Làn gió mới khơi thông khó khăn của thị trường bất động sản

Người Việt cần hơn 25 năm để có thể sở hữu nhà

Liên quan tới thị trường bất động sản ở thời điểm hiện tại cũng như những phương án tháo gỡ nút thắt liên quan tới thị trường, trước đó, tại Hội nghị trực tuyến toàn quốc tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững ngày, TS Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia cho rằng, thị trường BĐS hiện nay có hiện tượng "bất thường", bởi kinh tế vĩ mô rất tốt nhưng thị trường BĐS lại gần như "đóng băng" và rõ ràng là có điểm nghẽn cần tháo gỡ.

Những nguyên nhân khiến thị trường bất động sản gặp khó ở thời điểm hiện tại cũng như suy giảm trầm trọng được TS Cấn Văn Lực chỉ ra. Thứ nhất chính là vướng mắc về pháp lý luôn là câu chuyện “đau đầu” và chưa có phương án giải quyết kịp thời. Thứ hai chính là việc xu hướng điều chỉnh chung của thế giới lẫn Việt Nam sau 2 năm tăng trưởng nóng. Thứ ba, nhiều sai phạm liên tiếp xảy ra trong thời gian vừa qua khiến niềm tin của nhà đầu tư giảm sút, thanh khoản xuống đáy, quan hệ cung cầu khiến giá cả chưa thực sự hợp lí. Và cuối cùng chính là nguồn vốn đang bị thu hẹp dần.

“Riêng về giá cả, hiện nay, giá bất động sản của chúng ta đang ở mức tương đối cao so với thu nhập của đa số người dân. Người Việt Nam trung bình cần ít nhất 23,5 năm có thu nhập để mua được nhà ở, đứng thứ 14/107 quốc gia (càng cao, càng đắt) trên thế giới, tương đương Thái Lan, Hàn Quốc (trong khi thu nhập của chúng ta thấp hơn họ); cao hơn nhiều so với các nước Indonesia (18,5 năm), Singapore (15,5 năm), Ấn Độ (9,2 năm) và Malaysia (8,1 năm)….”, ông Lực phân tích.

Ở những khó khăn vướng mắc, cơ cấu thị trường mất cân đối chính là điểm tắc nghẽn rõ nét nhất khi quan hệ cung - cầu lệch pha, giá cả chưa hợp lý. Nguyên nhân chủ yếu của việc này chính là nguồn cung bị hạn chế, thị trường “sản xuất” ra nhà ở không phù hợp túi tiền, dư thừa quá nhiều các phân khúc cao…

Theo ông Lực, phía Nhà nước không cần thiết phải dùng tiền ngân sách để hỗ trợ, giải cứu mà cần có cơ chế, chính sách phù hợp. Ngoài ra, việc sớm sửa đổi thông tư, nghị định nằm trong thẩm quyền đặc biệt liên quan tới vấn đề chuyển nhượng dự án, xác định tiền thuê đất, định giá đất, đền bù, giải phóng mặt bằng, quy hoạch nhà ở xã hội.

Liên quan tới gói tín dụng Nhà ở Xã hội 110.000 tỷ đồng, ông Lực cũng đề nghị nên cân nhắc với một đề án tổng thể để phát triển nhà ở xã hội như mô hình các nước khác và rút kinh nghiệm về những điểm bất cập khi triển khai gói 30.000 tỷ trước kia. Ngân hàng Nhà nước cũng cần cân nhắc sớm cấp hạn mức tăng trưởng tín dụng để tổ chức tín dụng chủ động triển khai thực hiện sớm.

Đối với các doanh nghiệp, theo ông Lực, cần phải nâng cao tính công khai, minh bạch trong huy động vốn, sử dụng vốn. Đặc biệt, xem xét có phương án cụ thể, quyết liệt để giải quyết căng thẳng thanh khoản khi các trái phiếu đáo hạn. Một số phương án như: doanh nghiệp có thể phải bán tài sản, kể cả chấp nhận mức chiết khấu cao 30 - 40% để tạo thanh khoản, bảo đảm thực hiện nghĩa vụ tài chính với trái chủ...

Nghị quyết 33 và cơn gió chữa lành

Trong năm 2023, thị trường bất động sản đã có những chuyển biến, thế nhưng thị trường vẫn còn nhiều khó khăn về thể chế, nguồn vốn tín dụng, trái phiếu… Phía Chính phủ thống nhất chỉ đạo các cấp, các ngành, các địa phương kiên quyết thực hiện nội dung Nghị quyết số 33/NQ-CP ngày 11/3/2023 về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.

Nghị quyết 33 được xem là “cơn gió chữa lành” ở thời điểm khó khăn này với 3 mục tiêu cụ thể.

Thứ nhất: Tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc đặc biệt là về thể chế, tổ chức thực hiện và nguồn vốn cho thị trường bất động sản, trong đó: Tháo gỡ các vướng mắc về quy định pháp luật và trình tự, thủ tục cũng như tổ chức triển khai thực hiện các dự án bất động sản, nhất là liên quan đến đầu tư, đất đai, xây dựng, đấu giá…; Tập trung cao độ tháo gỡ vướng mắc cho các dự án đang triển khai để sớm hoàn thành, tạo nguồn cung cho thị trường; Tháo gỡ khó khăn về các nguồn vốn tín dụng, trái phiếu, quỹ đầu tư… khơi thông dòng vốn cho thị trường bất động sản, góp phần tăng thanh khoản cho thị trường.

Thứ hai: Thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển, tăng nguồn cung, đồng thời điều chỉnh cơ cấu sản phẩm thị trường bất động sản hợp lý hơn, chú trọng phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân trong đó: Đẩy mạnh phê duyệt quy hoạch, chấp thuận chủ trương đầu tư, lựa chọn chủ đầu tư và kịp thời giải quyết các thủ tục về đất đai, xây dựng của các dự án bất động sản để tăng nguồn cung cho thị trường.

Thúc đẩy thị trường bất động sản thông qua chính sách hỗ trợ nguồn vốn để triển khai thực hiện các dự án khả thi, hiệu quả. Thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, phấn đấu đến năm 2030 hoàn thành ít nhất khoảng 01 triệu căn nhà ở xã hội.

Thứ ba: Thường xuyên theo dõi, giám sát có hiệu quả tình hình thị trường để kịp thời có biện pháp, giải pháp phù hợp nhằm ngăn chặn tình trạng thị trường "phát triển nóng" hoặc "đóng băng", tình trạng tung tin đồn thổi, đầu cơ thổi giá bất động sản lên cao để trục lợi, mất cân đối cung - cầu và đảm bảo vận hành lành mạnh theo cơ chế thị trường.