Giải quyết 3 vướng mắc pháp lý bất động sản để thị trường hồi phục

Nhà đầu tư mòn mỏi chờ

Theo Vietnam Finance, báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy tỷ lệ phủ kín quy hoạch chi tiết đô thị tính đến tháng 10/2022 chỉ đạt khoảng 39%. Do vướng quy hoạch phân khu chưa được phê duyệt bản đồ phân vùng và phân khu quy hoạch, nhiều địa phương kêu khó vì nhiều quận, huyện chưa có cơ sở lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch tỷ lệ 1/500. Tại một số địa phương, quy hoạch tỉnh đã có, song chưa đồng bộ…

Chẳng hạn như Đồng Nai được coi là cửa ngõ của phía Nam với đường xương sống quốc gia như trục quốc lộ 1A nối các tỉnh miền Trung, Đông Nam Bộ với TP. HCM hay đường cao tốc TP HCM - Long Thành - Dầu Giây… đang thu hút giới đầu tư. Thế nhưng, những vướng mắc về pháp lý bất động sản thời gian qua đã khiến nhiều dự án trên địa bàn gặp nhiều khó khăn khi triển khai.

Một trong những vướng mắc đầu tiên phải kể tới là phân khu C4 và TP Biên Hòa. Diện tích của phân khu là 1.500 ha, gồm 2 khu vực là cả xã Long Hưng và một phần phường Tam Phước, TP Biên Hòa, Đồng Nai. Thời gian qua, nhà đầu tư đã triển khai các dự án khu dân cư, khu đô thị trên địa bàn phân khu C4.

UBND tỉnh cho biết đồ án điều chỉnh quy hoạch chung TP Biên Hòa được phê duyệt điều chỉnh vào tháng 7 năm 2014, phân khu C4 được phê duyệt vào tháng 9/2016. Thế nhưng, thời điểm phê duyệt quy hoạch chung và quy hoạch phân khu chưa cập nhật đầy đủ các hồ sơ quy hoạch chi tiết 1/500 của các dự án được thông qua trước đó. Bởi vậy, dẫn tới sự không đồng bộ giữa quy hoạch các cấp. Kết quả, các dự án khu đô thị đang phải tạm dừng triển khai xây dựng và kinh doanh vì quy hoạch khác biệt.

Ngoài Đồng Nai, các tỉnh lân cận như TP HCM, Bình Dương, Long An cũng ở trong trạng thái tương tự khi còn nhiều vướng mắc về pháp lý bất động sản và quy hoạch đất đai tại địa phương. Ngoài ra, quy hoạch chưa có sự đồng bộ hay như các phân khu quy hoạch 1/500 trái nhau.

Bà Lý Thanh Hương, giám đốc pháp chế một công ty tư vấn đầu tư BĐS tại TP. HCM cho hay các dự án trọng điểm hiện nay kêu gọi đầu tư phải thực hiện xây dựng đề án và bổ sung quy hoạch xây dựng và đất đai mất rất nhiều công sức, thời gian và tiền bạc.

Theo đại diện Công ty Cổ phần BĐS Đại An (TPHCM), các quy hoạch để công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại vô cùng ngặt nghèo. Một trong vướng mắc pháp lý bất động sản khiến thủ tục chậm là vướng mắc về quy hoạch.

Vị đại diện này cho hay, khi lập quy hoạch, một dự án sẽ có nhiều nguồn gốc đất khác nhau. Khi dự án quy mô càng lớn, nguồn gốc đất càng đa dạng. Ngoài ra, còn có vướng quy hoạch chung, chẳng hạn như quy hoạch tỉnh đã có song chưa đồng bộ, hay phân khu quy hoạch tỷ lệ 1/500 trái nhau… Và theo đó, sức ép và thời gian giải phóng mặt bằng càng kéo dài, thậm chí là bế tắc. Tác động lớn nhất là không hoàn tất được thủ tục về pháp lý, cụ thể là không được công nhận chủ đầu tư, theo đó là ách tắc cả dự án.

Trong khi bà Minh Nguyệt, giám đốc pháp chế của Công ty Xây dựng Bình Phú (Bình Dương) nhận định, việc vướng quy hoạch sẽ khiến doanh nghiệp chịu tổn thất vì thủ tục dang dở, vốn bị chìm trong dự án, chi phí ngày càng cao và tác động tới giá sản phẩm. Hay nhìn rộng hơn thì nguồn cung tiếp tục khan hiếm, chênh lệch cung cầu ngày càng lớn và giá cả cũng chịu sức ép lớn hơn.

