FERI: Nguồn cung bất động sản 2023 có thể giảm hơn 50%, tỷ lệ hấp thụ còn 10%

Nguồn cung vẫn chưa cải thiện

Báo cáo của FERI cho thấy, trong quý đầu năm, nguồn cung mới mở bán tại các khu vực đều trong tình trạng khan hiếm, thị trường chủ yếu vẫn giao dịch ở rỏ hàng cũ.

Theo đó, thị trường bất động sản Hà Nội và các tỉnh lân cận như Hải Phòng, Bắc Ninh, Hưng Yên, Quảng Ninh chỉ có khoảng 500 sản phẩm, giảm 92% theo năm và có tỷ lệ hấp thụ là 15%. 

Tại các tỉnh miền Trung như Đà Nẵng, Quảng Nam, Khánh Hòa, Bình Định, Phú Yên ghi nhận nguồn cung chủ yếu ở các dự án hiện hữu, không có dự án mới, tỷ lệ hấp thụ rỏ hàng cũ là 5%. 

Tại TP. HCM và các tỉnh lân cận như Đồng Nai, Long An, Bình Dương, nguồn cung mới có khoảng 2.000 sản phẩm, giảm 67% theo năm, tỷ lệ hấp thụ là 20%.

Tại các tỉnh miền Tây như Cần Thơ, Bạc Liêu, Hậu Giang, An Giang, Cà Mau, Vĩnh Long có nguồn cung khá khiêm tốn so với những vùng khác khi không có sản phẩm mới, tỷ lệ hấp thụ chỉ 5%.

Tuy tỷ lệ hấp thụ không cao nhưng nhìn chung thị trường vẫn ghi nhận giá bất động sản tăng ở cả TP. HCM và Hà Nội. Cụ thể, trên thị trường sơ cấp, giá bình quân căn hộ Hà Nội từ 42 - 55 triệu đồng/m2, tăng từ 3 - 8% theo năm. Giá bán sơ cấp ở các tỉnh lân cận Hà Nội vẫn ổn định, riêng loại hình shophouse đã giảm giá từ 10 - 13% theo quý.

Tại TP. HCM, giá bán sơ cấp bình quân căn hộ từ 60 - 80 triệu đồng/m2, tăng 3 - 10% theo năm. Ở các tỉnh lân cận thành phố, phân khúc đất nền và biệt thự có giá bán ổn định, song các phân khúc nhà phố, shophouse, căn hộ lại có giá bán tăng từ 3 - 10% tùy phân khúc. 

Các chuyên gia của FERI nhận định, nền kinh tế Việt Nam vẫn còn vướng nhiều nút thắt. Chính sách siết chặt tín dụng, lãi suất cho vay tăng cao khiến các doanh nghiệp sản xuất kinh doanh khó tiếp cận vốn vay. Bên cạnh đó, khung pháp lý vẫn chưa bắt kịp thực tế, gây ra nhiều bất cập không thể nhanh chóng được giải quyết. Cơ sở hạ tầng giao thông, kỹ thuật… đến nay vẫn chưa đồng bộ, hạn chế trong việc ứng dụng công nghệ là rào cản với thương mại, khả năng cạnh tranh thấp…

Trước những vấn đề này, các chuyên gia dự báo thị trường bất động sản trong quý II/2023 sẽ có sự tăng trưởng nhẹ so với quý trước, nhưng giảm mạnh về nguồn cung và tỷ lệ hấp thụ so với cùng kỳ năm ngoái. Những chính sách tháo gỡ của Nhà nước cho thị trường bất động sản vẫn chưa thực sự phát huy rõ hiệu quả, lãi suất ngân hàng tuy đã giảm nhưng vẫn ở mức cao.

Xuất hiện 3 kịch bản trên thị trường địa ốc năm 2023

Cụ thể, với kịch bản lý tưởng thì nguồn cung sẽ giảm từ 20 - 30%, lãi suất giảm còn 10 - 12%, giá bán BĐS tăng nhẹ, tỷ lệ hấp thụ từ 40 - 50%. 

Với kịch bản được kỳ vọng, nguồn cung giảm từ 30 - 50%, lãi suất dao động từ 12 - 14%, giá bán đi ngang, tỷ lệ hấp thụ là 20 - 30%.

Với kịch bản thách thức, nguồn cung sẽ giảm khoảng 50 - 60%, lãi suất ở mức trên 14%, giá bán giảm từ 20 - 30%, khi đó tỷ lệ hấp thụ sẽ chỉ khoảng 10%.

