Trong quý I/2022, cùng với đà phục hồi chung của nền kinh tế, thị trường bất động sản phía Nam có nhiều diễn biến tích cực. Cụ thể, đó là sự phục hồi của phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, căn hộ, biệt thự, nhà phố… Đặc biệt, trong khoảng thời gian này, thị trường nhà, đất phía Nam còn chứng kiến sự “bùng nổ” của phân khúc đất nền sau một thời gian bị kìm nén đà phát triển vì đại dịch Covid-19.
Tuy nhiên, đến quý II/2022, cũng như diễn biến chung của cả nước, thị trường địa ốc phía Nam chịu nhiều thách thức lớn đến việc nguồn vốn vay của ngân hàng eo hẹp, siết thuế chuyển nhượng bất động sản, giá đất tăng cao. Điều này đang khiến thị trường phát triển ảm đạm, khó đoán định được tình hình trong thời gian tới.
Theo dự đoán của nhiều chuyên gia, thị trường bất động sản phía Nam sẽ khó có diễn biến tích cực trong 6 tháng cuối năm 2022. Tâm lý bi quan này khác với thời điểm này năm ngoái. Khi đó, dù chịu ảnh hưởng tiêu cực của đại dịch Covid-19 nhưng giới chuyên gia vẫn tin tưởng, khi dịch bệnh được khống chế, tỷ lệ tiêm vaccine cao, thị trường bất động sản phía Nam sẽ phục hồi, tăng trưởng trở lại.
Tuy nhiên, khoảng 3 tháng nay, thị trường bất động sản cả nước nói chung và phía Nam nói riêng đang gặp khó khăn lớn đến từ nhiều vấn đề khác nhau và chưa biết bao giờ sẽ kết thúc. Đây chính là điều đã dập tắt sự kỳ vọng sáng của nhiều chuyên gia về một thị trường có những gam màu tươi cách đây một năm về trước.
Ông Phạm Lâm – Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, thị trường bất động sản phía Nam nửa cuối năm 2022 sẽ đứng trước những thách thức khá lớn đến từ những yếu tố sau: sự bất ổn của nền địa chính trị thế giới làm ảnh hưởng đến nền kinh tế toàn cầu, siết tín dụng bất động sản, rủi ro lạm phát tăng cao,…
Bên cạnh đó, thị trường còn đang phải đối mặt với nhiều “điểm nghẽn” pháp lý, chưa được tháo gỡ. Đơn cử là dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) với đề xuất quy định thời hạn sở hữu chung cư từ 50-70 năm. Điều này có thể sẽ làm ảnh hưởng đến tâm lý, sự quan tâm của người mua phân khúc căn hộ nếu như không được nghiên cứu, áp dụng một cách bài bản.
Nhìn chung, thị trường địa ốc phía Nam nửa cuối năm này sẽ tiếp tục khan hiếm nguồn cung ở hầu hết các phân khúc, đặc biệt là phân khúc căn hộ ở TP. Hồ Chí Minh. Còn về sức cầu, toàn thị trường sẽ duy trì ở mức trung bình, có thể sẽ cải thiện vào thời điểm quý IV/2022 những khó xảy ra những thay đổi mang tính đột biến.
Sự lệch pha cung cầu vẫn sẽ diễn ra trên thị trường. Các dự án mở bán chủ yếu định vị ở phân khúc cao cấp. Trong khi đó, trước áp lực của chi phí đầu vào, các dự án nhà ở vừa túi tiền vốn nhận được nhiều sự quan tâm của đại đa số người dân sẽ tiếp tục khan hiếm.
Tuy nhiên, thị trường sẽ có sự sàng lọc mạnh mẽ. Các dự án được phép mở bán chủ yếu là những dự án sở hữu quy mô lớn, phát triển bài bản bởi chủ đầu tư có uy tín, tiềm lực tài chính lớn mạnh.
Dự báo những biến chuyển về mức giá các phân khúc bất động sản, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhận định, trên thị trường sơ cấp, giá bán sẽ tiếp tục tăng trước những áp lực từ chi phí nguyên vật liệu tăng mạnh, động thái siết tín dụng bất động sản của các ngân hàng, những vướng mắc về pháp lý chưa được giải quyết triệt để. Theo thống kê, giá bán bất động hiện đang cao gấp 20-25 lần thu nhập của. Và con số này có khả năng vẫn sẽ tiếp tục tăng trong thời gian tới. Còn trên thị trường thứ cấp, giá bán sẽ không có nhiều biến động, thanh khoản ở mức trung bình.
Đồng quan điểm, bà Trần Thúy Hài – Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển SC Holding nhận định, thị trường bất động sản phía Nam trong 6 tháng cuối năm 2022 sẽ không có nhiều điểm sáng, đà tăng trưởng sẽ chậm lại. Điều này xuất phát từ nguyên nhân thị trường đang đối mặt với những đợt thanh lọc như: kiểm soát tín dụng bất động sản, hoạt động phát hành trái phiếu; rà soát thuế thu nhập cá nhân từ giao dịch nhà đất.
Mặc dù được dự báo sẽ không có nhiều điểm sáng nhưng với lực đỡ lớn đầu tư công ngày càng tích cực, thị trường bất động sản phía Nam vẫn sẽ được kích cầu mạnh mẽ trong thời gian tới. Tiềm lực đầu tư công mạnh nhất sẽ đến từ gói hỗ trợ nền kinh tế gần 350.000 tỷ đồng của Nhà nước, với 114.000 tỷ đồng dành cho phát triển hạ tầng giao thông, nhằm nâng cao năng lực kết nối vùng giữa các tỉnh thành.