Các chuyên gia cho rằng nguồn lực đất đai cần được dùng hiệu quả, chất lượng quy hoạch cần có tầm nhìn lâu dài, đáp ứng thực tế. Thế nhưng, một số nơi lập quy hoạch đô thị, quy hoạch nông thôn mới chưa đồng bộ với quy hoạch sử dụng đất hay thời gian triển khai dự án lệch với thời gian thực hiện quy hoạch nên phải điều chỉnh.

Với các dự án mới triển khai, quy định này sẽ là trở ngại khiến các nhà đầu tư phải thận trọng với cân nhắc kỹ càng. Sẽ bất khả thi và rất khó cho các dự án thực hiện với quy mô lớn từ vài chục lên tới hàng trăm ha. 

Theo GS.TS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, cần có sự tham gia quyết liệt của cả hệ thống chính trị nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản vì ách tắc lớn nhất của thị trường bất động sản nằm ở pháp luật và quy hoạch. Trong đó, vẫn chưa định hình quy hoạch trong phát triển thị trường bất động sản.

Chật vật định giá đất

Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. HCM Lê Hoàng Châu cho biết, định giá đất là công cụ quan trọng để thiết lập cơ chế quản lý đất đai, tạo cơ sở cho sự chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Ngoài ra, đó còn là cơ sở để chủ đầu tư triển khai nghĩa vụ tài chính về đất đai và người dân hưởng đền bù khi bị thu hồi đất.

Thế nhưng, hiện nay, hoạt động định giá đất tại TP HCM và nhiều địa phương rất rối rắm. Theo số liệu thống kê, lượng đơn thư khiếu nại có liên quan tới giá đất là một trong những nguyên nhân chính trong tổng số gần 70% đơn khiếu nại, kêu cứu có liên quan tới đất đai, pháp lý bất động sản.

Ông Châu cho biết một trong những lý do là TP HCM và các địa phương khác trước đây áp dụng phương pháp thặng dư theo Nghị định 44/2014/NĐ-CP là chủ đầu tư để tính tiền thu đất, tiền sử dụng đất dự án. Cụ thể, TP có 320 dự án nhà ở thương mại, khu đô thị, trong đó có 280 dự án được áp dụng phương pháp thặng dư để tính tiền thu đất của dự án, chiếm hơn 87%, số khác là áp dụng phương pháp khác.

Phương pháp thặng dư được sử dụng nhiều là vì với các dự án bất động sản thì rất khó để triển khai so sánh, nó vốn thường dùng chủ yếu ở các dự án riêng lẻ. Trong khi, với các dự án bất động sản được triển khai trên một khu đất có triển vọng thì không thể làm phương pháp này được.

Quy định tại Thông tư 36/2014/TT-BTNMT cho thấy phương pháp thặng dư có dựa trên cơ sở định lượng. Thế nhưng, chưa đầy đủ, do vậy đặt cơ sở trên 2 ước đoán bao gồm tổng chi phí giả định và tổng doanh thu giả định của dự án. Hiện nay, nguồn dữ liệu vừa không chính xác, lại vừa không được cập nhật theo thời gian thực. Điều đó sẽ gây vướng mắc pháp lý bất động sản, trong khâu quy định hướng dẫn và triển khai.

TS Trần Xuân Lượng, chuyên gia ngành BĐS – Đại học Kinh tế Quốc dân cho rằng, giá đất được nhà nước quy định vẫn chưa phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế, là lý do chính khiến ngân sách nhà nước bị thất thoát, khiếu nại trong lĩnh vực đất đai và tạo kẽ hở cho tiêu cực, đầu cơ đất đai, tham nhũng.

Ông Nguyễn Thế Điệp, Phó chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội cho rằng khó khăn lớn nhất tại các địa phương hiện nay là công tác định giá đất bị đùn đẩy từ ngành này sang ngành khác, không quy định cụ thể mức giá. Bởi kẽ, dữ liệu về giá đất chưa đầy đủ, chưa chính xác. Hiện nay, giá mua bán chưa kiểm soát được, thậm chí các đơn vị định giá cũng không dám định giá.

Các chuyên gia nhận định vẫn còn nhiều dự án bị chậm tiến độ. Đó là do gặp khó trong chính sách giá đất đền bù. Việc chờ đợi thời gian hoàn thành thủ tục, cấp phép xây dựng, việc định giá đất để đền bù cũng thay đổi theo từng thời gian với mức giá khác nhau. Do đó, gây ra xung đột lợi ích giữa người dân và doanh nghiệp, khiến dự án bị chậm tiến độ hơn.

