Ở mặt bằng chung, thị trường bất động sản năm 2023 và dự báo đầu 2024 tiếp tục khó khăn và chưa có thay đổi đột biến.
Báo cáo của Bộ Xây dựng cho biết, thị trường bất động sản tiếp tục trầm lắng, đặc biệt ở nửa đầu năm 2023. Sau đó, hàng loạt biện pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường, cộng với sự vào cuộc tích cực của các cơ quan, thị trường bắt đầu có những chuyển biến tích cực hơn.
Tuy vậy, nguồn cung bất động sản tiếp tục hạn chế tại tất cả các phân khúc: Nhà ở thương mại hoàn thành 42 dự án với khoảng 15.966 căn, đạt khoảng 46,15% so với năm 2022; nhà ở xã hội hoàn thành xây dựng 5 dự án với quy mô 850 căn hộ; dự án du lịch nghỉ dưỡng và văn phòng kết hợp lưu trú hoàn thành 17 dự án bằng 56,67% so với năm 2022.
Về tổng lượng giao dịch, tính đến hết quý 3, đạt khoảng 41,29% so với năm 2022; lượng tồn kho bất động sản vào khoảng 18.808 căn. Nhu cầu mua bán bất động sản ghi nhận sụt giảm mạnh ở tất cả các loại hình. Lợi nhuận của các doanh nghiệp địa ốc cũng giảm mạnh, tình trạng giải thể, ngừng hoạt động, cắt giảm nhân sự vẫn diễn ra phổ biến...
Ngược lại với kỳ vọng giảm giá, dù thời gian vừa qua thị trường ảm đạm nhưng giá chung cư vẫn không ngừng tăng. Báo cáo của các đơn vị cho thấy, mức tăng dao động từ 6 - 9% so với quý đầu năm (tùy phân khúc). Đây cũng là phân khúc được dự báo sẽ “dẫn sóng” phục hồi của bất động sản năm tới.
Nói với phóng viên, chuyên gia kinh tế, TS Lê Bá Chí Nhân cho rằng, giá chung cư không hạ nhiệt bởi nhu cầu của người dân rất lớn, trong khi nguồn cung quá ít.
Lý do bởi vướng mắc pháp lý, thủ tục kéo dài… khiến nhiều dự án không thể triển khai, nguồn cung ra thị trường rất ít. Chưa kể giai đoạn vừa qua giá cả vật liệu xây dựng, nhân công và các chi phí khác đều tăng mạnh, nên giá chung cư khó hạ nhiệt.
Đề cập đến nguồn cung, báo cáo của Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HOREA) cho thấy, số doanh nghiệp có sản phẩm nhà ở đưa ra thị trường trong 3 năm qua không nhiều.
Ví dụ, tại TP.HCM, năm 2021 chỉ có 20 doanh nghiệp, năm 2022 chỉ có 25 doanh nghiệp. Riêng 9 tháng đầu năm 2023 chỉ có 13 doanh nghiệp có sản phẩm đưa ra thị trường với tổng cộng 15.020 căn hộ, trong đó có đến 9.969 căn hộ cao cấp chiếm đến 66,37%, phần còn lại là 5.051 căn hộ trung cấp và không có căn hộ giá vừa túi tiền phù hợp với thu nhập của người dân.
Nhìn chung, số dự án và sản phẩm nhà ở đưa ra thị trường từ năm 2020 đến nay đã có sự sụt giảm rất lớn so với năm 2017 là năm phát triển cao nhất trong 10 năm gần đây có đến 92 dự án với 42.991 căn hộ được đưa ra thị trường.
Về chi phí, báo cáo của HOREA cũng nêu rõ, chi phí về đất chiếm khoảng trên dưới 15% giá thành với nhà chung cư; trên dưới 30% với nhà phố và khoảng 20% với biệt thự; chi phí xây dựng cũng dao động từ 20-50% tuỳ từng loại hình như chung cư, biệt thự. Ngoài ra còn có chi phí lãi vay, quản lý và các khoản “không tên” khác.
Tuy nhiên, mức chi phí đó là tính toán trong điều kiện bình thường, khi các dự án được thực hiện suôn sẻ trong thời gian trung bình 3 năm. Còn khi dự án gặp vướng mắc pháp lý, kéo dài như vừa qua thì chi phí đội lên rất nhiều. Tất cả chi phí này người mua nhà đều phải gánh chịu. Điều này khiến giá thành tăng cao và việc tiếp cận nhà của người dân ngày càng xa vời.
