đất mới và công ty dành hạn mức khá lớn cho hoạt động này.

Năm nay, Nam Long đặt kế hoạch doanh thu tăng trưởng 11%, tuy vậy, mục tiêu lợi nhuận ròng chỉ tăng 5% so với mức thực hiện trong năm 2022. Chiến lược của công ty trong năm nay là ưu tiên phát triển dòng sản phẩm nhà ở “vừa túi tiền”. Khái niệm “vừa túi tiền” ở đây được hiểu là dự án có kế hoạch đóng tiền phù hợp với thu nhập mỗi phân khúc khách hàng. Chẳng hạn, Ehome có giá bán 1 - 2 tỷ đồng, Flora có giá 3 - 5 tỷ đồng, Valora có giá 12, 40 và 50 tỷ đồng.

Tương tự, Công ty Cổ phần Đầu tư và kinh doanh nhà Khang Điền cũng đặt mục tiêu đạt 3.100 tỷ đồng doanh thu, 1.000 tỷ đồng lãi sau thuế, tăng 6% về doanh thu nhưng giảm 9% về lợi nhuận so với năm 2022. Lãnh đạo Khang Điền cũng dự báo, 2023 là năm có nhiều thử thách với các doanh nghiệp bất động sản và công ty không phải ngoại lệ.

Chia sẻ với báo chí, Ban lãnh đạo Công ty cổ phần Tập đoàn Đất Xanh (mã DXG) cho hay, mục tiêu hướng tới trong năm nay không phải con số lợi nhuận “khủng” mà là hoàn thành 4 nhiệm vụ: tái cấu trúc hệ thống mạnh mẽ trên nguyên tắc phát triển bền vững, duy trì mảng kinh doanh cốt lõi và dịch vụ bất động sản; tăng cường đào tạo con người; duy trì và phát triển nhân sự nòng cốt và hoàn thành chuyển đổi số toàn diện hệ thống quản trị.

Năm nay, Đất Xanh dự kiến chỉ mở bán dự án DXH Parkview (tại TP.Thuận An, tỉnh Bình Dương). Đây cũng là dự án duy nhất trong rổ hàng có thể mở bán hiện nay của tập đoàn này. Việc chỉ có một dự án mở bán có thể khiến doanh số ký bán mới của Đất Xanh giảm 33,5% so với năm 2022.

Trước việc nhiều doanh nghiệp dè dặt với chiến lược kinh doanh, “thắt dây an toàn”, chuyên gia kinh tế Vũ Đình Ánh cho rằng, doanh nghiệp phải tìm gốc rễ vấn đề của thị trường để xử lý. Trước hết, doanh nghiệp bất động sản phải tái cơ cấu lại, đưa ra phương án doanh nghiệp phải bán bớt dự án và giảm giá bán. Tuy nhiên, đến thời điểm này, nhiều doanh nghiệp nhất quyết không giảm giá. “Cũng giống như khủng hoảng cách đây 10 năm, có doanh nghiệp tôi khuyên giảm giá bán nhưng họ không giảm và chịu hậu quả. Đây là bài học nhãn tiền cho doanh nghiệp ngày nay. Trước sau gì cũng phải giảm giá. Thà giảm giá thu tiền về sẽ gỡ khó cho doanh nghiệp trước”, ông Ánh lấy dẫn chứng.

Nhiều ý kiến chuyên gia cho rằng, lúc này, giải pháp sống còn với cả thị trường hay từng doanh nghiệp bất động sản trong giai đoạn suy thoái là tái cấu trúc hoạt động kinh doanh, có thể chọn cách "hy sinh" dự án, lĩnh vực không phải cốt lõi để thu gọn tài chính, giảm nợ vay, chỉ tập trung một vài dự án chủ lực để phát triển.