Nhà đầu tư bất động sản chờ sóng lên để "thoát hàng"

Mong mỏi chờ sóng

Theo Nhịp sống kinh tế, cuối năm 2021, anh Trần Nhuận (sống tại Nam Từ Liêm, Hà Nội) quyết định bỏ ra 2,3 tỷ đồng để mua lô đất vị trí sát trục đường chính ở thành phố Móng Cái, Quảng Ninh sau khoảng thời gian dài "sốt ruột" vì lo lạm phát gia tăng, tiền mất giá.

Anh Nhuận chia sẻ, lô đất này anh được một người thân giới thiệu với mức giá rẻ hơn so với thị trường thời điểm đó. Ngoài ra, theo thông tin mà anh Nhuận tìm hiểu thì sẽ có tuyến đường mở rộng đi qua lô đất mà anh đã mua. Mặc dù chưa từng có kinh nghiệm mua bán đất nhưng anh Nhuận cho rằng, thứ nhất, mua được giá rẻ hơn so với thị trường thì chắc chắn sau này chỉ cần bán bằng giá thị trường là đã có lời. Thứ hai, nếu tuyến đường đó được xây dựng và triển khai, mức lợi nhuận mà anh thu được khoảng 20 - 30% là điều không khó xảy ra.

Tin vào tính toán như vậy nên anh Nhuận đã dồn toàn bộ số vốn vào mua lô đất, cộng thêm khoản vay gia đình và ngân hàng. Anh Nhuận dự tính khoảng 3-6 tháng sau sẽ thoát hàng. Tuy nhiên, mọi kế hoạch của anh đều bị "chệch" khi gần 8 tháng trôi qua, lô đất mà anh mua vẫn nằm "án binh bất động". Đáng chú ý, dù tuyến đường đang rục rịch chuẩn bị triển khai nhưng lô đất mà anh xuống tiền vẫn không có nhiều người hỏi thăm, thậm chí môi giới còn đề nghị mức giá cắt lỗ so với mà anh Nhuận mua vào ban đầu.

"Tâm lý mọi người bây giờ là e dè xuống tiền vào đất. Họ sợ bất động sản khủng hoảng nên không dám mua. Hoặc họ chờ bất động sản giảm giá hàng loạt thì vào tiền. Còn tôi chỉ mong sẽ có thêm đợt sóng bất động sản nữa vào cuối năm để có thể thoát hàng", anh Nhuận nói.

Tương tự với tâm trạng mong mỏi như anh Nhuận, chị Hà (Hoài Đức, Hà Nội) cũng đang chờ "sóng" đất vùng ven xuất hiện để thoát 2 trên 3 lô đất. "Tôi chỉ mong thu hồi vốn 2 lô đất về vì hiện tại chỉ trả nợ gốc lãi ngân hàng đã thấy khó khăn và vất vả. Cũng không mong gì quá lời, chỉ mong thu được vốn và một chút lãi để bù chi phí trả gốc lãi vay vốn ngân hàng", chị Hà tâm sự.

Trước đó, nghe theo lời bạn bè, chị Hà về khu vực Thạch Thất (Hà Nội), gần Láng Hòa Lạc để mua 3 lô đất. Diện tích trung bình mỗi lô dao động khoảng 70 - 80m2 với mức giá 1 - 1,5 tỷ đồng. Nghe lời môi giới, chị Hà thấy hợp lý, nếu như trường trường Đại học Quốc gia Hà Nội thu hút sinh viên về thì giá đất tại đây chắc chắn tăng. Mặc khác, trong thời điểm "đất chật người đông", việc di chuyển về vùng ven được xem là xu hướng. Thế nhưng, sau cơn sốt đất giá đất vùng ven tăng nóng, sự im lặng đã bao trùm thị trường khu vực này.

Sóng bất động sản sẽ khó xảy ra?

Các chuyên gia cho rằng, một kịch bản xuất hiện sóng bất động sản xảy ra với xác suất thấp. Nếu nhìn vào diễn biến của thị trường hiện tại, khó có thể tìm thấy tín hiệu quá tích cực cho sự bùng nổ mạnh. Các chuyên gia đều nhận định rằng, thị trường đang tiềm ẩn nhiều bất ổn. Ngay cả việc "làm thị trường", "đánh sóng" của nhóm cá mập cũng khó có thể thực hiện.

TS. Đinh Thế Hiển cho biết, bản chất của việc mua bất động sản thường đến từ 2 lý do. Thứ nhất là cảm nhận của các nhà đầu tư có sóng và được ngân hàng hỗ trợ vốn mạnh. Hai là họ đang có dòng tiền thu nhập tốt nên dư tiền để mua. Trong đó, chỉ có nguyên nhân thứ nhất mới đủ lực giúp tăng giá bất động sản thực ở diện rộng, còn lý do thứ hai, lực mua chỉ ở một số vùng. Ở thời điểm hiện nay, lý do thứ nhất sẽ khó xảy ra, còn với lý do thứ hai thì nhóm tiền lớn chỉ thuộc về số ít là doanh nhân còn người dân đang kẹt tiền.

