Dòng tiền dịch chuyển, mặt bằng giá căn hộ tại Hà Nội và TP HCM được điều chỉnh như thế nào?

Dòng tiền đầu tư dịch chuyển từ Nam ra Bắc

Trong khi thị trường bất động sản rơi vào tình trạng trầm lắng, Hà Nội và TP.HCM vẫn ghi nhận mức độ quan tâm, nhu cầu tìm kiếm cũng như lượng tin đăng cao. Đồng thời, giá bất động sản tại 2 thành phố này vẫn có xu hướng tăng, đặc biệt phân khúc căn hộ chung cư.

Từ đầu năm nay, nhiều chuyên gia đã đưa ra nhận định, dòng tiền đầu tư vào bất động sản có xu hướng dịch chuyển từ khu vực miền Nam ra thị trường miền Bắc và miền Trung, tuy nhiên dòng tiền sẽ sớm quay trở lại khu vực phía Nam. Thực tế cho thấy, thị trường bất động sản miền Nam, đặc biệt là TP.HCM đang chứng kiến lượng quan tâm tăng mạnh hơn so với nhiều tỉnh thành phía Bắc. Dù vậy, tốc độ tăng giá căn hộ chung cư tại Hà nội ghi nhận cao gấp đôi, gấp ba lần TP HCM.

Lý giải xu hướng này, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng, một phần lớn nhà đầu tư bất động sản ở khu vực miền Nam đến từ miền Bắc, trong khoảng 2 năm dịch bệnh vừa qua, thị trường nhiều biến động, họ đã rút tiền về đầu tư vào khu vực lân cận khiến cho sự quan tâm đối với bất động sản miền Bắc tăng khá mạnh. Lượng quan tâm tăng cũng đẩy mặt bằng giá bất động sản miền Bắc lên cao, dòng tiền của nhà đầu tư sau đó sẽ lại tìm đến những khu vực đang có mặt bằng giá ổn định hơn như miền Trung và lại quay lại miền Nam.

Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, mức độ quan tâm bất động sản tại TP HCM trong 8 tháng đầu năm 2022 tăng 17% so với cùng kỳ năm trước, trong khi chỉ số này của Hà Nội là 4%. Bên cạnh đó, lượt tìm mua chung cư Hà Nội và TP.HCM tăng lần lượt 9% và 4%. Lượt tìm thuê chung cư tại 2 thành phố này còn tăng mạnh hơn, lần lượt là là 25% và 48%.

Mặt bằng giá rao bán căn hộ chung cư cũng gia tăng trong 8 tháng qua. Các phân khúc căn hộ tại Hà Nội có giá rao bán tăng từ 15% đến 15,5% so với cùng kỳ năm ngoái.

Theo khảo sát một số dự án chung cư đã bàn giao nửa đầu năm nay nhưng vẫn còn lượng hàng bán ra thị trường như Rubic 360 Xuân Thủy, The Nine, The Park Home (quận Cầu Giấy), Trinity Tower (quận Thanh Xuân), Feliz Homes (quận Hoàng Mai), BID Residence (quận Hà Đông) cho thấy, chỉ duy nhất dự án BID Residence có giá dưới 30 triệu đồng/m2, các dự án còn lại đều có mức giá trên 40 triệu đồng/m2.

Một số dự án khác đang mở bán như Khai Sơn City (Long Biên) có giá 43 triệu đồng/m2; Ha Noi Melody Residence (Linh Đàm, Hoàng Mai) đang được rao bán hơn 40 triệu đồng/m2; Chung cư T&T Capella Phạm Ngọc Thạch (Đống Đa) hơn 60 triệu đồng/m2…

Dòng tiền lớn sẽ sớm quay lại thị trường miền Nam

Trong khi đó tại TP HCM, giá rao bán chung cư bình dân, trung cấp và cao cấp tăng lần lượt là 3%, 5,5% và 8%. Có thể thấy, tốc độ tăng giá chung cư Hà Nội cao gấp đôi, thậm chí gấp ba so với TP.HCM, tùy từng phân khúc.

