Nhà đầu tư phân vân nên chờ hay vào "bắt đáy" bất động sản?

Nhà đầu tư đang chuyển loại hình đầu tư

Theo Nhịp sống kinh tế, ông Phan Vi, chuyên môi giới Nhà phố TP. Hồ Chí Minh cho biết, gần đây cụm từ "bắt đáy" liên tục được nhắc tới nhiều. Ai cũng muốn mua với giá đáy nhưng "đáy" thời điểm này chưa rõ ràng. "Vì lý do này, tâm lý chờ đang nhen nhóm ở người mua ở lẫn nhà đầu tư ở thời điểm này", ông Vi nhấn mạnh.

Chỉ ra động thái của nhà đầu tư với từng phân khúc bất động sản, ông Vi cho biết, hiện nay, sức bán chắc chắn nhiều hơn sức mua. Nhìn chung, việc đầu tư bất động sản ngắn hạn hay dài hạn đều không mấy khả quan ở thời điểm này. 

Đồng thời, trên thị trường thứ cấp, nhà đầu tư đang chuyển loại hình đầu tư. Cụ thể, nhà đầu tư sẽ bán ở loại hình căn hộ mini, căn hộ dịch vụ hoặc khách sạn để chuyển sang những căn bé hơn hoặc sẽ mua 50% ngắn hạn 305 dài hạn và 20% lướt sóng. 

Bên cạnh đó, từ vốn lớn sẽ "xé nhỏ" lại đầu tư phân khúc trung bình khi nhu cầu nhà ở dạng này còn nhiều. Một số phân khúc sẽ chậm lại do nguồn vốn kinh doanh sau dịch sẽ được giữ lại phần lớn để khôi phục kinh doanh nên việc đẩy hết vào bất động sản là không khả thi.

Đối với phân khúc đất nền từ 2 tỷ đồng quay đầu chưa thấy có cơ sở tăng giá. Trong khi đất nền dưới 500 triệu đồng ở các tỉnh lẻ lại đang được nhà đầu tư chú ý, thậm chí vẫn còn "hot".

Ở phân khúc căn hộ, do nhu cầu mua ở luôn có nên các căn hộ đã có sổ nhưng ở mức giá khoảng 60 triệu đồng/m2 quay đầu cho đến các căn hộ cũ vùng ven 40 triệu đồng/m2 mới có sức hút.

Với phân khúc khách sạn, các khách sạn nhà nghỉ ở các trung tâm dịch vụ như: Vũng tàu, Nha Trang, Phan Thiết, Đà lạt sẽ bán nhiều ở phân khúc từ 8 - 20 tỷ đồng/căn khá nhiều. Theo đó, đây có thể là kênh đầu tư dài hạn nếu dịch hoàn toàn được kiểm soát trong năm 2022. Vị chuyên gia cho rằng, việc tăng trưởng về du lịch thời gian sắp tới là có. Khu du lịch tăng trưởng sẽ kéo theo bất động sản cho thuê phục hồi. Các mặt bằng cho thuê thiết lập giá mới nhưng chưa tăng giá thuê lên cao được. 

Với kinh nghiệm trong lĩnh vực đầu tư và môi giới, ông Phan Vi cho rằng, mua bán bất động sản thời điểm này và sau dịch cần phải thận trọng. Nhà đầu tư vẫn nên xem xét về thanh khoản các sản phẩm mình cần mua cũng như phân tích thời gian đầu tư tài chính mình đang có. Ví dụ như, nhà đầu tư phải phân tích được: Mua ngắn hạn bao lâu, tài chính mua phân khúc nào? Mua dài hạn có nên chia tiền mua mỗi thứ một ít không? Đầu tư kinh doanh BĐS sinh lợi bằng hình thức cho thuê?

"Nhà đầu tư nên mua những bất động sản có tính thanh khoản, gần trung tâm, thuận tiện kinh doanh, có tính đột biến thị trường; mua các nhà mặt tiền hẻm chợ, trường học, xí nghiệp; mua các kiot xung quanh khu công nghiệp, kho bãi…", ông Vi nhấn mạnh.

Thời điểm thích hợp cho những "tay chơi" thực thụ

Một số chuyên gia cho biết, sau thời gian thị trường bất động sản tăng giá mạnh trong năm 2021, sự chững lại của thị trường trong nửa đầu năm nay đang khiến nhiều người hoài nghi về khả năng xuất hiện "bong bóng" bất động sản. Tuy nhiên, các chuyên gia đánh giá khả năng này rất khó xảy ra, bởi ngoài mục đích để ở với nhu cầu luôn cao, mục đích đầu tư còn hướng tới dài hạn.

Chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang cho hay, hiện tượng bán cắt lỗ, thoát hàng để thu hồi tiền chỉ diễn ra một cách âm thầm, cục bộ tại một số khu vực, đối với một số nhà đầu tư, chứ không phải làn sóng bán tháo. Thời điểm này, nhiều nhà đầu tư đang tranh thủ để cơ cấu lại tài sản. Nếu người bán giảm 10 đến 15% so với thị trường thì nên mua ngay. Lúc này cơ hội sẽ dành cho những nhà đầu tư có tiềm lực mạnh, đầu tư dài hạn.

Đồng quan điểm, một nhà đầu tư có nhiều năm kinh nghiệm trên thị trường bất động sản cũng chia sẻ, những nhà đầu tư mới thường thích lao vào khi sốt đất, còn người có kinh nghiệm thì thường "mua khi trầm lắng, bán khi sô động". Theo đó đây là thời điểm cho những "tay chơi" thực thụ.

"Nhiều người đang cố tình theo "trend" cắt lỗ để bán hàng, rao bán chịu lỗ 10 - 20% nhưng thực chất giá vẫn trên trời so với mặt bằng thị trường. Nhà đầu tư cần đặc biệt thận trọng, tìm hiểu kỹ lưỡng trước khi xuống tiền mua", vị này cho hay.

Theo hầu hết các chuyên gia, để an toàn, nhà đầu tư nên chọn mua các sản phẩm có hiệu quả khai thác, không mua theo số đông. Bên cạnh đó, nhà đầu tư không nên vay ngân hàng để "lướt sóng" vào lúc này, bởi khả năng được duyệt hồ sơ không cao và lãi suất có thể tăng trong thời gian tới.

Dự báo thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm, TS Đinh Thế Hiển cho biết, thanh khoản giảm toàn thị trường, đặc biệt giảm mạnh ở khu vực bất động sản chưa thể tạo ra dòng tiền khai thác, kinh doanh và các bất động sản giá trị lớn. Chuyên gia nhấn mạnh, việc giảm thanh khoản đã xuất hiện từ quý I nhưng đến bây giờ mới thực sự bắt đầu.

Cũng theo chuyên gia, bất động sản tại nhiều khu vực sẽ có khả năng giảm giá. Đó là các khu vực từng sốt đất, thu hút nhiều nhà đầu tư nhưng đến hiện nay việc đầu tư hạ tầng và khai thác kinh doanh không đạt kỳ vọng. Bên cạnh đó, đất nền nhiều khu vực ven TP. Hồ Chí Minh cũng sẽ giảm giá.

"Sang đến năm 2023, thị trường bất động sản sẽ phục hồi cục bộ, xuất hiện đầu tư lướt sóng ở một số khu vực, các nhà đầu tư trung hạn bắt đầu giải ngân", ông Hiển dự báo.