Nửa cuối năm 2022, dòng tiền sẽ chảy vào phân khúc bất động sản nào?

Hiện nay, thị trường bất động sản đang có dấu hiệu “chững lại”, việc dòng tiền đầu tư sẽ đổ về đâu trong thời gian sắp tới đang được nhiều doanh nghiệp, người dân quan tâm hơn cả. Đặc biệt trong bối cảnh, nguồn vốn tín dụng đang bị nhiều ngân hàng siết chặt, nhiều nhà đầu tư đang có cái nhìn thận trọng hơn với dòng tiền chảy vào bất động sản trong thời gian tới.

Bất động sản hạng sang là tâm điểm

Tại buổi hội thảo “Dòng tiền và xu thế bất động sản nửa cuối năm 2022”, TS. Sử Ngọc Khương – Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cho rằng, từ nay đến cuối năm 2022, tình trạng khan hiếm nguồn cung, giá bán cao, thanh khoản thấp vẫn sẽ là xu hướng của thị trường bất động sản cả nước.

Phân khúc bất động sản cao cấp ở các thành phố lớn như Hà Nội và TP Hồ Chí Minh sẽ tâm điểm của dòng tiền đầu tư. Phân khúc thị trường trung cấp dành cho những đối tượng người mua trẻ có độ tuổi dưới 30-35. Tuy nhiên, trên thực tế, rất ít sản phẩm nhà ở phù hợp với khả năng tài chính của họ vì nguồn cung đang vướng nhiều vấn đề pháp lý.

Đồng quan điểm, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt – Phó Giám đốc, Trưởng bộ phận tiếp thị dự án nhà ở CBRE cho biết, do chi phí đầu vào bị đẩy lên cao nên trong nửa cuối năm nay, dòng tiền sẽ đổ về các sản phẩm cao cấp và đây là sân chơi dành cho những nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh.

Sự mất cân đối về nguồn cung trên thị trường ngày càng rõ rệt. Từ nay đến cuối năm 2022, nguồn cung phân khúc bất động sản tầm trung, nhà ở xã hội sẽ khan hiếm nếu không có chính sách hỗ trợ. Trong khi đó, nhu cầu mua nhà ở của người dân đang rất cao nhưng họ lại không biết mua gì, mua ở đâu. Hiện nay, mua nhà ở khoảng 3 tỷ đồng trên thị trường thứ cấp rất khó khăn vì ngân hàng đang siết tín dụng cho vay bất động sản.

Dưới góc độ doanh nghiệp, ông Đặng Hoài Nam – Giám đốc kinh doanh Công ty Cổ phần Bất động sản Tiến Phương cho biết, thị trường bất động sản đang có dấu hiệu chậm lại nhưng không “đứng”. Và sự chậm lại này là cơ hội cho những sản phẩm mang lại nhiều giá trị thực tế cho khách hàng, các nhà đầu tư lên ngôi.

Các sản phẩm bất động sản nằm ở những vị trí chiến lược, quy hoạch bài bản, có đầy đủ tiện ích, dịch vụ cơ sở hạ tầng tốt sẽ được khách hàng ưu tiên tìm kiếm. Bởi lẽ, nhu cầu an cư, nâng cao chất lượng cuộc sống luôn chiếm phần lớn trong đại bộ phận người dân.

Trong bối cảnh hiện nay, nguồn cung sản phẩm bất động sản chất lượng cao như vậy không nhiều. Đặc biệt, ở các đô thị lớn, nhu cầu tìm những sản phẩm mang lại nhiều giá trị sống rất cao nhưng nguồn cung lại khan hiếm. Nhìn chung, thị trường đang bị “chững lại” chứ không phải hết đường phát triển bởi những dự án uy tín, chất lượng cao vẫn luôn được khách hàng đón nhận.

Dòng tiền đầu tư có bị ảnh hưởng?

Cách đây khoảng 10 năm về trước, các cơn sốt đất liên hoan đã làm thị trường bất động sản bị lũng đoạn, nền kinh tế Việt Nam bị lạm phát nghiêm trọng. Tình trạng này đã khiến nhiều nhà đầu tư nước ngoài âm thầm rút vốn, tháo chạy khỏi thị trường. Đến nay, một kịch bản tương tự đang lặp lại khiến nhiều nhà đầu tư lo ngại dòng vốn ngoại đổ vào bất động sản sắp tới sẽ bị ảnh hưởng lớn trong thời gian tới.

Bàn luận về vấn đề này, ông Khương cho rằng, việc nhà đầu tư rút khỏi thị trường do lạm phát rất khó xảy ra. Bởi vì, đối với những nhà đầu tư nước ngoài đầu tư vào thị trường Việt Nam, cấu trúc dòng tiền của họ đã được định vị sẵn. Giả sử, họ lập một công ty ở nước ngoài và bơm tiền về cho công ty ở trong nước để thực hiện việc đầu tư. Khi có rủi ro kinh tế, họ sẽ bán doanh nghiệp ở nước ngoài để “cứu cánh”.

Ở các nước, chi phí tài chính chỉ chiếm 1-2%. Đối với những dự án tạo ra dòng tiền ổn định, suất sinh lời, lợi nhuận sau vốn khoảng 6-7% . Như vậy, so với chi phí tài chính chỉ chiếm 1-2%, họ có lời hơn 4%. Cách thức đầu tư của họ là mua một dự án đã hoạt động khoảng 6, 7 năm rồi chuyển nhượng lại để kiếm lời.

Vị chuyên gia này nhận định, thị trường bất động sản Việt Nam rất tiềm năng nhưng chưa tạo ra được nhiều cơ hội cho các nhà đầu tư nước ngoài. Hầu hết các dự án bất động sản nhà ở, công nghiệp, dịch vụ ở nước ta đều bị “cầm trịch”, thời gian hoàn vốn rất lâu. Cho nên, các nhà đầu tư nước ngoài chần chừ, không dám xuống tiền là vì không có dự án sạch để phát triển.

Tuy nhiên, trên bản đồ đầu tư thế giới, thị trường bất động sản Việt Nam rất nhỏ bé nhưng vẫn là “điểm nóng” của các nhà đầu tư Hàn Quốc, Nhật Bản, Hong Kong, Singapore, đây là tứ trụ trong số các nước đang đầu tư vào Việt Nam. Trong bối cảnh nền địa chính trị thế giới có nhiều bất ổn, mật độ đầu tư trong nước của họ rất dày nên việc đầu tư ra nước ngoài rất cần thiết. Và Việt Nam được đánh giá là một trong những điểm sáng nhất về đầu tư trong khu vực châu Á – Thái Bình Dương.

Trong thời gian vừa qua, các nhà đầu tư nước ngoài đang có xu hướng đổ dòng tiền vào việc mua bán, sát nhập các dự án văn phòng, căn hộ dịch vụ, trung tâm thương mại, khu công nghiệp. Các thức tiếp cận thị trường Việt Nam đó là, họ mua lại một dự án khu công nghiệp lớn mà chủ đầu tư đã thuê, lấp đầy.

“Chưa bao giờ, tôi thấy các nhà đầu tư cho rằng thị trường Việt Nam không còn cơ hội nữa, Đến thời điểm hiện tại, bất động sản Việt nam vẫn là “nồi lẩu” ngon cho các nhà đầu tư trong và ngoài nước”, ông Khương nhấn mạnh.