Đầu tư bất động sản: "Cuộc chơi" dành cho những người có "tiền tươi, thóc thật"

Nhà đầu tư sẽ chi "tiền tươi, thóc thật" nhiều hơn

Theo VnEconomy, mới đây, phát biểu tại Diễn đàn “Bất động sản 2022: Những vùng đất tiềm năng”, chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực - Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách - tiền tệ quốc gia cho rằng, trong năm nay, nhiều yếu tố tích cực sẽ tác động đến lĩnh vực bất động sản và xây dựng. Bên cạnh đó, những vấn đề pháp lý liên quan đến đất đai đã và đang được tháo gỡ. Thị trường trái phiếu doanh nghiệp được lành mạnh hóa, tín dụng bất động sản được nắn dòng, lãi suất, tỷ giá tương đối ổn định, dù chịu áp lực tăng mạnh…

Tuy nhiên, kinh tế thế giới và Việt Nam trong năm 2022-2023 phục hồi còn nhiều bấp bênh, tác động tiêu cực đến hoạt động thương mại, đầu tư và du lịch, bất động sản, nguồn cung nhà ở còn hạn chế, giá năng lượng và nguyên vật liệu vẫn tăng. Không những thế, trong nước, tác động của dịch Covid-19 với các ngành kinh tế khác nhau nên phục hồi cũng khác nhau, lạm phát, mặt bằng lãi suất, tỷ giá còn tăng (trong tầm kiểm soát). Bên cạnh đó, doanh nghiệp còn nhiều khó khăn, nợ xấu tiềm ẩn... Đó là những yếu tố tạo nên thách thức với lĩnh vực bất động sản.

Ông Lực đánh giá, Chính phủ và các cơ quan quản lý đã chỉ đạo kiểm soát, rà soát thị trường trái phiếu doanh nghiệp, trong đó bao gồm doanh nghiệp bất động sản theo hướng chặt chẽ hơn. Có thể nói đây là thời điểm vàng để chấn chỉnh thị trường, bởi 2 năm vừa qua, rất nguy hiểm khi mà nhà nhà, người người đầu tư bất động sản. Thay vì đầu cơ, lướt sóng, giờ là đầu tư trung và dài hạn.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Đức Quân, Phó Tổng giám đốc Nam Land cũng nhận định, đứng trước vòng xoáy siết tín dụng, thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn thanh lọc gắt gao. Nhà đầu tư hướng dòng vốn trung - dài hạn về những thị trường giàu tiềm năng, có khả năng khai thác, sinh lợi nhuận kép cũng như các dự án bất động sản được bảo chứng chất lượng, bởi những đơn vị vận hành nước ngoài hoặc chủ đầu tư uy tín.

Ông Quân phân tích, thời điểm này, chỉ những chủ đầu tư có dòng tiền mạnh, hạ tầng tốt mới có thể chiếm được niềm tin của nhà đầu tư. Khi nguồn tín dụng bị siết chặt, nhà đầu tư sẽ có tâm lý chi "tiền tươi, thóc thật" nhiều hơn là sử dụng các đòn bẩy, nên sẽ chọn lọc rất kỹ các dự án để đầu tư. Theo đó, đây cũng sẽ là cơ hội để các nhà đầu tư sở hữu được bất động sản với mức giá hợp lý hơn, bởi thị trường có khả năng sẽ điều chỉnh nhịp tăng giá, cùng với đó là loạt chính sách ưu đãi của chủ đầu tư nhằm kích cầu thị trường.

Vùng ven trở thành "điểm nóng" được nhà đầu tư săn đón

Nhận định về xu hướng của thị trường, lãnh đạo Nam Land cho rằng, quỹ đất tại các thành phố lớn sẽ tiếp tục khan hiếm và nguồn cung bất động sản nhỏ giọt, từ đó thúc đẩy xu hướng chuyển dịch làn sóng đầu tư ra thị trường vùng ven và biến những khu vực này trở thành "điểm nóng" được nhiều nhà đầu tư săn đón. Đặc biệt là những điểm đến nhiều tiềm năng, còn lợi thế quỹ đất sạch, dư địa tăng trưởng tốt cũng như hạ tầng giao thông được đầu tư phát triển.

Dưới góc độ là đơn vị nghiên cứu thị trường, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc Công ty tư vấn CBRE dự báo, sau 3 năm khan hiếm, nguồn cung sản phẩm căn hộ tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh đều sẽ rất dồi dào. Từ nay đến 2025, các chủ đầu tư sẽ tung ra thị trường những dự án mới mà họ đã chào bán. Giá có thể tiếp tục tăng nhưng không quá cao. 

Còn với thị trường nhà đất, bà Dung cho rằng nguồn cung hiện vô cùng khan hiếm và tình trạng này còn tiếp tục trong những năm tới. Những chủ đầu tư có nguồn cung dồi dào sẽ mạnh dạn tăng giá bán và thị trường thứ cấp cũng sẽ được thúc đẩy tăng mạnh. Thời điểm nửa cuối năm 2022 và 3 năm tới, xu hướng hình thành các đô thị và đại đô thị quy mô từ 70 ha tại các khu vực vùng ven sẽ trở nên phổ biến hơn.

Hiện tại, Hà Nội đang đi trước TP. Hồ Chí Minh trong việc phát triển rất nhiều đại đô thị nằm ngoài trung tâm. Việc này đến từ khả năng kết nối hạ tầng tốt giữa các khu vực vùng ven với trung tâm thành phố. Chẳng hạn như việc triển khai hạ tầng đã giúp thời gian di chuyển từ trung tâm Hà Nội đến Hưng Yên giảm từ hơn 1 tiếng xuống chỉ còn 30-45 phút.

