"Cơn khát" căn hộ giá vừa túi tiền: Khu vực nào của TP. Hồ Chí Minh còn BĐS giá từ 40 triệu đồng/m2?

Căn hộ giá vừa túi tiền tại TP. Hồ Chí Minh "mất hút"

Theo Nhịp sống kinh tế, những dự án nhà ở vừa tầm tài chính của số đông người mua đang cạn kiệt đến mức báo động tại TP. Hồ Chí Minh. Tính trong quý II/2022, một số dự án căn hộ được tung ra thị trường nhưng hầu hết đều nằm ở phân khúc cao cấp với mức giá từ 60 triệu đồng/m2 trở lên. Thậm chí có dự án còn cán mốc hơn 200 triệu đồng/m2. Trong khi đó, dòng sản phẩm có giá từ 40-50 triệu đồng chỉ "đếm trên đầu ngón tay" và đang có dấu hiệu tăng giá trong bối cảnh nguồn cung chưa được cải thiện.

Cụ thể, tại khu Đông TP. Hồ Chí Minh hiện nay gần như không còn dự án căn hộ nào giá từ 40 triệu đồng/m2 ở cả thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp. Trong khi đó, tại khu Nam và khu Tây TP. Hồ Chí Minh hiện còn "sót" lại một số dự án giá vừa túi tiền được chào bán trong giai đoạn này. Tuy nhiên, những dự án này cũng được dự báo sẽ tăng giá trong tương lai khi mà nguồn cung thị trường nhỏ giọt. Đơn cử, tại khu vực Bình Chánh đang còn dự án khu phức hợp Westgate của An Gia được chào bán với giá từ 2,3 tỷ/căn. Người mua có thể thanh toán trước 20% và đến khi nhận nhà vào quý 3/2023 mới thanh toán tiếp. Đây được xem là dự án hiếm hoi tại khu vực có mức giá vừa túi tiền.

Giá nhỉnh hơn chút, tại khu Nam hiện có căn hộ biệt lập Flora thuộc KĐT Mizuki Park của Nam Long Group đang chào bán với giá trên dưới 50 triệu đồng/m2. Qua khảo sát cho thấy, một số dự án gần tuyến đường cũng đang "manh nha" thị trường như Essensia của Phú Long (giá từ 55 triệu đồng/m2); dự án Horizon của CĐT Phú Mỹ Hưng (giá từ 130-150 triệu đồng/m2) hay The Grand Sentosa của Novaland (dự kiến từ 100 triệu đồng/m2.

Còn tại thị trường khu Tây TP. Hồ Chí Minh hiện cũng chỉ còn một số dự án có ngưỡng giá trên dưới 45 triệu đồng/m2. Chẳng hạn như Akari City giai đoạn 2 với quy mô hơn 1.600 căn với giá bán trên 3 tỷ đồng/căn gồm 2 phòng ngủ. Hay một số nguồn cung ít ỏi đã chào bán trước đó có mức giá thứ cấp tầm trung như dự án The Privia, Chung cư Moonlight Centre Point; Stella En Tropic, căn hộ 9X Golden stella….

Như vậy, nguồn cung căn hộ giá từ 40-50 triệu đồng/m2 tại TP. Hồ Chí Minh hiện chỉ còn tập trung tại khu vực quận Bình Tân, quận 8, huyện Bình Chánh - nơi sở hữu quỹ đất tương đối rộng, xa trung tâm nhưng kết nối giao thông thuận tiện. Dự báo giá bất động sản những khu vực này sẽ tiếp tục tăng khi việc kết nối vào trung tâm thành phố ngày càng thuận lợi, nhu cầu di dân tăng cao. Với những người trẻ có tích lũy chưa nhiều, họ có xu hướng đi xa hơn để có thể sở hữu chốn an cư vừa tầm tài chính. Đây là yếu tố giúp thúc đẩy nhu cầu cũng như giá bán thứ cấp trong tương lai, khi mà TP. Hồ Chí Minh vẫn cạn nguồn cung mới.

Tình trạng lệch pha cung - cầu ngày càng rõ nét

Nguồn cung căn hộ trong quý 2/2022 có dấu hiệu tăng trở lại tại TP. Hồ Chí Minh nhưng chủ yếu tập trung ở phân khúc cao cấp. Tuy nhiên, nhìn tổng thể so với năm 2019 thì nguồn cung sụt giảm mạnh, trong khi đó mặt bằng giá vẫn tiếp tục xu hướng tăng. Theo CBRE cho biết, giá sơ cấp trung bình toàn thị trường căn hộ TP. Hồ Chí Minh hiện ở mức 60 triệu đồng/m2. Còn những dự án giá trên dưới 40 triệu đồng/m2 thì ngày một "vắng bóng". Với đà tăng giá bất động sản hiện nay, thì những dự án này cũng sẽ hình thành mặt bằng giá mới trong tương lai gần.

Hiện tại, điều đáng lo ngại của thị trường bất động sản là cơ cấu sản phẩm nhà ở đang biểu hiệu rõ nét tình trạng lệch pha cung - cầu. Có thể thấy, thị trường bất động sản đang phát triển thiếu cân đối, thiếu bền vững do loại nhà ở vừa túi tiền rất thiếu trong khi nguồn cung nhà ở cao cấp có dấu hiệu thừa. Theo đó, những dự án trong phân khúc vừa túi tiền ở các khu vực ngoại thành của TP. Hồ Chí Minh còn mức giá mềm đang được rất nhiều người quan tâm.

