Không còn nhiều lợi nhuận, nhà đầu tư bắt đầu rời bỏ thị trường Shophouse?

Giá thuê shophouse chững lại

Theo Nhịp sống kinh tế, từng là một loại hình BĐS được ví như "gà đẻ trứng vàng" rất được giới đầu tư ưa chuộng nhờ những lợi ích khép, vừa để ở lại vừa kinh doanh được. Nhưng hiện nay, thị trường cho thuê shophouse thuộc dự án lại đối diện với sự khan khách thuê chưa từng thấy.

Báo cáo trong quý II/2022 của Hội môi giới Bất động sản Việt Nam (Vars) cho thấy, nền kinh tế đã bắt đầu trở lại vận hành bình thường, đạt những số liệu tích cực như: GDP và doanh thu bán lẻ nửa đầu năm 2022 lần lượt tăng mức 6,42% và 11,7% so với cùng kỳ. Nhưng trái với không khí sôi động và đông đúc tại các trung tâm thương mại thì tại các căn hộ thương mại thuộc khu dự án lại chịu cảnh đìu hiu.

Đại dịch dường như đã tái định hình thói quen mua sắm của người dân theo hướng ưu tiên trải nghiệm gián tiếp tại những không gian thoáng, rộng, đa dạng hơn. Vì vậy shophouse tại các khu chung cư lại có quy mô nhỏ nên đang chịu lép vế trước các khu trung tâm lớn.

Chẳng hạn như căn shophouse của dự án Sunrise City nằm trên tuyến đường Nguyễn Hữu Thọ sầm uất, hiện gần như không có khách thuê. Hơn nữa, việc khó khăn cho người tiêu dùng khi đỗ xe khiến các nhà bán lẻ không còn mặn mà với phân khúc này như trước.

Tại khu vực Thủ Thiên, các căn shophouse nằm dọc đường Nguyễn Cơ Trạch đang được chào thuê với giá từ 20 - 40 triệu đồng/tháng, giảm một nửa so với trước dịch nhưng vẫn không có khách thuê. Trong khu vực Cát Lái cũng có những căn shophouse với mức giá thuê khoảng 15 - 20 triệu đồng/tháng mà khách thuê vẫn không mấy chú ý.

Chuyên gia của Vars cho rằng, sau hơn 2 năm đại dịch, hàng loạt các cửa hàng, thương hiệu trả lại mặt bằng và tạm ngừng kinh doanh. Nay dịch bệnh đã qua đi, họ bắt đầu mở lại cửa hàng, nhưng tìm những mặt bằng có mức giá dễ chịu hơn. Shophouse lại không được họ ưu tiên lựa chọn vì sự bất tiện trong di chuyển hay lưu lượng khách vãng lai không đáp ứng đủ kỳ vọng của khách thuê.

Đại dịch Covid - 19 chính là cú hích thúc đẩy quá trình tăng trưởng của ngành thương mại điện tử. Tốc độ tăng trưởng của ngành này trong vài năm nay đã tăng đáng kể khoảng 30 - 35%/năm.  Theo số liệu của Hiệp hội Thương mại điện tử Việt Nam, internet đã phủ đến hơn 70% dân số Việt Nam, gần 50% người dùng thay đổi thói quen mua sắm trực tiếp sang mua sắm trực tuyến, 53% người tiêu dùng sử dụng ví điện tử để thanh toán và mua hàng qua mạng.

Vì sự thay đổi về hoạt động mua sắm online đã khiến các shophouse mất đi đáng kể khả năng sinh lời. Trong khi nguồn cung loại hình này lại liên tục được đưa ra thị trường. Lượng cung nhiều nhưng lực cầu lại ít đã khiến shophouse trong giai đoạn này mất đi nhiều giá trị so với trước đây.

Nhận xét về thị trường cuối năm, chuyên gia cho rằng, những thay đổi về thói quen mua sắm của người Việt đã đẩy loại hình shophouse vào thế khó khăn sau đại dịch. Mức giá cho thuê shophouse trong 6 tháng cuối năm được dự báo sẽ giảm khoảng 15 - 20%.

"Shophouse vẫn là một trong những tài sản đầu tư được ưa chuộng nhờ mức tăng giá tốt khi kinh tế khởi sắc và hạ tầng các dự án dần hoàn thiện, đặc biệt tại các khu dân cư đông đúc. Tuy nhiên, trước tình hình giá thuê shophouse có nguy cơ giảm mạnh, giá trị shophouse có thể chững lại trong thời gian tới" - Trích tại báo cáo của Vars.

Nhà đầu tư phải sáng suốt

Trái ngược với tình hình trầm lắng của các khu dự án vừa và nhỏ, thì những dự án khu dân cư mới có quy mô lớn lại tương đối sôi động. Đơn cử như các dự án tại cụm dân cư xã Phước Kiển - Nhà Bè đang có hàng loạt dự án lớn như Sunrise Riverside, New Saigon, Saigon South Residence, Phú Hoàng Anh… với lượng dân số đông đúc, ổn định sẽ đảm bảo tỷ lệ lấp đầy cho dòng sản phẩm shophouse ở đây.

Tại các trung tâm thương mại, với khoảng không gian rộng, thoáng đãng, kết hợp được nhiều tiện ích và dịch vụ đồng thời như khu mua sắm, giải trí, ăn uống,... đã nhanh chóng phục hồi trở lại sau giai đoạn bị phong tỏa vị dịch bệnh. Nhu cầu mua sắm và trải nghiệm được nâng tầm để cạnh tranh với hoạt động mua sắm online.

Theo nhận định của Vars, xét về dài hạn, tiềm năng của ngành bán lẻ vẫn lớn cùng mức tăng trưởng hai chữ số trong suối 10 năm qua thì shophouse vẫn là một sản phẩm đáng đầu tư. Tuy nhiên, các nhà đầu tư phải cẩn trọng hơn trong thời gian này, nhất là khi sử dụng đòn bẩy tài chính.

Chuyên gia của Vars nhận định, đang có 3 yếu tố chính phải cân nhắc trước khi đầu tư vào shophouse. Thứ nhất, cộng đồng cư dân, khách hàng tiềm năng xung quanh vị trí sản phẩm cần đủ lớn, lượng khách được đảm bảo từ những khu dân cư của dự án và lân cận. Hai là hạ tầng giao thông kết nối được thuận tiện, điều này sẽ giúp thu hút lượng khách vãng lai và tạo điều kiện tiếp cận dễ hơn cho những người sử dụng phương tiện giao thông. Ba là hạ tầng tiện ích đầy đủ, dịch vụ đa dạng xung quanh.

Dưới góc nhìn của lãnh đạo doanh nghiệp, bà Nguyễn Hương - Tổng giám đốc Công ty Đại Phúc Land nhìn nhận: "Trước khi chọn mặt gửi vàng, nhà đầu tư shophouse nên thận trọng cân nhắc đến năng lực triển khai của chủ đầu tư. Đây là yếu tố quan trọng, bởi lẽ nếu doanh nghiệp có đủ tâm huyết phát triển và quản lý dự án tốt thì đầu tư shophouse mới được đảm bảo hiệu suất sinh lời như kỳ vọng”.