Bất động sản Hà Nội: Sự phân hóa rõ nét giữa đất nền và căn hộ

Những biến động trên thị trường

Theo Kinh tế đô thị, số liệu nghiên cứu thị trường của Batdongsan.com cho thấy, trong nửa đầu năm 2022, lượng tin đăng bán nhà đất tăng mạnh khoảng 22% so với cùng kỳ năm ngoái, tuy nhiên nhu cầu tìm kiếm giảm đáng kể.

Chẳng hạn, tại một số địa bàn tại Hà Nội thuộc vùng sốt đất năm 2021 như Thạch Thất, Quốc Oai, Hoài Đức, Gia Lâm,... có tỷ lệ quan tâm đất nền giảm 20 - 30%. Trong khi những khu vực trước đây rất nóng như Tây Hồ, Hoàn Kiếm, Long Biên, Đống Đa, Hai Bà Trưng thì đến nay tỷ lệ quan tâm nhà ở riêng lẻ cũng giảm tương ứng là 24%, 28%, 25%, 11% và 15%.

Anh Lê Văn Bảo (trú tại xã Tả Thanh Oai, huyện Thanh Trì) cho biết vào thời điểm sốt đất năm 2021 đã dùng số tiền lớn để đầu tư 3 lô đất có diện tích từ 60 - 70m2/lô trên địa bàn xã Vân Canh, huyện Hoài Đức, nằm gần khu đô thị An Lạc. Những lô đất này có lợi thế nằm sát mặt đường lớn, ô tô tránh nhau được, mức giá đầu tư khi đó là 65 triệu đồng/m2.

“Hơn 1 năm nay, nếu tính theo tỷ giá vàng thì tôi đã lỗ mất khoản tiền khá lớn. Khi vừa mới chốt cọc để làm thủ tục sang tên đã có người trả chênh lệch tới 5 triệu đồng/m2 nhưng tôi không bán. Hiện, vì khó khăn tài chính nên tôi đành rao bán những lô đất này với mức chênh lệch chỉ 1 - 2 triệu đồng/m2, nhưng suốt 3 tháng nay không ai mua. Nếu cứ kéo dài thì tôi đành phải bán lỗ” - Anh Bảo cho hay.

Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com nhận định: “Những biến động lớn của thị trường thời gian qua khiến nhà đầu tư có tâm lý cẩn trọng hơn. Bên cạnh đó, với việc TP Hà Nội yêu cầu kiểm soát việc giải quyết thủ tục về chia tách thửa đối với đất nông nghiệp, đất gồm đất ở và đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không có đất ở… cũng đã tác động mạnh đến phân khúc này”.

Trái với sự trầm lắng của phân khúc đất nền, căn hộ chung cư tại Hà Nội lại có giá bán tiếp tục tăng cao. CBRE Việt Nam báo cáo, phân khúc căn hộ trong quý II/2022 đã lập đỉnh giá mới, giá bán thứ cấp trung bình đạt 1.293 USD/m2, tăng khoảng 9% so với cùng kỳ năm 2021. 

Tại các quận trung tâm như Hai Bà Trưng, Đống Đa, Ba Đình ghi nhận giá bán của những dự án cao cấp tăng trên 10% theo năm. Nhu cầu tìm thuê căn hộ cũng tăng 6%, tìm mua căn hộ cao cấp tăng 6% và trung cấp tăng 4%, phân khúc bình dân giảm nhẹ mức 3%.

“Tại thị trường Hà Nội, căn hộ giá thấp đã biến mất hoàn toàn từ đầu năm 2021. Riêng trong 6 tháng đầu năm 2022, phân khúc cao cấp chiếm tới 55% nguồn cung mới của thị trường. Nhưng xét về tổng nguồn cung mới của các phân khúc thì lại giảm khoảng 40% so với cùng kỳ năm 2021. Nguồn cung giảm sút, cùng với sự trượt giá vật liệu xây dựng đã đẩy giá nhà tăng cao” - Ông Kiệt Võ - Giám đốc bộ phận tiếp thị dự án nhà ở CBRE Việt Nam nhìn nhận.

