Đất nền hết thời, căn hộ được săn đón dù giá tăng không ngừng

Phân khúc đất nền trầm lắng

Theo Lao động Thủ đô, khoảng 1 năm trước, anh Lê Minh Lực (trú tại phường Cổ Nhuế, Bắc Từ Liêm) đã mua được 3 lô đất diện tích 70m2/lô trên địa bàn xã Vân Canh (huyện Hoài Đức), gần khu đô thị An Lạc. Với lợi thế là nằm ngay mặt đường lớn, có giá trị là 65 triệu đồng/m2.

Anh Lực chia sẻ: “Hơn 1 năm nay, nếu tính theo tỷ giá vàng thì tôi đã lỗ số tiền khá lớn. Sau khi chốt cọc và sang tên các lô đất kia, lập tức có người trả chênh lên 5 triệu đồng/m2 nhưng khi đó tôi không bán. Hiện, vì có vấn đề tài chính nên tôi mới rao bán, mức giá bán chỉ chênh khoảng 1 - 2 triệu đồng/m2 so với giá ban đầu. Nhưng suốt mấy tháng qua không ai mua, nếu cứ tiếp tục tình trạng này thì tôi buộc phải cắt lỗ”.

Cũng chung hoàn cảnh, anh Triệu Thanh Tùng (trú tại phường Nghĩa Đô, Cầu Giấy) đang rao bán gấp lô đất 55,2m2 tại xã Kim Chung, Hoài Đức với giá là 4 tỷ đồng. Giá này không hề có lãi vì anh cần “đẩy” đi gấp để trả nợ khoản vay đầu tư.

Các câu chuyện về nhà đầu tư xuống tiền trong giai đoạn đất nền “sốt nóng” nhưng sau đó bị chôn vốn hàng tỷ đồng và phải chịu áp lực tài chính không phải là trường hợp hiếm. Tuy nhiên, tình trạng này thực tế vẫn cứ diễn ra bởi những sai sót khi tính toán “điểm rơi” của thị trường và những sai lầm thường thấy về việc đầu tư theo đám đông.

Dựa trên số liệu nghiên cứu thị trường của Batdongsan.com cho thấy, trong 6 tháng đầu năm 2022, lượng tin đăng bài bán nhà đất tăng lên 22% so với cùng kỳ năm ngoái, tuy nhiên nhu cầu tìm kiếm lại giảm đi.

Chẳng hạn, tại thị trường Hà Nội và một số khu vực thuộc vùng “sốt” đợt đầu năm 2021 như Hoài Đức, Quốc Oai, Gia Lâm, Thạch Thất,... ghi nhận mức độ quan tâm đất nền giảm khoảng 20 - 30%. Trong khi những khu vực được đánh giá là rất “hot” như Hoàn Kiếm, Tây Hồ, Hai Bà Trưng, Đống Đa, Long Biên cũng ghi nhận sự sụt giảm về mức độ quan tâm nhà ở riêng lẻ.

Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng Giám đốc batdongsan nhận định: “Những biến động lớn của thị trường trong thời gian qua đã khiến các nhà đầu tư ngày càng thận trọng hơn. Bên cạnh đó, việc Hà Nội yêu cầu kiểm soát chặt về vấn đề phân lô tách thửa đất nông nghiệp, gồm đất ở và đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không có đất ở… đã ảnh hưởng mạnh lên phân khúc này”.

Căn hộ chung cư vẫn đắt đỏ

Trái với sự trầm lắng của thị trường đất nền thì căn hộ chung cư tại Hà Nội lại liên tục sôi nổi. Báo cáo của CBRE Việt Nam cho thấy giá bán căn hộ đã lập đỉnh vào quý II/2022. Trung bình, giá bán thứ cấp đang ở mức 1.293 USD/m2, tăng khoảng 9% so với cùng kỳ năm ngoái, cao hơn mức tăng 4 - 5% của TP. Hồ Chí Minh.

