Giá đất nền tiếp tục “hạ nhiệt”, nhiều nhà đầu tư rao bán “cắt lỗ”

Chấp nhận hạ giá để “thoát hàng”

Nửa năm trước, cứ vào 2 ngày cuối tuần, anh Nguyễn Như Hùng (33 tuổi ở Thạch Thất, Hà Nội) lại nhận dẫn vài tốp khách đi khảo sát và tìm lô đất phù hợp nhu cầu nhà đầu tư. Phần lớn khách của anh Hùng đến từ các quận nội thành hoặc các tỉnh lân cận như Vĩnh Phúc, Bắc Ninh, Hà Nam…

Theo lời anh Hùng, khoảng thời điểm đầu năm 2022, khách hàng chủ yếu tìm mua đất quanh khu vực đường Vành đai 4 dự kiến sẽ đi qua. Một số nhà đầu tư khác thì vẫn bám vào phân khúc đất nền ở các xã của huyện Thạch Thất do nhu cầu giao dịch ở đây tương đối tốt.

“Khoảng tháng 2, tháng 3 sau Tết Nguyên đán khách đi xe đông nhất. Đa phần họ muốn đầu tư lướt sóng, “ăn theo” tiến độ triển khai dự án Vành đai 4. Có thời điểm giá đất ở những dọc hoặc ven dự án này tăng mạnh, mua đi bán lại liên tục khiến giá ngày càng cao lên. Ví dụ như một lô đất gần khu công nghiệp Dương Liễu của huyện Hoài Đức năm ngoái được giao dịch với giá 60 triệu đồng/m2 thì đầu năm nay đã tăng lên gấp đôi. Tuy nhiên vài tháng nay, mọi người có cảm giác giá đất đã đạt đỉnh nên giao dịch thưa dần. Một số khách có gửi tôi bán nhưng rất khó có lời, thậm chí họ chấp nhận hạ thấp giá để sớm thu hồi vốn”, anh Hùng nói.

Là người “khởi nghiệp” bằng cách đầu tư đất sau dịch Covid-19, anh Phan Quang Bảo (38 tuổi ở Thanh Hoá) liên tục thở dài do “đu đỉnh”. Hồi đầu năm, khi cơn sốt đất bùng phát, thấy bạn bèn ai mua cũng có lãi anh dùng toàn bộ tiền tiết kiệm của gia đình và vay mượn thêm để mua 1 mảnh đất ở xã Bình Yên, huyện Thạch Thất, TP Hà Nội với giá 30 triệu đồng/m2. Khoảng tháng 3/2022 có người trả giá 35 triệu đồng/m2 nhưng vợ chồng anh không bán, chờ tăng thêm. Tuy nhiên, liên tiếp những tháng sau đó, thị trường bất động sản gần như “đóng băng” khiến anh như ngồi trên đồng lửa.

Hai tuần nay do cần tiền để trả nợ, con cái bắt đầu đi học cũng như muốn thu hồi vốn đầu tư để kinh doanh lĩnh vực khác, anh liên tục đăng bài rao bán trên các trang mạng xã hội nhưng chưa có khách ưng. Bí quá, anh đành phải nhờ qua kênh môi giới để “thoát hàng” với mức giá mong muốn là 28 triệu đồng/m2.

Trong khi đó, theo khảo sát thực tế tại một số điểm nóng về đất nền của TP Hà Nội như huyện Hoài Đức, Sóc Sơn, Đông Anh, Nam Từ Liêm giá đất tại những vị trí giao thông thuận lợi cũng được chào bán rẻ hơn khoảng 10 – 30% so với thời điểm đầu năm. Đơn cửa như lô đất 100m ở Tây Mỗ - Nam Từ Liêm, mặt ngõ hai ô tô tránh nhau cũng được chủ giao bán giảm từ 67 triệu đồng (thời điểm mua tháng 3/2022) xuống còn 60 triệu đồng/m2. Còn tại xã Vân Canh của huyện Hoài Đức, lô đất 200m gần điểm giao cắt dự án vành đai 3.5 từng được chủ chào bán giá 92 triệu đồng nay giám xuống mức 86 triệu đồng/m2, kèm theo lời nhắn: Có thể thoả thuận thêm.