Chưa kể, với việc khó khăn trong pháp lý dự án, chủ đầu tư nào được phê duyệt sẽ tận dụng để làm dự án cao cấp để có lợi nhuận hơn so với nhà giá rẻ. Hơn nữa, việc nguồn cung nhà giá rẻ rất ít ỏi cũng khiến các chủ đầu tư có dự án trung – cao cấp không có sự “cạnh tranh”, nên giá vẫn neo cao.
Để hạ nhiệt giá chung cư thời gian tới, TS Lê Bá Chí Nhân đề nghị khơi thông pháp lý, tối giản các thủ tục để nguồn cung dự án dồi dào hơn. Song song với đó, thúc đẩy mạnh mẽ triển khai các dự án nhà ở xã hội để đáp ứng nhu cầu của người dân, góp phần hạ nhiệt giá chung cư.
Cũng đề cập đến vấn đề này, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6 dự báo, với việc thông qua nhiều luật liên quan đến đất đai, bất động sản (có hiệu lực vào 2025), cộng với những động thái tích cực tháo gỡ vướng mắc pháp lý, cũng như thúc đẩy mạnh mẽ nhà ở xã hội… thì nguồn cung chung cư, nhà ở xã hội sẽ tăng đáng kể vào 3 năm tới.
“Giá chung cư chỉ bình ổn khi nguồn cung chung cư tăng”, ông Quê nêu.
Tựu trung lại, các chuyên gia cho rằng, thị trường bất động sản lệch pha cung cầu trầm trọng, thiếu nhà ở vừa túi tiền, nên cơ quan chức năng cần nhanh chóng tháo gỡ vướng mắc pháp lý, đẩy mạnh giải pháp tăng nguồn cung nhà ở… để hạ nhiệt giá nhà.
Đất nền là phân khúc rất được chú ý và thường có biên độ dao động khá mạnh. Theo các báo cáo của đơn vị nghiên cứu gần đây, phân khúc này vẫn chưa phục hồi về sự quan tâm cũng như thanh khoản, dù lượng tin đăng cắt lỗ đã giảm.
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc kinh tế Batdongsan.com.vn đánh giá, phân khúc đất nền vẫn gặp khó khăn trong thời gian tới. Đặc biệt, với việc Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) có hiệu lực từ đầu 2025 đã có các quy định siết chặt hoạt động phân lô bán nền. Điều này cũng dẫn đến mức độ quan tâm với đất nền tiếp tục giảm, nhất là những lô đất có diện tích lớn.
“Tuy nhiên, trong dài hạn, giá đất có thể tiếp tục tăng lên và giao dịch sẽ trở lại. Do giá bất động sản phụ thuộc vào yếu tố khác như việc triển khai hạ tầng, tăng trưởng kinh tế, thu nhập người dân. Trong khi đó, đất nền là loại hình mà bất kỳ thành viên nào của thị trường cũng có thể đầu tư do sự đa dạng về diện tích, mức giá, khu vực", vị này cho hay.
Còn theo ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6, phân khúc đất nền có 2 loại: đất đấu giá và đất người dân bán. Phân khúc này từ tháng 4/2022 đến tháng 3 năm nay từ sôi sục đến đóng băng, nhưng từ quý 2 năm 2023 đến nay đã bắt đầu có dấu hiệu phục hồi cả nguồn cung lẫn nguồn cầu, đặc biệt ở những đô thị lớn hoặc có quy hoạch tốt.
“Lý do một phần vì giá phân khúc này đã giảm so với đỉnh giá năm ngoái, người dân sẵn tiền bắt đầu mua vào để đầu tư. Ví dụ ở Đông Anh, Hà Nội, quý 2/2023, một số dự án trúng đấu giá rơi vào khoảng 20-30 triệu đồng/m2 thì đến thời điểm hiện nay, mức giá có thể tăng được khoảng 20%”, ông Quê nêu và dự đoán thời gian tới phân khúc này tiếp tục có tín hiệu tích cực.
Đối với phân khúc đất dân phân lô, ông Quê cho rằng, tình trạng chung là ảm đạm, nhưng một điểm sáng là với những miếng đất giá trị nhỏ, sát khu dân cư, quy hoạch tốt thì vẫn có giao dịch.
Ví dụ Phú Quốc, giai đoạn thị trường sôi động tỷ lệ người mua ở không nhiều, chủ yếu đầu tư, nhưng thời gian vừa qua, người dân bản địa họ mua rất nhiều. Bởi vì hiện tại mức giá đã xuống thấp, lãi suất cũng thấp nên người mua ở thực tăng lên. Ở các đô thị loại 4, vùng ven, gần trung tâm cũng diễn ra tình trạng này.
