Giá đất sẽ tiếp tục tăng đến năm 2025?

Nguồn cung “chạm đáy” trong vòng 5 năm qua

Báo cáo đầu năm 2022 của Bộ Xây dựng cho thấy sự tăng trưởng về số lượng nhà ở mới giảm mạnh so với năm 2021. Nguồn cung căn hộ được tung ra mới tính theo quý 1/2022 đạt khoảng 5.217căn, chỉ bằng khoảng 47% so với quý trước và bằng 57% so với cùng kỳ năm 2021. Trong đó, số liệu ghi nhận sự thiếu hụt trầm trọng phân khúc nhà ở thương mại tại thị trường miền Bắc khi trên toàn khu vực, chỉ có 13 dự án (772 căn) hoàn thành thi công. 

Ở giai đoạn tiếp theo của 1.216 dự án (đang triển khai xây dựng), sẽ cung cấp mới 332.387 căn, bằng khoảng 88% so với cùng kỳ năm ngoái: tại 2 thị trường lớn là Hà Nội và TP.HCM ghi nhận lần lượt 52 và 118 dự án đang triển khai.

Bên cạnh đó, số lượng dự án được cấp phép mới cũng không có dấu hiệu khả quan hơn khi chỉ bằng 41% so với quý I/2021, với 39 dự án cung cấp 18.660 căn.

Theo phân tích của Savills, Tập đoàn cung cấp các dịch vụ bất động sản hàng đầu trên thế giới, nguồn cung nhà ở thương mại của thị trường Hà Nội đang ở mức thấp nhất trong 5 năm. Xu hướng này được Savills dự báo sẽ tiếp tục trong những năm tới khi nguồn cung tương lai của năm 2022 và 2023 sẽ ở dưới mức 25.000 căn và có thể còn giảm xuống dưới 20.000 trong những năm tiếp theo.

Bối cảnh nguồn cung hạn hẹp cũng đang được ghi nhận ở phân khúc nhà ở xã hội với 4 dự án hoàn thành (1450 căn) tại Tiền Giang, TP.HCM, Ninh Thuận và Kon Tum. Tính trên địa bàn Hà Nội, hiện có 25 dự án được đưa vào sử dụng với gần 12.909 căn và dự kiến, trong Quý III và IV/2022, sẽ có 2 dự án khởi công cũng chỉ bổ sung thêm 1.860 căn.

Ông Luyện Văn Phương, Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội cho rằng: Ngữ cảnh thiếu quỹ đất để phát triển NOXH và nhà ở cho công nhân dẫn đến tình trạng "khát" NOXH của người dân. Điều đáng nói, theo Nghị định số 49/2021/NĐ-CP, mỗi dự án nhà ở thương mại phải dành 20% quỹ đất để xây NOXH, nhưng tại Hà Nội, ông Lương nhận định nhiều dự án không chấp hành nghiêm túc quy định này.

Nguồn cầu tăng vượt khả năng cung trong tương lai

Sau thời gian dài kìm nén do tác động từ dịch bệnh, thị trường nhà ở quý I đã cho thấy dấu hiệu khả quan, khi khả năng hấp thụ đã tốt hơn quý trước. 

Cụ thể, theo thống kê của Bộ Xây dựng, trong 3 tháng đầu năm, tổng lượng giao dịch bất động sản là 20.325. Đối với căn hộ chung cư, phân khúc bình dân có tỉ lệ hấp thụ 100%; phân khúc trung cấp hấp thụ 80 - 90%; phân khúc cao cấp hấp thụ 30 - 50%. Riêng với nhà ở riêng lẻ tỷ lệ hấp thụ cũng lên tới 90%. Lượng giao dịch đất nền ghi nhận sự đột phá với 153.537 giao dịch thành công bằng đến 242% Quý IV/2021.

Theo Savills, nhu cầu mua bán cho thấy tín hiệu tích cực, khi ngay cả thị trường biệt thự/nhà liền kề cũng có tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới đạt 83%.

Lý giải cho những con số này, Giám đốc Cấp cao bộ phận Tư vấn của Savills Hà Nội - bà Đỗ Thu Hằng, chia sẻ: Tỷ lệ hấp thụ cho nguồn cung mới được cải thiện nhờ vào các hoạt động huy động vốn của Chủ đầu tư. Đa phần các dự án đều bắt đầu huy động vốn từ khá sớm với nhiều phương thức đa dạng như hợp đồng góp vốn, hợp tác đầu tư hay hợp đồng hợp tác kinh doanh. Đồng thời sự thay đổi về cơ cấu dân số thành thị tại Việt Nam cũng là một trong những yếu tố thúc đẩy nhu cầu trong thị trường nhà ở. 

Cũng theo chuyên gia Savills, dự kiến dân số Hà Nội, đến năm 2025, sẽ đạt 9,1 triệu người, với dân số thành thị chiếm khoảng 61%. Số liệu này tương đương mỗi năm Thủ đô sẽ thêm khoảng 72.000 hộ gia đình thành thị mới, trong khi số lượng căn hộ mới là 27.000 căn/năm và đang có dấu hiệu suy giảm.

Đáng chú ý, thị trường bất động sản thời điểm hiện tại đang xuất hiện sự mất cân bằng cung - cầu. Nguồn cung mới và hàng tồn kho căn hộ đều ở mức thấp, đặc biệt, phân khúc căn hộ bình dân bị thiếu hụt khi các dự án mới không cung cấp sản phẩm căn hộ dưới 20 triệu đồng/m2.

Theo Kế hoạch phát triển nhà ở thành phố Hà Nội giai đoạn 2021-2025, trong giai đoạn 2022 - 2025, tổng nguồn cầu là 185.200 nhà, trong đó có 166.600 căn hộ. Tuy nhiên, số liệu từ báo cáo của Savills lại chỉ ra, từ năm 2022 đến năm 2025, chỉ có 78.900 căn hộ sẽ mở bán, đáp ứng chưa được một nửa nhu cầu xã hội. 

Giá đất sẽ tiếp tục tăng đến năm 2025

Trước những biến động của thị trường, đặc biệt ngữ cảnh “Mất cân bằng cung - cầu” chưa có dấu hiệu cải thiện, các chuyên gia kinh tế cho rằng giá bất động sản còn tiếp tục tăng trong vòng 2 -3 năm nữa.

“Dư địa bất động sản vẫn còn tăng từ giờ đến 2025, sau đó có thể tích lũy đi ngang, giảm chút xíu và phục hồi lại”, Doctor Housing - Nguyễn Duy Chuyền nhận định.

Theo lý giải của Doctor Housing, thị trường bất động sản hiện nay mang tính chất bền vững hơn so với đợt sóng 2007 - 2008, do các nhà đầu tư đã cẩn trọng hơn sau nhiều lần “sốt đất”, đồng thời các quỹ đầu tư, các tổ chức tín dụng cũng đã siết chặt hơn trong vấn đề cho vay vốn đầu tư.

Đưa ra lời khuyên cho các nhà đầu tư, ông Chuyền chia sẻ, nên lưu ý các thành phố, địa phương tích lũy được 3 yếu tố: phát triển du lịch, công nghiệp và phát triển dịch vụ. Về lâu dài, bất động sản tại các khu vực hội tụ 1 trong 3 yếu tố nêu trên sẽ có giá trị gia tăng theo thời gian, thậm chí bất chấp thị trường lao dốc, do nhu cầu nhà ở của người dân khu vực này là rất lớn.