Phân khúc nào sẽ tăng trưởng trở lại

Theo chuyên gia bất động sản Bùi Văn Chiến, sau giai đoạn “sốt đất” vào quý I đầu năm thì từ quý II/2022, thị trường nhà đất hạ nhiệt chung. Tại một số khu vực “sốt ảo” thì hầu như đang có sự điều chỉnh mạnh để trở về giá trị thực. Nếu như cách đây 1 năm, thông tin về khu vực Vành đai 4 đi qua, nhiều nhà đầu tư đã nhanh chóng gom hàng, đẩy giá lên cao và thiết lập được “đỉnh” mới thì rõ ràng dư địa tăng trưởng ở đây sẽ không còn cao.

Bên cạnh đó theo ông Chiến, nguyên nhân khách quan do chính quyền các địa phương siết chặt phân lô bán nền, tách thửa, chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Ngoài ra các nguồn vốn huy động từ kênh tín dụng, trái phiếu cũng bị kiểm soát. Chưa kể, hàng loạt “ông lớn” trong ngành bất động sản bị khởi tố, điều tra cũng kéo theo các dự án nói riêng và thị trường bất động sản nói chung rơi vào cảnh trầm lắng.

“Đây là lý do khiến nhiều nhà đầu tư không có kinh nghiệm, ham lợi nhuận nên dùng đòn bẩy tài chính dẫn đến “đuối sức” nên buộc phải “cắt lỗ” để thoát khỏi gánh nặng tài chính. Một nguyên tắc khi tham gia thị trường này là nhà đầu tư phải có phương án phòng vệ, kiểm soát được rủi ro dòng tiền. Hai yếu tố mà nhà đầu tư cần nắm rõ đó là dư địa tăng giá và tiến độ triển khai hạ tầng. Do vậy kể cả “đu đỉnh” khi mua nhà đất ở giá cao vẫn có khả năng “về bờ” nếu đấy vẫn là khu vực tiềm năng. Tuy nhiên nhà đầu tư phải chủ động được tài chính và chấp nhận đầu tư dài hạn”, vị chuyên gia chia sẻ.

Cũng theo ông Bùi Văn Chiến, từ nay đến cuối năm thị trường bất động sản khó có sự tăng trưởng đột biến. Tuy nhiên với mật độ dân số gia tăng, kéo theo lạm phát thì bất động sản vẫn là một kênh đầu tư tiềm năng nếu chọn được sản phẩm tốt, pháp lý rõ ràng. Dù vậy nếu muốn đầu tư ở thời điểm này, nhà đầu tư phải ưu tiên phương án tài sản có bán được lúc cần hay không rồi mới tính đến lợi nhuận. Bởi chỉ cần vướng vào những rắc rối về pháp lý của sản phẩm đó sẽ khiến nhà đầu tư bị giam vốn .

Ông Bùi Văn Chiến nhận định, ở thời điểm khó lường của thị trường bất động sản hiện nay thì đầu tư phân khúc nhà đất ở trung tâm thành phố sẽ an toàn và có giá trị khai thác hơn so với phân khúc đất nền ngoại thành như trước đây.

Ông Chiến dẫn chứng là trong Quý II/2022, giá căn hộ và đất nền tại khu vực các quận trung tâm TP Hà Nội và TP Hồ Chí Minh đều tăng giá và có tính thanh khoản tốt.

“Phân khúc căn hộ và đất nền khu vực trung tâm sẽ là phương án đầu tư an toàn thời điểm thị trường gặp nhiều khó khăn về pháp lý, tín dụng. Chưa kể nhà đầu tư có thể sử dụng hoặc kinh doanh trong thời gian chờ thị trường tăng trưởng”, vị chuyên gia nhấn mạnh.