Thế giằng co trên thị trường BĐS: Nhà đầu tư không muốn bán lỗ nhưng sợ ôm nợ

Người ôm đất do dự vì sợ lỗ

Theo Nhịp sống kinh tế, trong mấy năm trở lại đây, thị trường bất động sản tiếp tục diễn ra những cơn sốt đất. Đỉnh điểm là đợt sốt đất năm 2021, khi tất cả các thị trường đều phá vỡ kỷ lục với các mức giá khác nhau. Thậm chí, các cơn sốt đất không chỉ còn diễn ra ở các đô thị lớn như Hà Hội hay TP. Hồ Chí Minh mà đã len lỏi tới các vùng nông thôn, thậm chí là miền núi.

Mặc dù giá đất liên tục tăng, người sở hữu đất ngày càng nhiều cũng như số lượng nhà đầu tư mới tham gia thị trường cũng ngày một tăng cao khiến thị trường đã nóng lại càng nóng hơn. Tuy nhiên, đến nay bất động sản đã "hạ nhiệt", không khí trầm lắng nhanh chóng bao trùm thị trường. Xuất hiện thế giằng co khi nhiều người không muốn bán lỗ nhưng lại sợ áp lực tài chính.

Anh Hoàng Thắng, nhà đầu tư bất động sản tại Hà Nội cho biết, thời điểm đầu năm vừa qua, thấy nhiều người kiếm được tiền từ bất động sản. Trong tay đang có sẵn 2 tỷ đồng, anh Thắng cũng bắt đầu tìm kiếm đất tại các tỉnh để mua đầu tư. 

Sau thời gian tìm kiếm, anh Thắng đánh liều vay thêm 2 tỷ đồng để mua mảnh đất diện tích 150m2 tại Bắc Giang. Tổng giá trị mảnh đất là hơn 4 tỷ đồng, tương đương gần 27 triệu đồng/m2. “Vì chỉ nghĩ lướt sóng một vài tháng tôi sẽ bán thành công nên liều vay đến 50% giá trị mảnh đất. Nhưng chỉ không lâu sau khi mua bán hoàn tất, thị trường bất động sản bắt đầu hạ nhiệt. Nhưng điều lạ là giá vẫn rao bán tăng lên trong khi rất khó bán”, anh Thắng nói.

Lo ngại giá đất sẽ quay đầu giảm, nhà đầu tư này liên hệ với nhiều môi giới bất động sản để nhờ giao bán với giá bằng khi xuống tiền nhưng đều nhận được câu trả lời: “Bây giờ thị trường chững, nhiều người cũng đang bắt đầu cắt lỗ rồi, anh bán bằng giá mua thì khó ra hàng lắm”.

Nhà đầu tư tay ngang này than thở: “Bây giờ nếu muốn bán phải chấp nhận chịu lỗ ít nhất 500 triệu mới có thể bán thì tôi cũng thấy tiếc. Nhưng không bán, biết đâu giá lại giảm, lãi suất ngân hàng tăng thì cũng khó xoay sở đóng tiền”.

Tương tự trường hợp anh Thắng, anh Đỗ Tiến Hà, nhà đầu tư bất động sản tại Hà Nội cũng chia sẻ, hiện anh đang ôm 2 lô đất tại vùng ven Hà Nội. Trong số tiền 5 tỷ đồng để mua 2 lô này chỉ có 3 tỷ đồng là tiền thật, 2 tỷ đồng còn lại là anh đi vay. “Bây giờ thị trường cũng chững lại, nếu muốn bán thì phải chấp nhận lỗ thì thấy phí nhưng để ôm tiếp mỗi tháng tôi sẽ phải đóng khoảng 40 triệu đồng cho ngân hàng”, anh Hà nói.

Không có một thị trường nào giá chỉ tăng mãi

Bà Võ Thị Vân Khánh, giảng viên Học viện Tài chính nhận định, trước những diễn biến phức tạp của thế giới, Việt Nam đang phải đối mặt với tình trạng lạm phát, khi giá cả nhiều mặt hàng tăng cao. Trong trường hợp lạm phát xảy ra, dòng vốn sẽ trở lại thị trường bất động sản rất mạnh.

“Khi lạm phát cao, không chỉ những nhà đầu tư nhỏ lẻ, có sẵn nguồn tiền nhàn rỗi, mà nguy cơ cả giới doanh nghiệp cũng muốn đổ vốn vào bất động sản do e ngại giá sản xuất đầu vào tăng nhanh. Nói cách khác, khi lạm phát cao, đầu tư cho sản xuất, kinh doanh sẽ kém hấp dẫn hơn so với đầu cơ tài sản”, bà Khánh nói. 

Bà Khánh cho rằng, chính cuộc đua sở hữu bất động sản đã dẫn đến hiện tượng giá thị trường liên tục leo thang, kéo theo các nguồn lực xã hội sẽ bị chôn hết vào đất. Đồng thời, thị trường bất động sản khi ấy sẽ tích tụ nhiều rủi ro tiềm ẩn. Nếu tham gia vào giai đoạn sớm, tức mua từ đầu với giá thấp thì rủi ro thấp, còn càng mua về cuối thì giá càng cao, theo đó rủi ro sẽ cao hơn.

