Nhà đầu tư "mất ăn mất ngủ" vì ôm nhiều đất, mong thị trường BĐS cuối năm khởi sắc để thoát hàng

Nhà đầu tư "nín thở" chờ đợi thị trường khởi sắc

Theo Nhịp sống kinh tế, anh Nguyễn Hùng, nhà đầu tư ở Hà Nội cho biết, hiện anh đang sở hữu 5 lô đất nền nằm rải rác ở Hà Nội và các tình giáp ranh. Thời điểm tháng 5 vừa qua, nhận thấy thị trường có dấu hiệu không tốt, anh Hùng đã đồng loạt rao bán các mảnh đất đang nắm giữ nhưng đến nay vẫn nằm im bất động.

“Những lô đất này được mua từ cuối năm 2021, có thể nói là mua vào đúng giá đỉnh của thị trường. Khi mua vào thì thị trường vẫn đang sốt nên tất cả tôi đều sử dụng đòn bẩy tài chính. Đến giờ thị trường hạ nhiệt nên tôi tính toán bán trước 2 lô đất để giảm gánh nợ nhưng rao mãi đến giờ vẫn chưa bán được”, anh Hùng cho biết.

Nhà đầu tư này chia sẻ thêm, thấy tình hình không khả quan nên nhiều ngày nay anh mất ăn mất ngủ vì ôm quá nhiều đất, vượt khả năng tài chính của bản thân. Anh Hùng cho biết, bây giờ thì rất khó bán, nghe môi giới nói có những người cắt lỗ nhưng vẫn chưa bán được. Thời điểm này khó và cũng chưa chịu quá nhiều áp lực tài chính vì chưa đến hạn phải trả nên hy vọng từ nay đến cuối năm thị trường khởi sắc hơn để ra hàng hết.

Tương tự anh Hùng, chị Phạm Hiền, nhà đầu tư tại Hà Nội cũng chia sẻ, thời điểm đầu năm nay, thấy thị trường vẫn còn sôi động, chị đã xuống tiền mua 2 mảnh đất tại Bắc Giang và 1 mảnh tại Hải Phòng với hy vọng lướt sóng kiếm lời. Tuy nhiên, thị trường nhanh chóng bước vào giai đoạn hạ nhiệt, trong khi đó, chị Hiền vẫn chưa kịp thoát hàng.

“Mua 3 mảnh đất này tôi phải vay tới 50% tổng giá trị. Ban đầu chỉ ý định lướt sóng nhưng thị trường hạ nhiệt khiến tôi rao bán suốt 3 tháng vẫn chưa thấy người mua, dù bán bằng giá. Có lẽ phải chờ đến khi thị trường có dấu hiệu sôi động trở lại mới dễ thanh khoản”, chị Hiền than thở.

Mới đây, dữ liệu nghiên cứu thị trường của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, thanh khoản trên thị trường bất động sản hiện nay đang có xu hướng giảm rõ rệt, đặc biệt so với giai đoạn "sốt đất" nửa cuối năm trước và đầu năm nay. Bên cạnh sự thiếu vắng nguồn cung phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở giá bình dân, giá nhà cũng liên tục tăng và chưa có dấu hiệu dừng lại. Nguy cơ lạm phát một lần nữa đã thúc giục nhu cầu sở hữu cũng như cất giữ tài sản, trong đó bất động sản được coi là một trong những lựa chọn hàng đầu.

Theo dự báo của VARS, nửa cuối năm nay là giai đoạn dòng tiền chờ đợi những cơ hội đầu tư vững chắc, thị trường sẽ cân nhắc kỹ càng những biến số vĩ mô và địa chính trị xung quanh. Giai đoạn dòng tiền dễ đã thực sự đi qua, cùng với đó là chính sách kiểm soát tín dụng thận trọng của các cơ quan quản lý Nhà nước trong mọi lĩnh vực sản xuất kinh doanh, nhất là bất động sản.

Việc mua nhà để đầu tư, đặc biệt khi sử dụng các đòn bẩy tài chính, cần được cân nhắc. Dòng tiền cần chờ đợi những cơ hội thực sự an toàn trong tương lai sau khi cân nhắc kỹ càng những yếu tố vĩ mô. 

Liệu thị trường có diễn biến như mong muốn?

Trước động thái kiểm soát, thị trường bất động sản đã sụt giảm mạnh. Nhiều nhà đầu tư lao vào thị trường đúng đỉnh giá, hiện nay khó ra hàng hơn dự định. Bên cạnh đó, không ít nhà đầu tư phải chấp nhận bán lỗ để thu hồi vốn vì sử dụng đòn bẩy ngân hàng. Tuy nhiên, để bán được hàng ở thời điểm này không phải câu chuyện dễ dàng bởi thị trường đang trong giai đoạn trầm lắng. Những nhà đầu tư có tiềm lực tài chính đang có động thái nghe ngóng thêm, chờ thị trường bước qua chu kỳ mới.

