Thị trường BĐS nửa cuối năm: Xuất hiện động thái "lạ" của giới đầu tư

Hai trạng thái đối lập của nhà đầu tư địa ốc

Theo Nhịp sống kinh tế, chia sẻ trên báo chí, ông Trần Khánh Quang, chuyên gia bất động sản cho rằng, thị trường bất động sản hiện xuất hiện 2 trạng thái đối lập của nhà đầu tư địa ốc. Một là nhà đầu tư không chuyên, đi vay ngân hàng lướt sóng sẽ gặp khó khăn. Hai là nhà đầu tư chuyên nghiệp có sự chuẩn bị nhất định. Họ là những người vẫn còn nhu cầu mua bất động sản trong bối cảnh thị trường biến động. Thậm chí, đây còn là cơ hội để những nhà đầu tư có tài chính tốt tìm kiếm nguồn hàng đầu tư.

"Theo tôi, có khoảng 10-20% nhà đầu tư bất động sản đang gặp khó khăn và muốn bán ra. Trong số những người đang gặp khó khăn có khoảng 5% nhà đầu tư sẵn sàng cắt lỗ trước áp lực trả lãi vay ngân hàng và các chi phí khác", ông Quang cho biết.

Mặt khác, nhiều nhà đầu tư bất động sản đã có sự chuẩn bị để vượt qua rủi ro, nhưng vẫn có tâm lý thận trọng với thị trường.

Chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang cho rằng, thị trường hiện nay "trong nguy có cơ", nghĩa là dưới những tác động tiêu cực, thị trường vẫn có cơ hội. Do đó, nhà đầu tư cần cẩn trọng, nhưng nếu cẩn trọng quá cũng dễ làm mình mất đi cơ hội mua được những sản phẩm yêu thích với giá tốt.

Đánh giá về động thái của thị trường trong nửa cuối năm 2022, chuyên gia Trần Khánh Quang cho biết, trong bối cảnh siết tín dụng, từ tháng 5 đến tháng 6/2022, các nhà đầu tư đã bán bớt tài sản bất động sản cùng động thái giảm giá phổ biến trên dưới 10%. Với mức giảm giá này chưa khiến bên bán rơi vào tình trạng nguy hiểm vì hành vi giảm giá bán 10% thực chất chỉ là cắt giảm một phần biên lợi nhuận. Tuy nhiên, theo ông Quang, trong vòng 6 tháng tới, nếu tình trạng siết tín dụng vẫn tiếp diễn, số lượng nhà đầu tư xả hàng sẽ tiếp tục tăng lên, đồng thời mức giảm giá cũng nhiều hơn, càng về cuối năm tình trạng cắt lỗ càng dễ xảy ra. Việc thị trường chuyển từ trạng thái giảm lời sang cắt lỗ sẽ chuyển biến rất nhanh,

"Nhiều dự báo cuối năm lãi suất cho vay sẽ tăng lên, các nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính quá đà buộc phải đua xả hàng vì ôm càng lâu càng lún sâu vào bẫy chốt lời không xong nhưng nợ xấu đến gần. Còn phía doanh nghiệp cũng gặp khó khăn khi bị siết tín dụng, chủ đầu tư buộc phải tính đến kịch bản bán sỉ hoặc chiết khấu mạnh để cải thiện dòng tiền", ông Quang cho hay.

Còn ông Lê Quốc Kiên, nhà đầu tư bất động sản kỳ cựu cho biết, tâm lý chung của nhà đầu tư trên thị trường bất động sản hiện nay đó là: Những nhà đầu tư "hết tiền" nhưng không vay thì không quan tâm đến diễn biến của thị trường bất động sản, còn những nhà đầu tư có vay ngân hàng thì tìm cách thoát hàng để thu tiền về. Với những nhà đầu tư có tiềm lực tài chính thì chưa vội xuống tiên ở thời điểm này mà dò giá và chờ đợi thêm để tìm kiếm cơ hội ở những bất động sản "ngộp".

Nửa cuối năm là giai đoạn dòng tiền chờ đợi những cơ hội đầu tư vững chắc

Các chuyên gia nhận định, từ tháng 6 đến nay, trên thị trường thứ cấp, nhà đầu tư mua đi bán lại đã chấp nhận giảm giá tài sản do khó khăn tài chính hoặc có nhu cầu thoát hàng nhanh. Trong khi đó, dòng tiền chảy vào thị trường bất động sản đã có dấu hiệu tắc nghẽn và co cụm khi các nhà đầu tư rút tiền mặt về để hạn chế rủi ro. Dự báo trong thời gian tới, nếu thanh khoản tiếp tục giảm, thị trường sẽ đảo chiều từ giai đoạn tăng giá liên tục sang giai đoạn giằng co về giá, phản ứng của người mua có thể quyết định đến việc chủ đầu tư chuyển từ trạng thái thổi giá lên cao sang tình thế tăng ưu đãi, khuyến mãi để kích cầu, tìm cách thoát hàng.

