Thanh khoản căn hộ TP Hồ Chí Minh tiếp tục lao dốc

Thanh khoản ở mức thấp nhất trong 3 năm

Báo cáo thị trường mới nhất của DKRA Việt Nam cho thấy, trong tháng 8/2022, toàn TP Hồ Chí Minh có 543 sản phẩm căn hộ mới mở bán nhưng chỉ có 177 căn được tiêu thụ. Tỷ lệ tiêu thụ trên nguồn cung mới đạt 33%, ở mức thấp nhất trong 3 năm trở lại đây.

Mặc dù giỏ hàng mới của các chủ đầu tư chỉ khoảng 150-200 căn nhưng sức cầu chung của toàn thị trường TP Hồ Chí Minh vẫn giảm. Theo số liệu của đơn vị này, trong tháng 8, toàn thành phố chỉ chiếm 27% tổng lượng tiêu thụ căn hộ sơ cấp của toàn thị trường miền Nam, thanh khoản đang ở mức thấp từ đầu năm đến nay.

Trước đà sụt giảm của thanh khoản từ tháng 4 đến nay, các chủ đầu tư đang thận trọng hơn trong việc mở bán dự án căn hộ. Trong tháng 8 vừa qua, 100% nguồn cung căn hộ mới ở TP Hồ Chí Minh là phân khúc cao cấp, tập trung ở khu Đông và khu Nam thành phố. Phân khúc căn hộ trung cấp, bình dân không ghi nhận thêm dự án mới nào.

Mặc dù thanh khoản ở mức thấp nhất trong 3 năm nhưng giá bán căn hộ sơ cấp ở TP Hồ Chí Minh trong tháng 8 không giảm và đang có xu hướng đi ngang trước động thái kiểm soát tín dụng bất động sản của các ngân hàng thương mại. Riêng chỉ có giá bán căn hộ sơ cấp tại một số dự án nằm trong các khu đô thị ghi nhận tăng khoảng 15-20% so với cùng kỳ năm trước.

Tương tự, tại thị trường thứ cấp, giá bán căn hộ TP Hồ Chí Minh không có nhiều thay đổi so với các tháng trước đó, chu kỳ ế ấm tiếp tục kéo dài. Không những lượng giao dịch giảm mà hiện nay, nhiều khách hàng gặp sức ép về tài chính đang nộp đơn xin gia hạn tiến độ thanh toán.

Lãnh đạo một sàn giao dịch bất động sản ở TP Hồ Chí Minh cho biết, trong tháng 8 vừa qua, lượng hồ sơ đăng ký ký gửi bán lại tăng khoản 20% so với tháng trước. Nguyên nhân là do có nhiều khách hàng không còn đủ năng lực tài chính để chấp nhận “chôn vốn” trong bối cảnh thị trường hiện nay. Họ đành phải thanh lý hoặc làm đơn xin hoãn tiến độ thanh toán vì thị trường thứ cấp đang tắc thanh khoản.

Thanh khoản trên thị trường sơ cấp và thứ cấp liên tục sụt giảm đang gây áp lực trực tiếp đến việc mở bán các dự án mới của các chủ đầu tư. Đa số các chủ đầu tư căn hộ ở TP Hồ Chí Minh đều đang trì hoãn việc mở bán dự án vào thời điểm này và chờ dịp cao điểm cuối năm để “bung hàng”.

 Giám đốc kinh doanh của một dự án căn hộ tại khu Đông TP Hồ Chí Minh cho biết, do việc tiếp cận nguồn vốn vay khó khăn nên công ty đang hạn chế hoạt động mở bán. Công ty này dự định sẽ mở lại giỏ hàng vào quý IV với kỳ vọng thanh khoản thị trường sẽ tăng nhờ mùa cao điểm bán hàng cuối năm.

Thanh khoản sụt giảm, nguyên nhân do đâu?

Báo cáo của DKRA Việt Nam cũng cho rằng, động thái kiểm soát tín dụng bất động sản của các ngân hàng trong thời gian vừa qua chính là nguyên nhân khiến thanh khoản của thị trường căn hộ TP Hồ Chí Minh lao dốc. Bên cạnh đó, phần lớn nguồn cung mới được tung ra thị trường thuộc phân khúc cao cấp, giá bán cao nên cũng phần nào làm giảm đi sức mua của thị trường.

Còn theo chuyên gia bất động sản cá nhân Phan Công Chánh, nguồn cung hạn chế đã kéo thanh khoản của thị trường căn hộ ở TP Hồ Chí Minh xuống thấp. Hơn nữa, giá bán của các sản phẩm căn hộ mới đang ở mức cao nên cũng ảnh hưởng đến tâm lý của người mua.

Vị chuyên gia này cho rằng, tâm lý của người mua ảnh hưởng rất lớn đến thanh khoản của thị trường. Trước những chính sách kiểm soát tín dụng của các ngân hàng, người mua sẽ khó tiếp cận nguồn vốn vay để mua nhà, mua đất. Điều này sẽ khiến họ có tâm lý chần chừ, trì hoãn việc mua nhà vì không đủ khả năng tài chính.

Bên cạnh đó, đứng dưới góc độ đầu tư, ông Chánh cho rằng, các sản phẩm căn hộ hiện nay ở TP Hồ Chí Minh đều có mức giá cao do các chủ đầu tư muốn bù đắp lại chi phí đầu vào và tối ưu hóa lợi nhuận cho doanh nghiệp. Điều này làm giảm cơ hội kiếm lợi nhuận của người đầu tư. Họ sẽ rời bỏ kênh đầu tư này và tìm một phân khúc bất động sản tiềm năng hơn để “xuống tiền”.

Trước đó, trả lời báo chí, chuyên gia tư vấn, đầu tư bất động sản Lê Quốc Kiên cho rằng, một phần nguyên nhân khiến thanh khoản thị trường căn hộ TP Hồ Chí Minh giảm là nhiều người mua nhà bị giảm thu nhập do ảnh hưởng của đại dịch Covid-19. Đồng thời, thị trường căn hộ đang mất dần một lượng khách hàng là các nhà đầu tư căn hộ cho thuê vì hiện nay, mức giá bán đã tăng quá cao trong khi lợi nhuận từ việc cho thuê đang ở mức thấp.

Theo vị chuyên gia tư vấn đầu tư này, khi việc đầu tư căn hộ cho thuê bị thoái trào, thị trường căn hộ của thành phố sẽ chỉ còn nhóm khách hàng là người mua để ở hoặc người mua để đầu tư.

Nhận định về diễn biến thị trường căn hộ trong thời gian tới, DKRA Việt Nam cho rằng, thanh khoản thị trường căn hộ TP Hồ Chí Minh sẽ có những chuyển biến tích cực hơn nhờ chủ trương phát triển nhà ở xã hội của thành phố. Nguồn cung căn hộ mới sẽ có mức giá “mềm hơn”, giúp giảm tỷ lệ lệch pha cung cầu của thị trường trong thời gian vừa qua.

Bên cạnh đó, từ nay đến cuối năm 2022 có nhiều khả năng các ngân hàng sẽ nới lỏng việc cho vay tín dụng bất động sản. Cho nên, thanh khoản của thị trường căn hộ sẽ có thể phục hồi nhẹ trong quý IV nhưng rất khó có sự đột biến.