Giảm giá gần “chạm đáy”, shophouse ở TP Hồ Chí Minh vẫn ế

Đại hạ giá cũng không có ai thuê

Nằm ngay chính diện mặt tiền đường Nguyễn Hữu Thọ (quận 4, TP Hồ Chí Minh) nhưng nhiều căn shophouse của các chủ đầu tư vẫn vắng bóng người thuê. Việc không có chỗ đậu xe máy, ô tô đã khiến các chủ cửa hàng không còn mặn mà với các căn hộ thương mại ở khu vực này như trước.

Một chủ shophouse ở đây cho biết, họ đã treo biển cho thuê hơn 2 tháng nay nhưng không có khách thuê. Giá cho thuê đã giảm rất nhiều so giá trị thực. Hiện tại, giá cho thuê một căn shophouse chỉ dao động từ 15-20 triệu đồng/tháng, trong khi giá trị thực của mỗi căn hộ này thường dao động 20-25 tỷ đồng/căn.

Ngay cả khu Đông – “điểm sáng” của thị trường TP Hồ Chí Minh, các căn shophouse cũng rơi vào tình cảnh tương tự. Cụ thể, một số căn shophouse nằm trên đường Nguyễn Cơ Thạch (TP Thủ Đức) được chính chủ giảm giá cho thuê xuống bằng một nửa giá so với thời điểm trước dịch Covid-19 nhưng vẫn không có khách hỏi thuê. Nhiều căn shophouse bị bỏ trống từ đầu năm đến nay, dù liên tục giảm giá sâu

Anh Hà Văn Nghĩa (TP Thủ Đức) cho biết, đầu năm 2021, anh và một vài người bạn hùn vốn mua một căn shophouse 5 tầng, mỗi tầng có diện tích 150m2 ở khu Đông TP Hồ Chí Minh với số tiền là gần 30 tỷ đồng. Sau đó, anh cho một cửa hàng cắt tóc thuê lại căn hộ này với giá 100 triệu đồng/tháng.

Nhưng từ khi dịch bệnh xảy ra, chủ cửa hàng cắt tóc đã chấp nhận chịu phạt để trả lại căn shophouse cho anh Nghĩa. Từ đó đến nay, anh liên tục hạ giá nhưng không có khách thuê.

“Không chỉ có tôi mà nhiều nhà đầu tư khác cũng đồng loạt đại hạ giá các căn shophouse từ 50-60% nhưng vẫn chưa có khách thuê. Tôi không biết tình trạng ế ẩm này còn kéo dài đến tận bao giờ”, anh Nghĩa nói.

Nguyên nhân “ế ẩm” là gì?

Cách đây khoảng hơn 5 năm về trước, các căn hộ thương mại (shophouse) ở TP Hồ Chí Minh bắt đầu xuất hiện và được chia thành 2 nhóm sản phẩm. Cụ thể là shophouse có quyền sở hữu lâu dài và shophouse có quyền sở hữu ngắn hạn (chủ yếu là 50 năm).

Đặc điểm của hai loại hình này là chủ đầu tư thường xây dựng trọng một dự án đông dân cư, nằm gần các trục đường lớn, có 4-5 tầng. So với loại hình nhà phố thì shophouse đắt hơn gấp 1,5-2 lần vì có thể để ở hoặc kinh doanh. 

Mặc dù từng được các nhà đầu tư đánh giá là “gà vàng đẻ trứng” nhưng những căn shophouse hiện nay ở TP Hồ Chí Minh đang bị xuống giá nghiêm trọng. Giới chuyên gia cho rằng, việc loại hình căn hộ thương mại ế ẩm là do nhiều nguyên nhân nhưng nhìn chung là do thói quyền mua sắm của người dân Việt Nam. Đa phần thói quen mua sắm của người Việt vẫn chưa có nhiều thay đổi như thích đi chợ, siêu thị mua sắm nhưng không quen với việc mua sắm tại các cửa hàng ở trong dự án.

Còn trong báo cáo thị trường bất động sản quý II/2022 của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, nguyên nhân các căn shophouse ở TP Hồ Chí Minh rơi vào tình trạng ế ẩm là do tác động của đại dịch Covid-19. Sau đợt bùng dịch mạnh vào năm 2021, hàng loạt các chủ cửa hàng đã phải trả lại mặt bằng vì tình hình kinh doanh gặp khó khăn.

Đến nay, khi dịch bệnh đã qua đi, họ đang có nhiều cơ hội tìm kiếm các mặt bằng mới với mức giá cho thuê thấp hơn. Shophouse là loại hình cửa hàng kinh doanh không nằm trong danh sách ưu tiên đó vì sự bất tiện trong di chuyển, không tập trung đủ lưu lượng khách vãng lai.

Hội Môi giới dự báo, giá thuê shophouse trong thời gian tới sẽ tiếp tục giảm 15-20% trong nửa cuối năm nay. Trước tình hình giá thuê shophouse có nguy cơ giảm mạnh, giá trị shophouse có thể chững lại trong thời gian tới.

Ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhận định, trong các loại hình bất động sản, lý do shophouse không còn được các chủ đầu tư ưa chuộng như trước là do loại hình này có giá thuê cao, chủ yếu nằm trong các khu đô thị mới, dân cư thưa thớt, lại không tích hợp sẵn các tiện ích. Hơn nữa, hầu hết các chủ nhà đều yêu cầu khách hàng thuê nguyên căn với mức giá khá cao nên mọi người không còn mặn mà với việc đầu tư cho loại hình bất động sản này.

Tuy nhiên, shophouse vẫn là loại căn hộ thương mại được nhiều khách hàng lựa chọn nhờ không gian rộng, tiện lợi cho việc kết hợp với nhiều dịch vụ vui chơi, mua sắm, ăn uống, giải trí. Đặc biệt, khi nền kinh tế khởi sắc, hạ tầng dự án hoàn thiện, loại hình bất động sản này sẽ có khả năng tăng giá và trở thành là một trong những phương thức đầu tư tiềm năng.

Ông Đính nhận định, loại hình bất động sản shophouse sẽ có cơ hội phục hồi sớm nhờ hoạt động giao thương đang phát trở lại sau dịch. Shophouse vẫn là loại hình bất động sản cao cấp được nhiều khách hàng ưa chuộng.

Ngoài ra các nhà đầu tư cần lưu ý, khi nhu cầu thuê thấp trong khi lượng cung không ngừng được tung ra đã đã khiến việc đầu tư shophouse thời điểm này rủi ro hơn so với giai đoạn trước. Cho nên, các nhà đầu tư cần thận trọng khi đầu tư vào hình thức này, đặc biệt khi sử dụng các nguồn vốn vay. 

Có ba yếu tố cần cân nhắc khi đưa ra quyết định đầu tư shophouse. Thứ nhất là cộng đồng cư dân, khách hàng tiềm năng phải đủ lớn. Lượng khách hàng phải đến từ khu dân cư của shophouse và lân cận. Thứ hai là điều kiện giao thông thuận tiện để giúp các căn shophouse thu hút lượng khách vãng lai, người sử dụng ô tô hoặc xe máy để mua sắm, ăn uống. Thứ ba là phải chú ý đến hạ tầng dịch vụ đa dạng và các tiện ích hạ tầng đầy đủ.