Bàn về vấn đề này, bà Trần Thúy Hài cho rằng, “cú hích” lớn cho thị trường bất động sản phía Nam trong 6 tháng cuối năm 2022 sẽ đến từ đầu tư công, đặc biệt là các dự án về hạ tầng sắp được triển khai trong thời gian tới sẽ tác động rất tích cực đến thị trường. Cụ thể, các tuyến đường khép kín vành đai 2, 3, 4 và nhiều tuyến đường cao tốc được dự kiến triển khai trong giai đoạn 2021-2025 sẽ là động lực giúp các phân khúc bất động sản tăng trưởng và đưa mặt bằng giá đi lên trong thời gian tới.“Tuy nhiên, những chính sách, quy hoạch, phát triển đô thị cần phải được công khai rộng rãi để loại bỏ vấn nạn sốt đất ảo do đầu nậu, cò đất tung tin đồn, thổi giá làm nhiễu loạn thị trường như năm 2021”, bà Hài nhấn mạnh.
Bên cạnh lực đẩy đến từ đầu tư công, bà Võ Thị Khánh Trang – Phó Tổng giám đốc bộ phận nghiên cứu Savills Việt Nam cũng cho biết thêm, việc Chính phủ kiểm soát thành công dịch Covid-19 và mở cửa nền kinh tế sẽ là động lực lớn để dòng vốn FDI chảy vào bất động sản. Nhờ đó, nguồn vốn đổ vào thị trường sẽ được cải thiện trong thời gian tới.
Qua quá trình quan sát, nghiên cứu diễn biến của thị trường, bà Trang cho biết, thị trường bất động sản phía Nam vẫn ghi nhận thêm những nguồn cung mới, đặc biệt là những dự án có quy mô lớn. Cùng với đó, Phó Tổng giám đốc bộ phận nghiên cứu Savills Việt Nam đã chỉ ra một vài điểm sáng đáng chú ý cho thị trường địa ốc miền Nam trong nửa cuối năm 2022.
“Tại thị trường TP. Hồ Chí Minh, trong 6 tháng tới, nguồn cung sẽ duy trì tốc độ như giai đoạn nửa đầu năm 2022 với khoảng 10.000 căn hộ mở bán và hơn 200 sản phẩm nhà liền thổ. Các dự án căn hộ vẫn sẽ tập trung ở khu vực kề trung tâm với quỹ đất hiện hữu như TP. Thủ Đức và quận 7. Còn nguồn cung mới của dòng sản phẩm nhà liền thổ chỉ ghi nhận ở huyện Nhà Bè và quận 9. Đây chính là xu hướng tất yếu của thị trường nhà, đất TP. Hồ Chí Minh”, bà Trang cho hay.
Sau những cơn sốt đất kéo dài từ đầu năm 2022 đến nay, nhìn chung, thị trường bất động sản phía Nam đã có dấu hiệu giảm nhiệt. Bắt đầu từ khoảng cuối tháng 4/2022, thị trường nhà, đất ở nhiều tỉnh thành phía Nam được cho là dần đi vào quỹ đạo ổn định nhờ sự vào cuộc quyết liệt của các cơ quan thanh tra, chính quyền địa phương.
Khảo sát thực tế ở một số tỉnh thành là điểm nóng “sốt đất” ở phía Nam cho thấy, mặc dù thị trường đã có dấu hiệu “khựng lại” nhưng mức giá bất động sản ở đây vẫn đang neo cao. Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cho rằng, đây là khoảng nghỉ tạm thời của thị trường để chuẩn bị cho một chu kỳ tăng trưởng mới.
Đưa ra dự báo về tình trạng sốt đất ở các tỉnh thành phía Nam trong 6 tháng cuối năm 2022, ông Lâm cho biết, khả năng để tiếp tục xảy ra tình trạng này tương đối thấp, thậm chí có thể nói là rất khó xảy ra vì thị trường đang phải đối mặt với nhiều thách thức lớn.
Bên cạnh đó, việc chính quyền các tỉnh thành ban hành quy định thắt chặt, kiểm soát hoạt động phân lô, tách thửa trái phép đã và đang phát huy tác dụng điều tiết thị trường một cách hiệu quả. Những cơn sốt ảo cục bộ nhằm trục lợi bất chính ở các địa phương, làm lũng đoạn thị trường, cũng như gây thiệt hại cho người mua sẽ rất khó xuất hiện trong thời gian tới.
Bà Trang cho biết thêm, động thái siết tín dụng cho vay bất động sản của Nhà nước sẽ làm giảm nhóm người đầu cơ, lướt sóng và không có nhu cầu ở thực, từ đó giúp ngăn chặn sốt đất. Đồng thời, đây cũng là một tín hiệu cho thấy thị trường đang được thanh lọc theo hướng phát triển lành mạnh và bền vững hơn.
Còn theo bà Hài, nguyên nhân xuất hiện các cơn sốt đất, thổi giá, một phần là sự kỳ vọng mức lợi nhuận quá cao của các nhà đầu tư. Mặc khác, bất động sản đang được xem là kênh đầu tư an toàn trong bối cảnh thị trường thế giới có nhiều diễn biến phức tạp. Chưa kể, đầu tư công trong năm 2022 được triển khai dồn dập, nhiều dự án mới được hình thành, các dự án đang dang dở được đẩy nhanh tiến độ đã tạo tín hiệu khởi sắc cho thị trường nhưng cũng kéo giá bất động sản lân cận “tăng nóng”.
Để giá đất ở các tỉnh thành phía Nam ổn định trong thời gian tới, chính quyền địa phương cần tiếp tục kiểm soát mọi hoạt động sử dụng đất, các dự án đầu tư, giao dịch đất nền theo đúng quy định của pháp luật. Đồng thời, các cơ quan có thẩm quyền cần cung cấp đầy đủ thông tin về chủ trương phát triển kinh tế, quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất trên địa bàn.