Trong đó, phân khúc căn hộ cao cấp (từ 55 triệu đồng/m2) tại TP HCM đứng đầu về tốc độ tăng giá, mức độ quan tâm và cả lượng tin đăng. Cụ thể, giá rao bán chung cư cao cấp TP HCM tăng 8%, lượt tìm mua tăng 16% và lượng tin đăng tăng đến 25%.

Theo khảo sát, từ đầu năm đến nay, các dự án chung cư mở bán mới dù ở khu vực ngoại thành TP.HCM như quận 12, huyện Nhà Bè, Bình Chánh - nơi từng là “thủ phủ” đối với loại hình căn hộ chung cư có giá trung bình hiện nay đều ở mức giá từ 46 - 57 triệu đồng/m2. Với mặt bằng giá này nếu một căn hộ khoảng 50m2 sẽ có giá vượt ngưỡng 2 tỷ đồng/căn.

Tại khu vực TP. Thủ Đức, các dự án mới tại khu vực này tăng giá đáng kể từ 31 triệu đồng/m2 (năm 2020) lên 42 triệu đồng/m2 (năm 2022). Riêng khu vực quận 2 cũ đều tăng giá khi dự án đã hoàn thiện lần lượt tăng 23% và 11% trong vòng 2 năm gần đây, từ 53 triệu đồng lên 72 triệu đồng/m2. Trong khi đó, các dự án mới và sắp bàn giao ghi nhận giá tăng mạnh từ 31 triệu đồng/m2 lên 54 triệu đồng/m2.

Đáng chú ý, tại thị trường TP HCM ghi nhận xu hướng tăng giá mạnh trên thị trường sơ cấp. Năm 2020 - 2021, thị trường biến mất căn hộ 40 triệu đồng/m2 và nủa đầu năm 2022 gần như biến mất căn hộ 45 triệu đồng/m2. Nên người dân có xu hướng tìm lại các căn hộ cũ, đã bàn giao và đưa vào sử dụng trước đó vài năm, bởi nếu có tằng giá thì loại hình này vẫn có giá ở mức khoảng 30 triệu đồng/m2, phù hợp với thu nhập của người dân hơn.

Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam nhận định, trong những năm qua, nền giá căn hộ chung cư tại TP.HCM cao hơn đáng kể so với thị trường Hà Nội. Nhưng đến hiện tại, mức giá đã được điều chỉnh gần như ngang nhau, song lại diễn ra trên 2 nền giá khác nhau thì tỷ lệ % thay đổi tất yếu sẽ chênh lệch.

Đồng thời, trong vài năm trở lại đây, đất nền ở các khu vực ven Hà Nội đã trải qua những đợt “sốt” nóng, qua đó đã tác động, đẩy giá mặt bằng chung của những phân khúc khác như căn hộ chung cư lên cao.

Chuyên gia của Batdongsan.com.vn cũng nhận định, về dài hạn, dòng tiền sẽ quay trở lại và ở lại với TP HCM và miền Nam nói chung vì nhiều nguyên nhân. Trong đó, có thể kể đến như kinh tế khu vực miền Nam vốn là đầu tàu cả nước, kinh tế phát triển bền vững giúp cho thu nhập của người dân bền vững, khi đó, khả năng chi trả cho mặt hàng bất động sản cũng tốt hơn.

Mặt bằng giá bất động sản tại thị trường này nhìn chung vẫn duy trì ở mức ổn định. Hơn nữa, sau dịch bệnh Covid-19, kinh tế khu vực phía Nam ngày càng phục hồi mạnh mẽ, đặc biệt là các khu công nghiệp khi lượng lớn người lao động quay trở lại, thúc đẩy nhu cầu về bất động sản tăng cao.