Với việc Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) “siết” lại việc “phân lô bán nền”, nhiều dự báo sẽ khó khăn cho phân khúc này thời gian tới. Tuy nhiên, ông Quê cho rằng thực chất, khoản 6 của luật quy định về các dự án 1/500 ở đô thị loại 3 trở lên, chứ không phải gồm cả đất dân.
Theo ông Quê, trước năm 2014, Việt Nam khá thoải mái trong việc phân lô bán nền. Nhưng sau đó nhìn lại thì tình trạng đầu cơ, bỏ hoang rất nhiều. Sau đó Nhà nước siết lại, phải xây thô mới được bán. Nghị định 35 vừa rồi yêu cầu đối với các tuyến đường 12m trở lên thì phải xây thô, còn phía trong, đường rộng dưới 12, thì không phải xây. Nhưng hiện nay, quy định mới thì chúng ta lại phải xây toàn bộ.
“Tôi thấy không công bằng khi chủ thể là Nhà nước làm dự án 1/500 thì cho phân lô bán nền, nhưng tư nhân làm thì không cho bán nền, buộc phải xây dựng”, ông Quê nói và cho rằng có sự không công bằng.
Một trong những phân khúc nhận được sự quan tâm là bất động sản nghỉ dưỡng. Theo thống kê của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cả nước hiện có hơn 200 dự án bất động sản du lịch, tạo ra gần 100.000 căn condotel, 3.000 căn villa biệt thự, 15.000 căn khách sạn mới. Tuy nhiên, có hơn 1 nửa số dự án đó đang nằm “đắp chiếu” chờ sự tháo gỡ về pháp lý và tồn kho bất động sản nghỉ dưỡng đang tăng lên.
Theo khảo sát của DKRA Group, tổng lượng tồn kho các tài sản nhà liền thổ ven biển tăng lên xấp xỉ 30.000 sản phẩm. Những dự án có đủ điều kiện mở bán thì tỷ lệ tiêu thụ cũng rất thấp.
Báo cáo tháng 11 của DKRA cho thấy, cả nước chỉ có 46 căn biệt thự nghỉ dưỡng được mở bán, giảm 73% so với cùng kỳ năm ngoái. Tỷ lệ hấp thụ chỉ dừng ở mức 30%. Trong đó, miền Nam và miền Trung không ghi nhận dự án mới chào hàng.
Cùng đó, sức cầu thị trường cũng tương đối khiêm tốn với 14 căn biệt thự được giao dịch thành công, giảm 67% so với cùng kỳ năm ngoái. Thanh khoản đã sụt giảm đáng kể, hơn 80% dự án sơ cấp đã phải đóng giỏ hàng để điều chỉnh giá bán và chính sách bán hàng.
Ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels cũng cho rằng, tình trạng dư thừa nguồn cung khi quá nhiều sản phẩm không phù hợp với thị trường. Nhiều chủ đầu tư vội vã tham gia thị trường khi chưa nghiên cứu kỹ lưỡng, dẫn đến lêch pha cung cầu lớn. Chưa kể, thay vì đến các điểm đến trong nước, du khách Việt đã có thể du lịch nước ngoài rất dễ dàng hơn với chi phí hợp lý.
Có thể thấy, sự ảm đảm của bất động sản nghỉ dưỡng chủ yếu đến từ pháp lý, chênh lệch cung cầu lớn và sự ảm đạm của nền kinh tế kéo theo sự sụt giảm của ngành du lịch - vốn đã rất khó khăn từ COVID-19. Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến lượng cầu của bất động sản nghỉ dưỡng.
Thêm nữa, với sự không chắc chắn trong tình hình kinh tế toàn cầu, người mua có thể trì hoãn hoặc hủy bỏ các dự án đầu tư trong bất động sản nghỉ dưỡng. Những lo ngại về mức lương, việc làm và tăng trưởng kinh tế có thể dẫn đến giảm sức mua của khách hàng. Cùng đó, sự sụt giảm trong du lịch quốc tế khiến các chủ nhân nghỉ dưỡng có thể gặp khó khăn trong việc duy trì và tối ưu hóa lợi nhuận từ bất động sản của họ.
Như vậy, các chuyên gia cho hay, trong bối cảnh trên, năm 2024 có thể tiếp tục đối mặt với sự ảm đạm trong thị trường bất động sản nghỉ dưỡng.