Theo chuyên gia của FERI, kể từ cuối năm ngoái, Chính phủ và các bộ ngành đã rất nỗ lực xây dựng và triển khai nhiều biện pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản. Chẳng hạn như thành lập tổ công tác rà soát, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc của thị trường. 

Quý đầu năm nay, Chính phủ ban hành Nghị định 08 (cho phép doanh nghiệp phát hành trái phiếu đàm phán với trái chủ bằng tài sản ngoài tiền mặt…). Những giải pháp tình thế, mang kỳ vọng tháo gỡ vướng mắc về trái phiếu, pháp lý và điểm nghẽn vốn.

Bên cạnh đó, Chính phủ ban hành Nghị quyết 33 đã đề cập tới việc doanh nghiệp gặp khó khăn về thanh khoản được giãn nợ gốc, lãi vay, cơ cấu nhóm nợ; Lãi vay mua nhà ở xã hội thấp hơn 1,5 - 2% với gói tín dụng ưu đãi trị giá 120.000 tỷ đồng. Nhiều chính sách trong Nghị quyết này rất được kỳ vọng, tuy nhiên chưa đi vào thực tiễn để có thể sớm giải quyết được vướng mắc của thị trường.

Hệ thống ngân hàng cũng nỗ lực khơi thông dòng vốn, thông qua động thái giảm lãi suất và nới lỏng tín dụng tại các ngân hàng thương mại trong quý I/2023. Thanh khoản của hệ thống ngân hàng đã cải thiện phần nào dẫn tới hạ nhiệt lãi suất huy động từ giữa tháng 2/2023, tuy nhiên vẫn ở mức cao. 

Doanh nghiệp bất động sản cũng đã áp dụng nhiều giải pháp nhằm linh hoạt thích ứng trong bối cảnh hiện nay. Cụ thể là cơ cấu lại danh mục đầu tư, thanh lý tài sản, thoái vốn ở một vài dự án; Tái cấu trúc dòng tiền, các khoản nợ vay, gia hạn trái phiếu, chậm trả lãi TPDN, thanh toán công nợ bằng sản phẩm BĐS cho đối tác…

M&A BĐS và mở rộng hợp tác đang trở thành xu hướng của những chủ đầu tư lớn tại Việt Nam và các chủ đầu tư nước ngoài. Doanh nghiệp FDI luôn chuẩn bị sẵn nguồn tài chính để hợp tác khi thấy cơ hội.

Chuyên gia FERI dự báo: “Thị trường bất động sản có thể phục hồi sớm hơn, dự kiến vào khoảng giai đoạn cuối quý III đến đầu quý IV/2023”. 

Về thị trường cuối năm nay, TS Phạm Anh Khôi - Kinh tế trưởng Tập đoàn Đất Xanh Services cho biết thị trường địa ốc có thể phục hồi. Theo dự báo của Đất Xanh Services, quý II, thị trường dự kiến tăng trưởng nhẹ so với quý I, nhưng sẽ giảm nguồn cung và tỷ lệ hấp thụ so với cùng kỳ năm ngoái.

“Tăng trưởng tín dụng và chính sách sẽ là hai yếu tố mang tới tác động tích cực và đẩy nhanh tiến trình xoay chiều cho thị trường BĐS năm 2023” - TS. Phạm Anh Khôi.

Về tín dụng, cơ bản là tiền vẫn đang ở trong hệ thống ngân hàng, tổng lượng tiền gửi ròng năm 2022 tăng thêm 873.312 tỷ. Nhưng sang năm 2023, khi đáo hạn những khoản tiền gửi, lãi suất đáo hạn cũng không cao như trước, dự báo dòng tiền sẽ trở lại thị trường bất động sản.

Về chính sách, vị chuyên gia cho rằng, những yếu tố như gói tín dụng 470.000 tỷ đồng, lãi suất từ 7 - 8% từ các ngân hàng thương mại đổ vào hoạt động sản xuất kinh doanh. Trong tháng 3, lãi suất cho vay mua nhà giảm từ 0,6% - 2,5%; Dự thảo Nghị quyết Quốc hội Thí điểm một số chính sách nhằm đẩy mạnh phát triển Nhà ở xã hội; Vào tháng 10/2023, trình Quốc hội thông qua các luật: Luật Đất đai (sửa đổi); Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi); Luật Nhà ở (sửa đổi), khi đã thông qua thì chắc chắc thị trường sẽ phục hồi nhanh chóng.

Ông Khôi lưu ý thêm, thời điểm cuối năm khi lãi suất ngân hàng giảm về mức ổn định và các chính sách được thông qua chính là cơ hội để nhà đầu tư vào lại thị trường.