TP. HCM: Căn hộ bình dân bỗng biến thành cao cấp

Căn hộ hạng sang có giá bán tăng cao

Theo Tiền Phong, báo cáo của Cushman & Wakefield cho biết, giá bán căn hộ ở TP. HCM trong nửa đầu năm 2022 ghi nhận mức thấp nhất là 1.556 USD/m2, cao nhất đạt 15.009 USD/m2. Mỗi phân khúc đều cho thấy mức độ tăng giá rất mạnh, trong đó sản phẩm căn hộ cao cấp tăng lên 30% so với cùng kỳ năm 2021.

Tuy nhiên, nhìn nhận trên bình diện mỗi dự án, mức tăng giá khá ổn định đối với những dự án đã triển khai hơn 3 quý, với những dự án tích hợp có quy mô lớn chỉ tăng khoảng 1 - 3% so với quý trước. Cushman & Wakefield nhận định, mức dao động về giá bán trên thị trường là để đảm bảo lợi ích cho cả chủ đầu tư cùng khách hàng đã mua trước đó. 

Cushman & Wakefield ghi nhận trong quý II/2022, lượng căn hộ chung cư bán ra đạt 9.000 căn, xấp xỉ số lượng bán ra của cả năm 2021. Trong đó, phân khúc trung cấp đang dẫn đầu với mức bán ra đạt 88% nguồn cầu.

Dữ liệu từ Công ty Tư vấn Bất động sản Toàn cầu Jones Lang Lasalle cho thấy, mặt bằng giá căn hộ sơ cấp trong quý II tăng lên 8,4% so với quý trước đó và tăng 23,5% so với cùng kỳ năm ngoái, hiện đạt mức 3.173 USD/m2.

Theo báo cáo của đơn vị này, trước những động thái kiểm soát chặt chẽ vào tín dụng cho vay bất động sản nhằm hạn chế hành vi đầu cơ, thì nhu cầu hiện tại đang ưu tiên những sản phẩm có giá trị thực, thanh khoản tốt và đáp ứng nhu cầu cho thuê cao. Thống kê của Công ty Tư vấn Bất động sản Toàn cầu Jones Lang Lasalle cho hay, so với quý đầu năm nay thì lượng giao dịch đã tăng gần 270% dù tín dụng bắt đầu được thắt chặt mạnh từ tháng 4. 

Không chỉ có nguyên nhân từ việc các chủ đầu tư hỗ trợ thanh toán, chiết khấu hấp dẫn, thì lý do lớn hơn là sự tăng trưởng nguồn cung mới đạt gần 250%, tỷ lệ hấp thụ tại quận 12 và Bình Chánh rất cao.

Trong 6 tháng tới, dự báo nguồn cung vẫn tiếp tục khan hiếm do những vấn đề về pháp lý, cấp phép xây dựng và chi phí đầu vào tăng kỷ lục. Công ty Tư vấn Bất động sản Toàn cầu Jones Lang Lasalle nhìn nhận, các tỉnh lân cận như Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu, Đồng Nai, Long An sẽ là những điểm đến mới của người mua nhà.

Tuy nhiên, nhìn chung nguồn cung thị trường TP. Hồ Chí Minh đã được cải thiện so với những năm trước đó. Vì vậy, với những tác động của chủ trương thắt chặt tín dụng, đơn vị này cho rằng tốc độ tăng giá BĐS sẽ được kìm hãm. 

Trong vài năm tới, Cushman & Wakefield ước tính nguồn cung căn hộ chung cư đến năm 2023 có thể đạt khoảng 30.000 - 35.000 căn; Thị trường nhà liền thổ dự kiến tăng thêm 7.900 căn mới. Động lực để thị trường BĐS phát triển là những chính sách và cam kết của chính quyền trong việc hỗ trợ cải thiện cơ sở hạ tầng ra những khu vực xa trung tâm TP. Hồ Chí Minh.

Biến căn hộ bình dân thành cao cấp

Theo thống kê của Công ty CP DKRA Việt Nam, trong vòng 3 năm nay, thị trường không có thêm dự án chung cư mới nào có mức giá dưới 35 triệu đồng/m2. Hơn nữa, xét cả thị trường thứ cấp cũng khó tìm được căn hộ nào có giá dưới 40 triệu đồng/m2. Chuyên gia DKRA Việt Nam cho rằng, tình trạng này sẽ tiếp tục kéo dài trong những tháng tới. Thị trường BĐS vừa thiết lập mức đỉnh gái mới lên tới 425 triệu đồng/m2 tại một dự án căn hộ chung cư hạng sang. 

Bà Thanh Phạm - Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn tại CBRE Việt Nam nhận định, ngay tới những dự án tại các quận huyện ngoại thành, cách xa trung tâm cũng được nâng hạng. Chẳng hạn như tại Bình Tân (TP. Hồ Chí Minh) xuất hiện những dự án trước đây thuộc nhóm căn hộ bình dân, nhưng ngay khi hoàn thiện lại được nâng lên thành dự án trung cấp hoặc cao cấp.

“Sự mất cân đối cung cầu không chỉ nằm ở số lượng mà còn ở giá bán. Giá các căn hộ đang tăng quá cao, không đáp ứng đúng nhu cầu thực tế của người dân và nhà đầu tư. Đó là lý do doanh số bán hàng trên thị trường căn hộ không theo kịp đà tăng giá bán, tỷ lệ hấp thụ các dự án mới gần như không thay đổi theo năm, chỉ ở mức 72%” - Bà Thanh Phạm nói.

Cùng với quan điểm này, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) cho rằng, cơ cấu sản phẩm nhà ở hiện tại biểu hiện khá rõ nét về tình trạng lệch pha cung cầu. Thị trường bất động sản phát triển mất cân đối, thiếu sự bền vững vì nguồn cung nhà ở vừa túi tiền bị thiếu hụt, còn phân khúc nhà ở cao cấp có dấu hiệu thừa cung.

Theo nhận định của chủ tịch HoREA, thị trường bất động sản trên mọi phân khúc vào cuối năm 2022 sẽ phục hồi và tăng trưởng mạnh mẽ trở lại, tuy nhiên chưa thể cải thiện được nguồn cung phân khúc nhà ở lập tức, nhất là loại sản phẩm có giá bán phù hợp với thu nhập của người dân. Bởi, cần có thời gian để Chính phủ xây dựng và bổ xung cơ chế chính sách cũng như điều chỉnh lại tác động của các quy định pháp luật có độ trễ do đặc thù của hoạt động đầu tư xây dựng dự án BĐS. Vì vậy, để sản phẩm nhà ở hình thành thì độ trễ sẽ khoảng 18 - 24 tháng. Xét trên tổng thể, thị trường BĐS vẫn khan hiếm nguồn cung nhà ở bình dân, giá rẻ. 

“Trong năm 2022 cần xây dựng đồng bộ cơ chế chính sách để khuyến khích phát triển mạnh mẽ nhà ở có giá phù hợp với thu nhập và nhà ở xã hội, để cân bằng thị trường, đáp ứng nhu cầu nhà ở thực để đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở” - Ông Châu nói.