Trong báo cáo thị trường mới đây, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, trong một cuộc khảo sát mới đây của VARS với các hội viên là những nhà môi giới bất động sản đang hoạt động, trong đó, có tới 83% số người được hỏi cho rằng nên đầu tư bất động sản như một công cụ đối phó với lạm phát. Trong tình hình vĩ mô diễn biến phức tạp và khó dự đoán, hầu hết các nhà môi giới được hỏi (90%) đều cho rằng giá căn hộ sẽ tăng trong nửa cuối năm nay. Song, chỉ có 53% tin rằng giao dịch bất động sản sẽ sôi động trong thời gian tới.

Dữ liệu của VARS cũng cho thấy thanh khoản trên thị trường bất động sản đang có xu hướng giảm rõ rệt, đặc biệt so với giai đoạn sốt đất nửa cuối năm trước và đầu năm nay. Bên cạnh đó là sự thiếu vắng nguồn cung phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở giá bình dân, giá nhà tăng liên tục và chưa có tín hiệu dừng lại. Một lần nữa, nguy cơ lạm phát thúc đẩy nhu cầu sở hữu và cất giữ tài sản, trong đó bất động sản được coi là một trong những lựa chọn hàng đầu.

Các chuyên gia bất động sản cũng nhận định nửa cuối năm 2022 là giai đoạn dòng tiền chờ đợi những cơ hội đầu tư vững chắc. Nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ những biến số vĩ mô, địa chính trị xung quanh. Giai đoạn dòng tiền dễ đã thực sự đi qua, cùng với đó là chính sách kiểm soát tín dụng thận trọng của các cơ quan quản lý Nhà nước trong mọi lĩnh vực sản xuất kinh doanh, nhất là BĐS. Việc mua nhà để đầu tư, đặc biệt khi sử dụng các đòn bẩy tài chính cần được cân nhắc. Dòng tiền cần chờ đợi những cơ hội thực sự an toàn trong tương lai sau khi cân nhắc kỹ càng những yếu tố vĩ mô.

Các chuyên gia cũng dự báo, 6 tháng cuối năm 2022 là giai đoạn thị trường địa ốc đứng trước phép thử khắc nghiệt nhất trong vòng 5-7 năm qua.

Ở diễn biến khác, ông Phan Vi, Chuyên môi giới Nhà phố TP.HCM cho hay, gần đây, cụm từ "bắt đáy" liên tục được nhiều người nhắc đến. Ai cũng muốn mua với giá đáy nhưng "đáy" thời điểm này chưa rõ ràng. "Vì lý do này, tâm lý chờ đang nhen nhóm ở người mua ở lẫn nhà đầu tư ở thời điểm này", ông Vi nhấn mạnh.

Với kinh nghiệm trong lĩnh vực đầu tư và môi giới, ông Phan Vi cho rằng, mua bán bất động sản thời điểm này và sau dịch phải cẩn thận. Nhà đầu tư phải phân tích các yếu tố như: Mua ngắn hạn bao lâu, tài chính mua phân khúc nào? Mua dài hạn có nên chia tiền mua mỗi thứ một ít không? Đầu tư kinh doanh bất động sản sinh lợi bằng hình thức cho thuê?

"Nhà đầu tư nên mua những BĐS có tính thanh khoản, gần trung tâm, thuận tiện kinh doanh, có tính đột biến thị trường; mua các nhà mặt tiền hẻm chợ, trường học, xí nghiệp; mua các kiot xung quanh khu công nghiệp, kho bãi…", ông Vi nhấn mạnh.

Một số chuyên gia cho biết, sau thời gian thị trường bất động sản tăng giá mạnh trong năm 2021, sự chững lại của thị trường trong nửa đầu năm 2022 đã khiến nhiều người hoài nghi về khả năng xuất hiện "bong bóng" bất động sản. Tuy nhiên, các chuyên gia nhận định, khả năng này rất khó xảy ra. Bởi bên cạnh mục đích để ở với nhu cầu luôn cao, mục đích đầu tư sẽ hướng tới dài hạn.

"Nhiều người đang cố tình theo "trend" cắt lỗ để bán hàng, rao bán chịu lỗ 10 - 20% nhưng thực chất giá vẫn trên trời so với mặt bằng thị trường. Nhà đầu tư cần đặc biệt thận trọng, tìm hiểu kỹ lưỡng trước khi xuống tiền mua", một nhà đầu tư nhiều năm kinh nghiệm trên thị trường bất động sản chia sẻ.

Đa số các chuyên gia đều cho rằng, để an toàn, nhà đầu tư nên chọn mua các sản phẩm có hiệu quả khai thác, không mua theo số đông. Đặc biệt, nhà đầu tư không nên vay ngân hàng để "lướt sóng" trong giai đoạn này, bởi khả năng được duyệt hồ sơ không cao và lãi suất có thể tăng trong thời gian tới.