Cẩn trọng sa chân vào bẫy “thổi giá” khi đầu tư ăn theo tuyến đường Vành đai 4

Nhà đầu tư đón sóng, giá bất động sản tăng cao

Theo Nhịp sống kinh tế, thời gian gần đây, thông tin về dự án đường vành đai 4 cùng Thủ đô đang trở thành tâm điểm của các nhà đầu tư. Anh Thanh Hà (nhà đầu tư tại Hà Nội) cho biết, từ đầu năm nay, anh và nhóm bạn đầu tư của mình đã liên tục "săn" tìm đất nền có vị trí gần trục đường vành đai 4 vùng Thủ đô Hà Nội để đầu tư.

Tương tự, cùng mục đích đón đầu hạ tầng, chị Phương (Hà Nội) cũng về các huyện xa trung tâm có đường vành đai 4 vùng Thủ đô như Mê Linh, Sóc Sơn, Thường Tín để mua đất. Tuy nhiên, chị Phương thừa nhận, giá đất tại các khu vực này đã tăng cao, thậm chí có nơi tăng gấp đôi so với thời điểm đầu năm ngoái, khi dự án vành đai 4 mới chỉ rục rịch có quy hoạch.

Theo anh Trần Linh - một nhân viên môi giới nhà đất ở huyện Mê Linh (Hà Nội) cho biết, mỗi ngày tại địa phương đều có nhà đầu tư ở các quận nội thành về khảo giá để đầu tư. Điển hình như khi có thông tin tuyến đường Vành đai 4 sẽ đi qua các xã Thanh Lâm, Đại Thịnh thì từ đất trong dự án cho đến đất đất nền thổ cư đều đồng loạt tăng giá. Đơn cử như dự án HUD Mê Linh hiện đang được giao dịch với giá 50 -70 triệu đồng/m2.

Các phiên đấu giá đất tại huyện này trong thời gian qua cũng liên tục phá đỉnh mới. Có thể kể đến như phiên đấu giá đối với 33 lô đất tại điểm X1, Tổ dân phố số 2, thị trấn Chi Đông mới đây đã xác lập kỷ lục giá mới khi giá trúng cao nhất lên tới gần 100 triệu đồng/m2. Trong đó, lô LK-B-01, diện tích 160m2 có mức giá trúng cao nhất là 93 triệu đồng/m2, tương đương gần 15 tỷ đồng. Hay như 1 lô góc ký hiệu LK-A-01 có diện tích 193m3 cũng được đấu thành công với mức trúng 87,2 triệu đồng/m2, tương đương 16,8 tỷ đồng, chênh 8,3 tỷ đồng so với giá khởi điểm.

Mặc dù dự án Vành đai 4 vùng Thủ đô Hà Nội mới chỉ ở những giai đoạn pháp lý ban đầu, nhưng thực tế bất động sản tại một số vị trí quy hoạch dự án đi qua đã được thiết lập mặt bằng giá mới ở mức cao. Cá biệt, có khu vực, giá đã gần tiệm cận so với mức giá bất động sản cao nhất của quận, huyện đó, 

Bên cạnh đó, nhiều nhà đầu tư còn lo ngại, tuyến đường Vành đai 4 vùng Thủ đô là đường chạy trên cao. Theo đó, tiềm năng chỉ có ở những điểm lên, xuống khi diện tích ven đường có thể đưa vào kinh doanh dịch vụ chứ không phải tất cả các khu vực có tuyến đường chạy qua đều có thể tăng giá trị bất động sản.

Cẩn thận sa chân vào bẫy "thổi giá"

Trước hiện tượng nhà đầu tư "đổ xô" ăn theo tuyến đường vành đai 4 vùng Thủ đô, nhiều chuyên gia đưa ra cảnh báo, dù tuyến đường này khiến thị trường bất động sản ở những địa phương mà nó đi qua "nóng" lên nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu nhà đầu tư chưa xác định được ranh giới giữa quy hoạch, hành lang, tọa độ, mốc giới... Chính vì thế, trước khi rót vốn vào bất động sản tại những khu vực này, nhà đầu tư cần có sự chuẩn bị kỹ lưỡng, đặc biệt trong thời gian chờ dự án được triển khai.

Theo ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết, việc hạ tầng giao thông được xây dựng mới, mở rộng thực sự đem lại giá trị lớn cho bất động sản lân cận. Tuy nhiên, việc thực hiện các dự án hạ tầng này cần mang tính dài hạn.

Do đó, ông Đính cảnh báo, những thông tin về việc tăng nóng, hay "sốt đất" chỉ là chiêu thức của các "đội lái" nhằm tạo sóng thị trường. Vì vậy, nhà đầu tư cần hết sức cẩn trọng, tìm hiểu kỹ lưỡng về thị trường cũng như nắm rõ về quy hoạch và tính thanh khoản để hạn chế rủi ro chôn vốn.

Đồng thời, vị chuyên gia cũng cho rằng, khi quyết định rót vốn, nhà đầu tư phải nắm rõ hai yếu tố là dư địa tăng giá và tiến độ triển khai hạ tầng. Bởi, cách đây 1 năm, một số khu vực quanh tuyến đường Vành đai 4 đi qua đã có hiện tượng gom hàng, đẩy giá lên cao.

Đồng quan điểm, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu Savills Hà Nội cho rằng, điều kiện phát triển hạ tầng cũng là một trong những cơ sở tất yếu để kiểm tra tính hợp lý của giá. Hệ thống cơ sở hạ tầng, tiện ích đô thị là một trong những yếu tố có thể tác động tới giá trị của bất động sản.

Tuy nhiên, theo đại diện Savills, một công trình hạ tầng giao thông thường được triển khai xây dựng trong nhiều năm, theo từng giai đoạn nhất định, do đó nhà đầu tư cần nắm rõ hiện trạng quy hoạch và tiến độ hoàn thiện của các dự án thành phần, để đưa ra quyết định rót vốn sáng suốt nhất.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM cho hay, giá cả thị trường thường được quyết định bởi 3 quy luật đó là: quy luật giá trị, quy luật cung - cầu và quy luật cạnh tranh. Nhưng trên thực tế, giá cả còn chịu sự tác động của các yếu tố tiện ích, dịch vụ, trong đó có hạ tầng giao thông.

Chính vì thế, nhiều nhà đầu tư sau khi nắm được thông tin về đầu tư hạ tầng, họ đã nắm bắt cơ hội để đón sóng đầu tư là điều tất yếu. Tuy nhiên, có một điều là chỉ những người có nhu cầu thực và nguồn tiền nhàn rỗi, không chịu áp dụng đòn bẩy tài chính mới có thể đầu tư cho các dự án theo hạ tầng. Đầu tư dạng này phải đầu tư dài hạn.

Theo Nghị quyết, tuyến vành đai 4 có chiều dài hơn 112 km đi qua 3 tỉnh thành phố Hà Nội, Hưng Yên, Bắc Ninh. Tuyến đường có mức tổng đầu tư hơn 85 nghìn tỷ đồng, hoàn thành vào năm 2027.

Về tiến độ thực hiện: Chuẩn bị đầu tư, thực hiện Dự án vành đai 4 từ năm 2022, cơ bản hoàn thành năm 2026 và đưa vào khai thác từ năm 2027. Dự án thành phần 3 (dự án PPP) loại hợp đồng Xây dựng - Kinh doanh - Chuyển giao (BOT), được áp dụng cơ chế bảo đảm đầu tư, cơ chế chia sẻ phần giảm doanh thu theo quy định của pháp luật về đầu tư theo phương thức đối tác công tư.