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) có đưa ra 3 phương pháp định giá đất bao gồm so sánh, thu nhập và hệ số điều chỉnh giá đất. Đối với phương pháp thặng dư, dự kiến theo 2 phương án. Đầu tiên là nếu sử dụng thì phải cùng với tối thiểu một phương pháp khác để có sự so sánh và sẽ chọn ra cách nào mà kết quả xác định tiền sử dụng đất cao hơn ở thời điểm so sánh. Thứ hai là bỏ phương pháp thặng dư.

Luật chồng luật

Theo đại diện của Sở Xây dựng Đồng Nai, khó khăn vướng mắc về pháp lý bất động sản, thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đang khiến các địa phương không khỏi đau đầu.

Vị đại diện này cho hay Luật Đầu tư và Luật Nhà ở chưa thống nhất với nhau dẫn tới cách hiểu không giống nhau. Các dự án tại Đồng Nai đã chấp thuận chủ trương đầu tư nhiều năm nay, ngoài ra cũng là thủ tục lựa chọn chủ đầu tư từ bao năm nay, tới nay các cơ quan kiểm tra lại bắt làm theo Luật Nhà ở. Vị đại diện này cho biết việc này tỉnh cũng không gỡ được mà phải trình lên Chính phủ mất nhiều thời gian.

Hay tại Bà Rịa – Vũng Tàu, Phó chủ tịch UBND TP. Vũng Tàu Nguyễn Hữu Thuấn cho rằng luật chồng luật đang gây khó khăn cho chủ đầu tư và chính quyền địa phương. Nhiều dự án bất động sản để triển khai xong phải mất đến 10-15 năm, đối mặt với nhiều thay đổi trong quy định và chính sách pháp luật. Đã có những dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của HĐND tỉnh, trước khi Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/06/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở có hiệu lực. Tuy nhiên, đến khi kiểm tra lại tiêu chí triển khai theo Nghị định 71, Luật Nhà ở thì lại khiến thanh kiểm tra không khép lại, tác động lớn đến tiến độ phát triển của dự án, gây ách tắc.

Luật sư Nguyễn Quỳnh Nga, thành viên Công ty Luật TNHH Penfield cho rằng vấn đề nan giải nhất của thị trường bất động sản Việt Nam chính là pháp lý bất động sản, cụ thể là chính sách pháp luật. Trong đó, đáng chú ý nhất là vấn đề chọn chủ đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư. Chỉ nói về vấn đề thủ tục thực hiện một dự án nhà ở đã bị điều chỉnh vì rất nhiều luật khác nhau như Luật Nhà ở, Luật Đầu tư, Luật Kinh doanh bất động sản… mà nhiều trường hợp chính các cơ quan có thẩm quyền cũng lúng túng và đối mặt với khó khăn khi áp dụng triển khai.

Luật sư Nga cho biết, việc tần suất thay đổi pháp luật quá dài, khiến dự án được triển khai đầu tư trong tầm 10 năm đã phải đối mặt với sự điều chỉnh của 2-3 văn bản điều chỉnh/ thay thế trong cùng một hệ luật. Điều đó đã dẫn tới hệ quả tất yếu là nhiều doanh nghiệp gặp vướng mắc. 

Về thủ tục lựa chọn chủ đầu tư và chấp thuận chủ trương đầu tư, có nhiều dự án triển khai năm 2010 đã được áp dụng phù hợp quy định của các văn bản quy phạm pháp luật có hiệu lực ở thời điểm đó, thì phải được công nhận, song đến khi kiểm tra thì lại gặp chuyện…

Các chuyên gia cho rằng, doanh nghiệp bất động sản và nhà đầu tư đang rất cần sự nỗ lực, tính trách nhiệm và chung tay giải cứu từ phía cơ quan và chính quyền địa phương. Mặt khác, hệ thống pháp lý bất động sản còn nhiều phức tạp khiến việc thực thi còn gặp nhiều khó khăn. Cùng một sự việc nhưng xuất hiện nhiều quan điểm khác nhau trong khi xác nhận, công nhận, thanh kiểm tra thì việc chính quyền lựa chọn phương pháp an toàn, không có biện pháp cần thiết bảo vệ cho doanh nghiệp là điều đáng lo ngại.

Luật sư Nguyễn Quỳnh Nga cho rằng, những chuyện tháo gỡ không phải là khó xử lý, quan trọng là cơ quan tham mưu và nhất là các cấp lãnh đạo từ tỉnh đến trung ương cần sự tâm huyết, tính trách nhiệm, dám bảo vệ sự nhất quán khi quản lý và triển khai pháp lý bất động sản của cơ quan nhà nước để gìn giữ niềm tin của nhà đầu tư và môi trường lành mạnh, bền vững.

Theo dõi thêm các bài viết trên trang Meeyland để cập nhật tin tức mới nhất về thị trường bất động sản!