Còn theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam phân tích, khi những thông tin tích cực như dự án sắp làm, đầu tư công trình hạ tầng,… xuất hiện, các nhà đầu tư thường có xu hướng đổ vào mua bất động sản theo kiểu "làm thị trường", đẩy giá mà không có nhu cầu sử dụng bất động sản lâu dài. Họ không kiểm chứng thông tin mà chỉ dựa vào thông tin để tạo sóng. 

Theo đó, chỉ những nhà đầu tư chuyên nghiệp, có tiềm lực tài chính tốt mới nên ôm đất dài hạn. Nếu muốn lướt sóng thì cần nghiên cứu thị trường kỹ lưỡng, nắm bắt thông tin quy hoạch để khi có "sóng" thì có thể thoát hàng đúng lúc, đúng thời điểm.

Còn với những người "ôm đất" đợt cuối, sau nhiều lần bị đẩy giá, họ sẽ phải ôm quả đắng, vì thanh khoản thị trường sẽ xấu đi nghiêm trọng. Gần như không có người mua lại vì các nhà đầu tư thì tháo chạy còn người dân địa phương không có nhu cầu và nếu có thì chỉ mua giá thấp hơn nhiều so với giá bị đẩy lên.

Dòng tiền chờ đợi cơ hội đầu tư vững chắc

Chia sẻ về động thái của thị trường nửa cuối năm 2022, chuyên gia Trần Khánh Quang cho hay, trong 6 tháng tới, nếu tình trạng siết tín dụng vẫn tiếp diễn, số lượng nhà đầu tư xả hàng sẽ tăng lên, đồng thời mức giảm giá cũng nhiều hơn, càng về cuối năm càng dễ xảy ra tình trạng cắt lỗ. Thị trường chuyển từ trạng thái giảm lời sang cắt lỗ sẽ chuyển biến rất nhanh.

"Nhiều dự báo cuối năm lãi suất cho vay sẽ tăng lên, các nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính quá đà buộc phải đua xả hàng vì ôm càng lâu càng lún sâu vào bẫy chốt lời không xong nhưng nợ xấu đến gần. Còn phía doanh nghiệp cũng gặp khó khăn khi bị siết tín dụng, chủ đầu tư buộc phải tính đến kịch bản bán sỉ hoặc chiết khấu mạnh để cải thiện dòng tiền", ông Quang cho hay.

Còn theo ông Lê Quốc Kiên, nhà đầu tư bất động sản kì cựu cho biết, tâm lý chung của nhà đầu tư trên thị trường bất động sản hiện nay là: Nhà đầu tư "hết tiền" nhưng không vay thì không quan tâm nhiều đến diễn  biến của thị trường, còn những nhà đầu tư có vay ngân hàng thì tìm cách để thoát hàng thu tiền về. Riêng với nhà đầu tư có tài chính thì họ chưa vội xuống tiền ở thời điểm này mà dò giá và chờ đợi thêm để tìm kiếm cơ hội.

Theo các chuyên gia, trong những tháng tới, nếu thanh khoản tiếp tục giảm, thị trường sẽ đảo chiều từ giai đoạn tăng giá liên tục sang giai đoạn giằng co về giá, phản ứng của người mua có thể quyết định việc chủ đầu tư chuyển từ trạng thái thổi giá lên cao sang tình thế tăng ưu đãi, tăng khuyến mãi để kích cầu, tìm cách thoát hàng.

Các chuyên gia bất động sản cũng nhận định, nửa cuối năm 2022 là giai đoạn dòng tiền chờ đợi những cơ hội đầu tư vững chắc. Theo đó, nhà đầu tư sẽ cần cân nhắc kỹ những biến số vĩ mô, địa chính trị xung quanh. Giai đoạn dòng tiền sẽ đã thực sự đi qua, cùng với đó là chính sách kiểm soát tín dụng thận trọng của các cơ quan Nhà nước trong mọi lĩnh vực kinh doanh sản xuất, nhất là bất động sản. Việc mua nhà để đầu tư, đặc biệt khi sử dụng đòn bẩy tài chính cần được cân nhắc. Dòng tiền cần chờ đợi những cơ hội thực sự an toàn trong tương lai sau khi cân nhắc kỹ càng những yếu tố vĩ mô.

Các chuyên gia cũng dự báo, 6 tháng cuối năm 2022 là giai đoạn thị trường địa ốc đứng trước phép thử khắc nghiệt nhất trong vòng 5-7 năm qua.