Cũng theo vị chuyên gia, về cơ bản, lạm phát và giá bất động sản biến động cùng hướng với nhau. Khi lạm phát tăng cao sẽ đẩy giá bất động sản lên theo. Nhưng giá cao quá thì thanh khoản sẽ kém.
 
Chia sẻ về vấn đề này, TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế cho biết , thực tế, thị trường bất động sản đã xuất hiện dấu hiệu giảm tốc từ năm 2021 khi thanh khoản không có nhưng giá vẫn tăng.

“Những dấu hiệu đó cho thấy thị trường đã đến đỉnh điểm của việc tăng trưởng nóng. Quan sát năm 2021 không ít người ngạc nhiên với thị trường bất động sản bởi thông thường thị trường chỉ tăng khi kinh tế phát triển mạnh hoặc dòng tiền tốt”, ông Hiển nói.

Theo vị chuyên gia nhận định, đầu năm 2022, cùng với việc Bộ Tài chính và Chính phủ quyết liệt trong việc xử lý một số doanh nghiệp thì người ta mới thấy rằng năm 2021 xuất hiện một dòng tiền đầu tư tài chính ảo. Và việc tăng giá bất động sản trong năm qua là hoàn toàn không dựa trên nhu cầu bền vững của đầu tư hoặc sử dụng. 

Theo ông Hiển quan sát, nhiều người đang tỏ ra ngạc nhiên khi nói về sự giảm tốc của thị trường bất động sản hiện nay, thậm chí là đổ thừa cho siết tín dụng. Thực tế, những quan điểm này chỉ là bề nổi, nhằm trấn an những người đang đầu tư hoặc sẽ đầu tư rằng, nếu Nhà nước hết kiểm soát tín dụng thì thị trường sẽ tăng trở lại.

Nếu nhìn trong năm 2021, có thể thấy, khoảng cách giữa mức giá để đầu cơ lướt sóng với giá có thể mua để đầu tư lâu dài, khai thác cho thuê hoặc sử dụng... ngày càng xa vời. Không một thị trường đầu tư nào mà giá chỉ tăng mãi.

“Thị trường hiện nay đang đứng hình. Tức là thanh khoản giảm rất mạnh, người mua sẽ không dám mua còn người bán đang do dự, không muốn giảm giá nhiều. Song, thị trường đóng băng nhiều khi còn nguy hiểm hơn bong bóng bởi khi đó, những người ôm đất không bán được, không ít người rơi vào cảnh tay trắng”, chuyên gia nêu quan điểm.

Nhà đầu tư chờ đợi chu kỳ mới

Dữ liệu nghiên cứu thị trường công bố mới đây của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, thanh khoản trên thị trường bất động sản đang có xu hướng giảm rõ rệt, đặc biệt so với giai đoạn "sốt đất" nửa cuối năm trước và đầu năm nay.

Đơn vị này dự báo, nửa cuối năm nay là giai đoạn dòng tiền chờ đợi những cơ hội đầu tư vững chắc, thị trường sẽ cân nhắc kỹ càng những biến số vĩ mô, địa chính trị xung quanh. Giai đoạn tiền dễ đã thực sự đi qua, cùng với đó là chính sách tín dụng thận trọng của cơ quan quản lý Nhà nước trong mọi lĩnh vực sản xuất kinh doanh, nhất là bất động sản.

Ngoài ra, việc mua nhà để đầu tư, đặc biệt khi sử dụng đòn bẩy tài chính cần được cân nhắc. Dòng tiền cần chờ đợi những cơ hội thực sự an toàn trong tương lai sau khi cân nhắc kỹ càng những yếu tố vĩ mô.

Trước những động thái kiểm soát, thị trường bất động sản đã sụt giảm mạnh. Nhiều nhà đầu tư lao vào thị trường đúng thời điểm sốt đất, mua đúng đỉnh giá, hiện nay khó ra hàng hơn dự định. Bên cạnh đó, không ít người phải chấp nhận bán lỗ để thu hồi vốn vì sử dụng đòn bẩy ngân hàng "quá sức". Tuy nhiên, để bán được hàng thời điểm này cũng không phải chuyện dễ dàng bởi thị trường đang trong giai đoạn trầm lắng. Với những nhà đầu tư có tiềm lực tài chính, họ đang có động thái nghe ngóng thêm, chờ đợi thị trường bất động sản bước qua chu kỳ mới và khởi sắc trở lại.

Ông Trần Khánh Quang, chuyên gia bất động sản nhìn nhận, trong 6 tháng tới, nếu tình trạng siết tín dụng vẫn tiếp diễn, số lượng nhà đầu tư xả hàng sẽ tăng lên, đồng thời mức độ giảm giá cũng nhiều hơn, càng về cuối năm càng dễ xảy ra hiện tượng cắt lỗ. Việc thị trường chuyển từ trạng thái giảm lời sang cắt lỗ sẽ biến chuyển rất nhanh, đẩy bất động sản vào cuộc khủng hoảng mới.

Theo giới chuyên gia bất động sản, nhiều người đang có xu hướng giữ tiền mặt chờ đợi chu kỳ mới của thị trường bất động sản. Còn những nhà đầu tư lướt sóng kiếm lời cũng bị mắc cạn vì không thể thanh khoản. Trong 2 tháng gần đây đã lộ rõ sự tụt dốc nhưng sẽ không tồi tệ đến mức đóng băng.