Chật vật vì vốn đọng, nhà đầu tư buộc bán cắt lỗ bất động sản

Nhà đầu tư chật vật vì vốn đọng

Theo Nhịp sống kinh tế, sau cơn sốt nóng của thị trường địa ốc hồi đầu năm 2022, dấu hiệu trầm lắng đã bắt xuất hiện và lan rộng, thể hiện ở việc một số khu vực ghi nhận tình trạng "đóng băng". 

Anh Thành (nhà đầu tư đến từ Nam Từ Liêm, Hà Nội) có kinh nghiệm 3 năm trên thị trường là ví dụ điển hình rơi vào tình cảnh chôn vốn tại thị trường Móng Cái, Quảng Ninh. Anh Thành chia sẻ, thời điểm 6 tháng trước, anh có mua được lô đất giá rẻ hơn so với thị trường, nhưng hiện nay thị trường khu vực này gần như không có người hỏi thăm. Đó là lý do khiến mọi dự tính của anh Thành trong việc thoát hàng đều không thành công.

Được biết anh Thành đang sở hữu 2 lô đất tại Quảng Ninh, trung bình mỗi lô có diện tích 70m2, với giá khoảng 2 tỷ đồng/lô. Để đầu tư 2 lô đất này, anh Thành vay ngân hàng tổng 2 tỷ đồng, cộng thêm vay người thân, bạn bè 500 triệu đồng nữa. Trung bình mỗi tháng anh phải trả cả gốc lẫn lãi là hơn 20 triệu đồng. Đáng chú ý, mức lãi gốc này sẽ còn tiếp tục tăng trong thời gian tới khi phía nhân viên tín dụng ngân hàng thông báo: "Lãi suất chuẩn bị tăng". Dự kiến, nếu lãi suất tăng từ 1-1,5% thì mức tiền gốc và lãi mà anh Thành phải trả có thể lên tới gần 30 triệu đồng mỗi tháng.

Mức này khá cao, thậm chí quá sức so với thu nhập hiện tại của anh Thành. Do đó, nhà đầu tư này đang tính toán từ giờ đến cuối năm, nếu không kham nổi sẽ phải cắt lỗ 1 lô đất để đẩy hàng đi.

Tương tự tình cảnh của anh Thành, anh Nhuận (Bắc Từ Liêm, Hà Nội) cũng đang trong tình cảnh như "ngồi trên đống lửa" vì ngân hàng vừa đóng room tín dụng vừa có lộ trình tăng lãi suất. Anh Nhuận cho biết đang đầu tư vào Thanh Hóa, Hòa Bình và Hưng Yên. Trong đó, một số lô đất được anh vay mua vào năm 2021. Việc tiếp cận vốn vay ngân hàng thời điểm đó còn dễ, lãi suất rẻ, nên anh đã mạnh tay mua đất. Nhưng đến năm 2022, tình hình thị trường trở nên khó khăn hơn. Nhà đầu tư này than thở: "Đây là giai đoạn mua thì dễ, bán thì khó". Bởi 4 tháng nay, anh đẩy hàng qua môi giới nhưng chưa tìm được người chốt. Tôi đang bán thu hồi vốn về nhưng khó tìm được người mua. Với mức lãi suất ưu đãi đã hết, lại có khả năng tăng trong thời gian tới, chắc tôi sẽ phải bán cắt lỗ 1 ít để chi trả nợ".

Vì mắc cạn lại cộng thêm dịch bệnh diễn biến phức tạp trong thời gian dài, áp lực tài chính, tâm lý hoang mang đã khiến nhiều nhà đầu tư buộc phải xả hàng, cắt lỗ, chọn phương án giữ tiền an toàn.

Có khả năng xuất hiện tình trạng cắt lỗ

Theo nhận định của ông M (lãnh đạo công ty địa ốc tại Hà Nội), việc lãi suất ngân hàng gia tăng, cùng với sự trầm lắng của thị trường được cho sẽ là yếu tố tác động khiến tâm lý nhà đầu tư dao động. Theo đó, kịch bản nhiều khả năng xảy ra đó là áp lực trả nợ lãi quá sức khiến họ buộc phải đẩy hàng đi. Hiện nhiều nhà đầu tư đã "cầm cự" 3-4 tháng qua, dự báo trong thời gian tới, có thể là cuối năm, làn sóng cắt lỗ sẽ xuất hiện.  

Ông M cho rằng, tình trạng cắt lỗ sẽ xuất hiện chủ yếu ở nhóm nhà đầu tư không sử dụng "tiền thịt" mà vay vốn ngân hàng. Thông thường, thu nhập chính của các nhà đầu tư này đến từ việc buôn bán đất. Nếu như thị trường trầm lắng, việc buôn bán giao dịch đất bị ảnh hưởng, thu nhập tất yếu sẽ giảm. Trong khi đó, lãi suất ngân hàng tăng, áp lực trả nợ lớn. Đây chính là lý do khiến nhà đầu tư buộc phải cắt lỗ sâu để thu hồi vốn về.

Vị lãnh đạo này cho biết, kịch bản này vốn dĩ đã xảy ra vào thời điểm năm 2010 - 2011. Việc cho vay đầu tư bất động sản hạn hẹp. Lãi suất tăng khiến nhà đầu tư phải bán cắt lỗ. Thời điểm trước, có lúc lãi suất ngân hàng lên tới 18%/năm khiến các nhà đầu tư "trở tay không kịp", lao đao, không thể thoát hàng. Nhiều đại gia đất rơi vào tình trạng phá sản.

Đánh giá về thị trường địa ốc, TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế xác nhận, thị trường nhà thứ cấp trong vài tháng nay đã ghi nhận hiện tượng giao dịch trầm lắng, xuất hiện nhiều trường hợp bên bán đã phải giảm giá trong quá trình thương lượng với bên mua. Thanh khoản toàn thị trường thứ cấp ở các khu vực chưa thể khai thác kinh doanh đều có dấu hiệu đi xuống và giảm mạnh, mức giảm phổ biến trên dưới 10%, những nơi từng tăng nóng sốt ảo đã giảm 20%.

Vị chuyên gia này đánh giá, động thái kiểm soát nguồn vốn tín dụng vào bất động sản của Ngân hàng Nhà nước đã tác động rất lớn đến tâm lý người mua và người bán. Qua đó, chính những nhà đầu tư kẹt vốn đã giảm niềm tin vào việc giá bất động sản sẽ tiếp tục tăng. Còn với giới đầu cơ, đầu tư ngắn hạn thì chùn tay vì thanh khoản kém. Trong khi đó, những nhà đầu tư muốn ôm hàng lại tin vào việc giá có thể giảm thêm. Đây là lý do khiến họ tiếp tục chờ đợi chứ chưa sẵn sàng nhập cuộc mua hàng.

TS. Đinh Thế Hiển còn cho biết thêm, một số thị trường từng sốt ảo nay cũng đã xảy ra hiện tượng mất thanh khoản hoàn toàn. Dù chưa giảm giá rầm rộ nhưng đã xả hàng với mức giảm thương lượng trên thị trường thứ cấp khoảng 10%. Một số chuyên gia còn dự báo giá bất động sản thậm chí có thể giảm tới 30% trong thời gian tới.

Dự báo kịch bản trong tương lai không quá nhiều gam màu sáng do Chính phủ sẽ tiếp tục giữ nguyên quản lý tín dụng và dòng vốn vào bất động sản. Nhà đầu cơ sử dụng vốn vay quá mức chắc chắn sẽ gặp khó khăn. Tình trạng này mới chỉ bắt đầu và việc đóng băng có thể kéo dài trong nhiều tháng nữa.