Các phân khúc BĐS phân hóa rõ nét

Trên thực tế, giá bán chung cư tại Hà Nội đã tăng rất cao ở mức kỷ lục, thậm chí có những dự án tăng 10 - 15% so với cùng kỳ. Điều này đã khiến nội thành Hà Nội hoàn toàn biến mất các dự án dưới 35 triệu đồng/m2. Những quận ngoại thành như Hà Đông, Nam Từ Liêm, Hoàng Mai,... ghi nhận giá bán căn hộ cũng vượt mức 30 triệu đồng/m2.

Nhìn dưới góc độ kinh tế vĩ mô, chuyên gia đưa ra ý kiến về việc TP. Hà Nội và một vài địa phương đã tạm dừng phân lô, tách thửa là việc thiết yếu để giải tỏa cơn khát của giới đầu cơ, góp phần giúp thị trường phát triển một cách lành mạnh. Nếu để thị trường tăng trưởng tràn lan, tùy tiện sẽ tạo ra những cơn sốt ảo. Xét về dài hạn, cơ quan chức năng phải có những phương hướng, quy định cụ thể, rõ ràng đối với đất đai để ngăn chặn tình trạng “bong bóng” BĐS.

Về việc giá bán căn hộ leo thang trong thời gian gần đây, nguyên nhân là do công trình hạ tầng được đẩy mạnh đầu tư, nguồn vốn ngân hàng thương mại có lãi suất rẻ chảy vào thị trường. Bên cạnh đó, nhà đầu tư đặt niềm tin vào việc giá đất sẽ còn tăng như những năm trước, đồng thời lo ngại đồng tiền mất giá vì lạm phát tăng nên có xu hướng đầu tư mạnh vào bất động sản.

Trong nửa cuối năm, thị trường BĐS Hà Nội được dự báo sẽ chứng kiến sự phân hóa mạnh hơn giữa phân khúc căn hộ và đất nền về mức độ quan tâm, lượng giao dịch và sự tăng trưởng về giá. 

“Đà tăng giá sơ cấp của phân khúc căn hộ chung cư ở thị trường Hà Nội nói riêng và cả nước nói chung, sẽ khó có thể dừng lại trong bối cảnh chi phí đầu vào liên tục leo thang, nguồn cung mới khan hiếm trong khi vẫn phải đương đầu với những khó khăn, như lạm phát, pháp lý... Trong thời gian tới, khi những yếu tố này vẫn còn tiếp diễn, đà tăng giá trên thị trường sơ cấp sẽ vẫn tiếp tục” - Chuyên gia kinh tế, TS Đinh Thế Hiển nhìn nhận.

Nhiều chuyên gia và nhà quản lý đều đồng ý rằng, giá bán căn hộ chung cư leo thang không phải cơ sở để đánh giá mức độ phục hồi của thị trường hậu Covid - 19. Nó chỉ bị tác động giữa những yếu tố khách quan như lạm phát, vướng mắc về mặt pháp lý… Do đó cần có sự can thiệp kịp thời của các cơ quan quản lý Nhà nước.

TS Cấn Văn Lực - Chuyên gia tài chính, ngân hàng cho hay: "Giá bất động sản còn tăng nhanh chỗ nào đó thì có khả năng do “thổi” giá, vì không còn cơ sở để tăng, trừ khi pháp lý được điều chỉnh, thông tin quy hoạch được công bố, cơ sở hạ tầng được đầu tư… nhưng vẫn có những biện pháp cần thiết để tránh những hiện tượng xảy ra như 2021, trong đó có việc đẩy nhanh nguồn cung, đặc biệt nhà ở xã hội, nhà ở công nhân. Chính phủ và các địa phương đang điều tiết giúp thị trường trở về giá trị thật”.