Thực tế, giá bán căn hộ tại Hà Nội liên tục tăng mức kỷ lục, có dự án tăng từ 10 - 15% so với cùng kỳ. Các cơn bão qua đi khiến Hà Nội hiện nay không còn dự án nào dưới 35 triệu đồng/m2. Những khu vực xa trung tâm như Hà Đông, Nam Từ Liêm, Hoàng Mai,... có các căn hộ bình dân nhưng cũng ở ngưỡng 30 triệu đồng/m2.

Với phân khúc cao cấp ở các quận trung tâm như Hai Bà Trưng, Ba Đình, Đống Đa đã tăng trên 10% theo năm. Nhu cầu tìm kiếm căn hộ cho thuê tăng 6%, tìm mua tăng 6% đối với căn hộ cao cấp và tăng 4% với căn hộ trung cấp, chỉ giảm nhẹ 3% phân khúc bình dân. 

Chị Thu Minh - Nhân viên Công ty TNHH Vân Phong cho hay, sau 5 năm thì chị đã tiết kiệm được 1 tỷ đồng nên giờ quyết định mua nhà. Tuy nhiên, chị rất bất ngờ vì giá đất nhiều khu vực đều ở mức từ 40 triệu đồng/m2 trở lên.

“Giá bán căn hộ mới không phù hợp với tài chính gia đình nên vợ chồng tôi đã chuyển sang tìm kiếm căn hộ đã qua sử dụng. Tuy nhiên với mong muốn mua được một căn hộ cũng phải cần hơn 2 tỷ đồng và ở xa trung tâm. Sau đó, vợ chồng tôi đã vay thêm người thân để mua một căn hộ cũ tại Hoài Đức có diện tích 81m2 với giá 2,2 tỷ đồng” - Chị Thu chia sẻ. 

Anh Nguyễn Hoàng Quân - Làm việc tại Công ty Máy tính Hà Nội cũng có nhu cầu mua căn hộ chung cư cho vợ chồng mới kết hôn. Vì được bố mẹ hai bên hỗ trợ, thêm vào khoản tiền tiết kiệm của hai vợ chồng nên hiện tại đã có khoản tiền gần 2 tỷ đồng. Anh Quân tìm kiếm căn hộ 2 phòng ngủ, diện tích khoảng 70m2 quanh khu vực Thanh Xuân để tiện đường đi làm.

Tuy đã liên hệ với nhiều sàn môi giới bất động sản nhưng với khoản 2 tỷ đồng thì rất khó mua nhà trong trung tâm. “Nghe ngóng thông tin là giá bất động sản tăng cao, mình tưởng đất nền mới tăng chứ không ngờ chung cư cũng tăng rất mạnh. Giờ cầm 2 tỷ đồng không biết mua được dự án nào” - Anh Quân nói.

Dưới góc nhìn của chuyên gia kinh tế, TS Đinh Thế Hiển cho rằng: “Đà tăng giá căn hộ chung cư sơ cấp tại Hà Nội nói riêng và cả nước nói chung sẽ khó dừng lại trong bối cảnh chi phí đầu vào tăng liên tục, nguồn cung mới khan hiếm, trong khi thị trường vẫn nhiều biến động như lạm phát, pháp lý,... Thời gian tới, nếu những vấn đề này vẫn tiếp diễn thì đà tăng giá trên thị trường sơ cấp vẫn còn tiếp tục”.

Không ít chuyên gia có chung quan điểm này, việc giá bán phân khúc căn hộ chung cư leo thang không mang tới tín hiệu khả quan cũng như không phải cơ sở để đánh giá sự phục hồi của thị trường sau đại dịch Covid - 19. Bởi đây chỉ là sự tác động từ những yếu tố khách quan như các vướng mắc pháp lý, Luật Đất đai chưa được sửa đổi, lạm phát gia tăng,... Do đó rất cần sự can thiệp kịp thời của Nhà nước.