Đầu tư đất nền vùng ven cần lưu ý những yếu tố nào?

Theo NDH, thị trường bất động sản đã trải qua một giai đoạn tăng trưởng nóng, đất nền khắp nơi "sốt" nóng, kéo theo nhiều nhà đầu tư mới tham gia thị trường. Tuy nhiên, sau khi nguồn tín dụng vào bất động sản được kiểm soát, thị trường đã trầm lắng, thanh khoản giảm, nhiều nơi không có giao dịch, đặc biệt tại các khu vực vùng ven thành phố lớn. Theo đó, những nhà đầu tư mới chưa kịp thoát hàng đã lâm vào cảnh "dở khóc dở cười", thậm chí gặp áp lực tài chính.

Vậy nhà đầu tư cần chuẩn bị những gì để đầu tư đất nền vùng ven an toàn?

Thứ nhất, nhà đầu tư cần xác định một số nguyên tắc, quan điểm trước khi bắt đầu tham gia vào thị trường bất động sản. Bởi đây là hình thức đầu tư không có chắc thắng 100%. Bất động sản cũng giống như các ngành nghề kinh doanh khác nên mức lợi nhuận 20 - 30% mỗi năm đã được coi là hợp lý. Do đó, đừng kỳ vọng lợi nhuận có thể nhân 3, nhân 5 trong vòng 1 năm. Đó là điều không thể xảy ra.

Một điểm nữa là nhà đầu tư cần chuẩn bị tinh thần và nguồn vốn trong trung hoặc dài hạn, bởi đây là đặc thù của ngành bất động sản. Đặc biệt, nếu sử dụng nguồn vốn vay, thì chỉ nên vay tối đa 50% và chỉ vay khi có đủ khả năng trả lãi hàng tháng.

Thứ hai, trước khi xuống tiền, nhà đầu tư hãy trả lời các câu hỏi như: Có nên đầu tư đất thời điểm này không? Nên mua đất ở khu vực nào? Tại sao mua ở khu vực đó? Mua miếng đất như thế nào?...

Với câu hỏi thứ nhất "Có nên đầu tư đất thời điểm này hay không?", nhà đầu tư cần phân tích tình hình vĩ mô để nhận định thị trường bất động sản đang trong tình trạng nào, có thể sinh lời và thanh khoản ra sao? Ví dụ, năm 2020, thời điểm đại dịch Covid-19 bắt đầu bùng phát ở Việt Nam, để "cứu" nền kinh tế, Ngân hàng Nhà nước đã phải thực hiện nới lỏng chính sách tiền tệ bằng cách hạ lãi suất điều hành. Đồng thời, các ngân hàng thương mại cũng đồng loạt hạ lãi suất huy động và cho vay xuống mức rất thấp, khiến "tiền rẻ" tràn ngập thị trường. Khi đó, "tiền rẻ" sẽ chảy vào các kênh đầu tư có lợi nhuận cao hơn như chứng khoán hay bất động sản khiến giá nhà đất và thanh khoản tăng mạnh. Những lúc như này, chúng ta nên đầu tư bất động sản.

Trong quý II năm nay, Fed bắt đầu tăng lãi suất lần sau khi giảm về 0% . Kể từ thời điểm đó, giai đoạn "tiền rẻ" đã kết thúc. Thị trường bất động sản chững lại, thanh khoản giảm, giá ngừng tăng. Sau khi các ngân hàng thương mại tăng lãi suất và Ngân hàng Nhà nước kiểm soát cho vay lĩnh vực bất động sản thì thị trường trầm lắng hẳn. Nhà đầu tư nên tạm dừng xuống tiền.

Sau khi đã xác định có nên đầu tư không, bước tiếp theo nhà đầu tư cần tìm địa điểm mua đất và xác định phân khúc đầu tư. Địa điểm mua cần đáp ứng các điều kiện như: Tỉnh, thành phố có thu nhập ngân sách cao; hạ tầng phát triển tốt; tỷ lệ gia tăng dân số cao; thu nhập của người dân ở mức khá... Đồng thời, nhà đầu tư cũng nên tìm hiểu lịch sử giao dịch giá của khu vực đó, tránh gặp phải trường hợp mua - bán lúc thị trường tăng nóng, hay mua lúc ở đỉnh.

Trong giao dịch bất động sản, một điều khắc cốt đó là "Xem 100, đàm phán 10 và mua 1". Điều này nhắc nhở chúng ta rằng khi mua đất cần cân nhắc, lựa chọn kỹ lưỡng. Nhà đầu tư cần chọn mua đất có pháp lý rõ ràng, có sổ đỏ hoặc sổ hồng, đất có thổ cư và không vướng quy hoạch, không bị kê biên tài sản, cũng như không bị tranh chấp. Đây là những điều kiện cực kỳ quan trọng đối với các nhà đầu tư mới, chưa có kinh nghiệm đầu tư nhằm hạn chế rủi ro một cách tối đa.

Bên cạnh đó, nhà đầu tư cũng cần tránh mua những mảnh đất có phong thủy xấu như cuối hẻm, hẻm cụt, ngã 3 đường đâm, có cống, có trụ điện trước đất, hay gần nghĩa địa, có mộ phần trên đất, gần chùa, gần cây xăng, nơi có đường điện cao thế đi qua, đất chữ L, đất hình tam giác...

Ngoài ra, mua đất với diện tích hợp lý cũng là điều quan trọng cần lưu ý.  Diện tích mảnh đất cần phù hợp với nhu cầu dân cư ở đó, tránh trường hợp đất dài quá, đấy diện tích nhỏ quá khó bán ở vùng nông thôn, hay những khu vực người dân thích mặt tiền rộng thì không nên mua đất mặt tiền hẹp...

Nếu có nguồn tài chính mạnh, nhà đầu tư nên chọn các sản phẩm số lượng ít như mặt tiền đường, lô góc, lô gần chợ, gần công viên... bởi thanh khoản những lô đất này sẽ luôn tốt hơn. Nếu có thể mua đất với giá thấp hơn so với giá thị trường thì là điều quá tuyệt vời. Trường hợp này vẫn luôn có nếu chúng ta chịu khó tìm kiếm và đàm phán.

Điều cuối cùng, chúng ta nên đặt nguyên tắc, mục tiêu cụ thể cho khoản đầu tư của mình và tuân thủ tuyệt đối. Ví dụ, miếng đất sẽ được bán khi lời 50 - 100%, 2 năm không tăng giá, mở rộng xong đường, dân cư về ở đông, cơ sở hạ tầng khu dân cư được hoàn thiện... Điều này sẽ tạo nên tính kỷ luật trong đầu tư và có thể giúp nhà đầu tư đi dài với bất động sản.

Nhận định về thị trường bất động sản hiện nay, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, từ đầu năm đến nay, thị trường bất động sản bị tác động bởi hàng loạt yếu tố như lạm pháp phủ bóng lên nền kinh tế, dòng tiền có dấu hiệu chậm lại, kéo theo thanh khoản giảm rõ rệt. Cùng với đó, những chính sách kiểm soát tín dụng và tình trạng khan hiếm nguồn cung cũng làm giá nhà bị đẩy lên, vượt quá sức mua của phần lớn người dân.

Trong 6 tháng cuối năm, vị chuyên gia cho rằng, thị trường đang trải qua thời kỳ tái cân bằng. Giá nhà sẽ chịu áp lực tăng do chi phí tăng, thanh khoản giảm, dòng tiền dễ không còn. Đồng thời, các nhà đầu tư cũng có xu hướng cho dòng tiền nghỉ ngơi và trở nên thận trọng hơn.