Theo ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư bất động sản Việt An Hòa cho biết, những động thái kiểm soát dòng vốn đổ vào bất động sản đã khiến thị trường bắt đầu chậm lại, giao dịch các sản phẩm cao cấp ít dần. “Nhà đầu tư muốn đầu tư sản phẩm có tính thanh khoản chứ không cần lời nhiều nữa. Đối với đất nền riêng lẻ, đặc biệt những lô đất có giá trị lớn 20-30 tỷ đồng đều không bán được, giao dịch các phân khúc khác cũng chậm lại”, ông Quang cho hay.

Theo đánh giá của vị chuyên gia, dự báo thị trường trong quý III/2022 sẽ bình lặng, giá không tăng và giao dịch chậm lại. Với những bất động sản xa và sang thì thị trường sẽ diễn biến không tốt trong nửa cuối năm 2022.

Cũng theo ông Quang nhận định, trong 6 tháng cuối năm, phân khúc bất động sản được coi "dễ thở" nhất là căn hộ đã bàn giao, có sổ đỏ. Phân khúc này vẫn sẽ giao dịch tốt và có giá hấp dẫn hơn so với căn hộ sơ cấp. Ngoài ra, những sản phẩm trong trung tâm ở những thành phố lớn vẫn hấp dẫn. Hay đất nền của các tỉnh, thành gần trung tâm có mức giá hợp lý sẽ có thanh khoản tốt hơn.

Còn theo chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển dự báo, nửa cuối năm nay giá căn hộ sẽ dao động nhẹ. “Còn tất cả phân khúc khác như đất nền, nhà phố… đã đẩy giá tăng quá ảo sẽ mất thanh khoản thời gian dài nếu tiếp tục neo giá bán cao như hiện nay. Việc giá bất động sản có thể được nhà đầu tư bán giảm 20 - 30% so với thị trường là hoàn toàn có thể xảy ra”, ông Hiển dự báo.

Phân tích về hoạt động mua - bán trong thời gian qua, ông Nguyễn Đức Thêm, Quản lý Cấp cao, Bộ phận Kinh doanh Nhà ở, Savills Hà Nội cho biết, người tiêu dùng Việt Nam đang ngày càng có xu hướng ưu tiên chất lượng cuộc sống hay các yếu tố về cảnh quan môi trường. Mặc dù giá của các loại hình bất động sản nhà ở tại Hà Nội đang liên tục leo thang, các dự án được đầu tư bài bản và chuyên nghiệp bởi chủ đầu tư giàu kinh nghiệm vẫn luôn tạo được sức hút trên thị trường. Khi tiếp cận các sản phẩm này, người mua nhà và giới đầu tư phải phân tích kỹ lưỡng về khả năng chi trả sao cho không bị quá áp lực về dòng tiền.

Nếu so sánh tỷ lệ hấp thụ của căn hộ bán quý I năm 2022 với cùng kỳ năm 2021, thị trường không ghi nhận nhiều biến động. Tuy nhiên, nếu đặt chỉ số này lên bàn cân với năm 2019, thị trường thời điểm hiện tại đang cho thấy sự thay đổi trong nguồn cầu. 

Chuyên gia Savills chia sẻ, sức mua của các sản phẩm nhà ở khó đạt được sự mạnh mẽ như trước. Thu nhập bình quân của người dân cũng chưa bắt kịp với mức độ tăng giá của bất động sản. Người mua nhà có nhu cầu ở thực sẽ gặp khó khăn chi trả nếu sở hữu nguồn tài chính hạn hẹp. Với những nhà đầu tư có sẵn dòng tiền nhàn rỗi, họ vẫn tìm đến những dự án có chất lượng xây dựng và vận hành tốt.

Trong khi đó, nhóm đối tượng sử dụng đòn bẩy tài chính đang gặp nhiều khó khăn hơn. Chính sách hỗ trợ vay từ cấp chính quyền đang được kiểm soát chặt chẽ, đặc biệt với các khoản vay trong lĩnh vực bất động sản. Quyết định này đã phần nào "giữ chân" nhà đầu tư trong việc tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng hay vay thế chấp. 

Đưa ra dự báo về tình hình bất động sản nhà ở, chuyên gia Savills cho biết, thị trường 6 tháng cuối năm 2022 sẽ không xuất hiện nhiều đột biến. "Số lượng dự án có mức giá tốt, vị trí thuận lợi và chất lượng cao còn đang khan hiếm. Điều này là do bản thân các chủ đầu tư cũng đang đối mặt với áp lực tăng giá, đặc biệt từ chi phí đầu vào. Tuy nhiên, thị trường dự kiến sẽ chào đón thêm nhiều dự án nhà ở mới trong giai đoạn 2023-2025. Bởi vậy, hiện tại là khoảng thời gian cần thiết để người mua nhà cũng như giới đầu tư chuẩn bị nguồn lực tài chính trước khi tham gia hoạt động đầu tư", ông Nguyễn Đức Thêm kết luận.