Còn với TP. Hồ Chí Minh, xu hướng này chỉ mới nổi lên gần đây. Hiện tại chỉ 2 đường hoàn thiện là cao tốc Long Thành - Dầu Giây và cao tốc TP. Hồ Chí Minh - Trung Lương nên dự án mới chỉ tập trung tại 2 đường vành đai này. Trong tương lai, dự kiến xu thế mở rộng sang khu vực Đồng Nai và Long An.

Nhận định về nguồn cung trong tương lai, chuyên gia này cho biết, từ nay đến năm 2025, nguồn cung nhà ở tại Hà Nội sẽ là 8.000 căn, trong khi tại TP. Hồ Chí Minh chỉ là 600 căn. Việc nguồn cung hạn chế sẽ khiến cho các doanh nghiệp và cả những nhà đầu tư bất động sản có xu hướng dịch chuyển ra khu vực khác để đầu tư thay vì chỉ tập trung ở TP. Hồ Chí Minh và có thể "Bắc tiến".

Với xu hướng trên, đại diện CBRE cũng lưu ý về những thách thức đặt ra cho chủ đầu tư. Đơn cử như vấn đề cần quan tâm là những thay đổi về quy định, thuế, đất đai, chi phí tăng cao, vấn đề về giấy phép cũng như rủi ro mất cân đối cung cầu. Còn về phía người mua nhà, nên quan tâm tới các dự án có khả năng kết nối tốt tại các huyện ngoại thành hoặc các tỉnh lân cận hai thành phố Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, đặc biệt là các rủi ro về lãi suất và pháp lý.

6 xu hướng chính của thị trường bất động sản thời gian tới

Với cách nhìn tổng thể, ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch HĐQT BHS Group đưa ra 6 xu hướng chính của thị trường bất động sản trong thời gian tới, cụ thể:

Thứ nhất, các loại hình bất động sản phục vụ nhu cầu thực như chung cư, khu công nghiệp, phụ trợ khu công nghiệp sẽ có nhiều tiềm năng phát triển trong tương lai.

Thứ hai, các loại hình hiến đất làm đường, phân lô tách nền, những dự án chưa đủ điều kiện pháp lý hay những dự án đã tăng giá quá cao trong thời gian ngắn do đầu cơ thổi giá sẽ không còn "đất diễn".

Thứ ba, bất động sản triệu đô có thể "ngủ" thêm một thời gian nữa. Đây là những bất động sản nghỉ dưỡng có giá trị cao, hoặc các siêu biệt thự có giá vài triệu đô. Ông Tuyển lý giải, nếu như 6 tháng trước, các biệt thự 30 - 60 tỷ đồng có thể tăng lên 100 tỷ đồng/căn chỉ sau vài tháng thì đến nay rõ ràng không có chuyện tăng giá như vậy, thanh khoản sẽ chậm lại, nhà đầu tư không dễ xuống tiền.

Thứ tư, những dự án đã có quyết định chủ trương đầu tư và được tính tiền sử dụng đất là những dự án vàng trong năm tới. Bởi đây là những dự án đã đi qua "cửa hẹp" pháp lý để tung ra thị trường.

Thứ năm, bất động sản tại những nơi có liên kết vùng, công nghiệp và nghỉ dưỡng sẽ trở thành điểm đến của dòng tiền, có thể kể đến như: Tp. HCM – Bình Dương – Đồng Nai; Tp. HCM – Bình Thuận – Vũng Tàu; Hà Nội – Hải Phòng – Quảng Ninh; Hà Nội – Bắc Ninh – Bắc Giang.

Thứ sáu, mô hình Homeliday (Seconhome + Holiday) là những sản phẩm kết hợp, vị trí tại những địa phương có điều kiện thời tiết, khí hậu tốt, kết nối thuận tiện với các đô thị lớn, đơn cử như Hòa Bình, Vĩnh Phúc, Phú Thọ, Hạ Long; Bà Rịa – Vũng Tàu, Lâm Đồng, Bình Thuận...

Thời gian tới, những nhóm thị trường tiềm năng vẫn thuộc về bất động sản tại các thành phố lớn - vốn là thị trường bền vững, thu hút đầu tư. Hay những thủ phủ công nghiệp như: Hải Phòng, Bắc Ninh, Bắc Giang, Thái Nguyên, Bình Dương, Đồng Nai, Long An... Những thủ phủ du lịch, nghỉ dưỡng như: Thanh Hóa, Quảng Ninh, Nha Trang, Đà Nẵng, Đà Lạt, Bình Thuận, Quy Nhơn, Bà Rịa Vũng Tàu, Phú Quốc.

Bên cạnh đó, vị chuyên gia nhấn mạnh, thị trường hiện đang trong giai đoạn thanh lọc rất mạnh để chọn ra những dòng sản phẩm tiềm năng, những chủ đầu tư tiềm lực, đi đúng hướng và những địa phương có lợi thế bền vững. Theo đó, thị trường sẽ trụ vững qua giai đoạn khó khăn này để bật lên khi những chính sách vĩ mô ổn định và kinh tế tăng trưởng ở mức cao trong vài năm tới. 

"Những ai đang tham gia vào thị trường bất động sản thời điểm này sẽ cần phải am hiểu hơn, mất nhiều thời gian nghiên cứu hơn để có những quyết định chính xác hơn. Cuộc chơi không dành cho tất cả mọi người như trong thời gian vừa qua nữa", ông Tuyển cho hay.