Các đơn vị nghiên cứu thị trường cho biết, trong các quý vừa qua, phân khúc hạng A chiếm gần 60% nguồn cung mở bán tại TP. Hồ Chí Minh. Nguồn cung loại hình bất động sản trung cấp ngày càng khan hiếm, trong khi nhu cầu còn rất lớn. Với những dự án có mức giá vừa tầm, được chủ đầu tư hỗ trợ chính sách thanh toán thì thanh khoản vẫn khá tốt bất chấp bối cảnh thị trường biến động.

Trong bối cảnh tâm lý thị trường đang bị ảnh hưởng bởi các thông tin về tín dụng, khá nhiều chủ đầu tư đã có những chính sách hỗ trợ thanh toán "mạnh tay" cho khách hàng mua căn hộ. Những chính sách mà chủ đầu tư đưa ra trong bối cảnh hiện nay nhằm giúp các gia đình trẻ linh động được tài chính khi mà giá thị trường căn hộ tăng cao. Còn dưới góc độ đầu tư cũng giúp nhà đầu tư dễ thở hơn, nhất là với những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính.
Có thể lấy ví dụ như Tập đoàn An Gia đang triển khai hỗ trợ khách mua bằng cách ân hạn nợ gốc đến khi nhận nhà, hay chiết khấu 1-2% cho khách hàng mua sỉ sản phẩm, 1% cho cổ đông và các khách hàng ở một số khu vực như Quận Tân Bình, Bình Tân, Bình Chánh, Quận 8...

Hay như Nam Long Group đang áp dụng chính sách thanh toán "nhẹ nhàng" cho khách hàng tại dự án căn hộ Akari giai đoạn 2 khi chỉ thanh toán 50% trong vòng 30 tháng đến khi nhận bàn giao nhà, giúp giảm áp lực tài chính cho người trẻ mua nhà.

Ông David Jackson, Tổng giám đốc Colliers Việt Nam cho biết, tâm lý của người mua hiện đang bị ảnh hưởng nhất định bởi các chính sách thắt chặt về tín dụng. Nhiều người khá thận trọng khi "xuống tiền" trong giai đoạn này. Thay vào đó, họ đang chú ý nhiều đến thông tin về chính sách vĩ mô liên quan đến việc kiểm soát tín dụng vào lĩnh vực bất động sản, những động thái của các chủ đầu tư, thanh khoản thị trường hay một số thông tin kinh tế quan trọng khác. Việc các chủ đầu tư linh hoạt hỗ trợ chính sách thanh toán cũng là một cách để "xoa dịu" tâm lý xáo trộn này của thị trường.

Mặt khác, tâm lý nhà đầu tư cũng khác biệt ở các phân khúc. Theo vị chuyên gia, phân khúc căn hộ vừa tiền đáp ứng nhu cầu ở thực tại các khu vực vùng ven thành phố lớn sẽ nhận được sự quan tâm từ nhiều nhà đầu tư. Nếu xét các yếu tố tốc độ đô thị hóa nhanh, dân số trẻ đông đảo với nhu cầu ở thực cao thì loại hình này có tiền năng tăng giá về dài hạn, đồng thời cũng là kênh bảo toàn vốn tốt.

Bên cạnh đó, ông David Jackson cũng cho rằng, nguồn cung căn hộ giá vừa túi tiền tại TP. Hồ Chí Minh và các tỉnh lân cận đang và sẽ tiếp tục khan hiếm trong thời gian tới, dù đã có một số cải thiện. Trong thời gian qua, một số dự án ở các khu vực lân cận TP. Hồ Chí Minh hay các khu vực tương đối xa trung tâm, nhìn chung thanh khoản khá tốt, đặc biệt với những dự án có tính pháp lý rõ ràng. Đa phần người mua căn hộ tại các dự án này đều có mục tiêu chính là giải quyết bài toán chỗ ở và chưa có tích lũy nhiều về tài chính. Do đó, cũng dễ hiểu với tâm lý thận trọng của họ và pháp lý rõ ràng sẽ là điều kiện quan trọng hàng đầu mà họ hướng đến.

Tuy nhiên, trong bối cảnh lệch pha cung - cầu ngày càng lớn thì khả năng sở hữu nhà vừa túi tiền của người dân lại ngày càng xa vời. Chính vì thế, vị chuyên gia Colliers Việt Nam nhấn mạnh, để cải thiện nguồn cung phân khúc này cần có sự vào cuộc "mạnh mẽ" của các cơ quan chức năng có thẩm quyền. Chẳng hạn như những đề xuất trong dự thảo kế hoạch chương trình phát triển nhà ở giai đoạn năm 2021-2025, trong đó TP. Hồ Chí Minh sẽ nỗ lực phát triển 366.510 căn nhà (khoảng 50 triệu m2 sàn, nhà ở xã hội chiếm khoảng 2,5 triệu m2 sàn), hay việc thành phố đặt mục tiêu đến năm 2030 sẽ giải quyết vấn đề chỗ ở cho hơn 500.000 công nhân, người lao động... cần sớm được thực thi.