Chuyên gia cảnh báo những rủi ro khi đầu tư BĐS quanh Vành đai 4 - Vùng Thủ đô

Xem xét tính hợp lý của giá bán

Theo Diễn đàn doanh nghiệp, ngày 16/06/2022, Nghị quyết về chủ trương đầu tư dự án xây dựng đường Vành đai 4 - Vùng Thủ đô Hà Nội đã được Quốc hội thông qua. Theo Tờ trình của Chính phủ, sơ bộ tổng mức đầu tư cho giai đoạn 1 của công trình hạ tầng này là 85.813 tỷ đồng, với quy mô khoảng 112,8 km và được chia thành 7 dự án thành phần.

Trong đó, tuyến Vành đai 4 sẽ đi qua 3 tỉnh thành là Hà Nội, Hưng Yên và Bắc Ninh. Về tiến độ, dự án được thực hiện kể từ năm 2022, cơ bản hoàn thành vào năm 2026 và đưa vào khai thác từ năm 2027.

Bên cạnh việc giảm tải áp lực cho giao thông nội đô cũng như hoàn thiện cơ sở hạ tầng giao thông trong khu vực, tuyến đường Vành đai 4 - Vùng Thủ đô còn giúp kết nối nhiều khu, cụm công nghiệp, khu đô thị, và các tỉnh, thành phố trong vùng giao thương. Điều này tạo tiền đề để thúc đẩy hoạt động sản xuất, kinh doanh giữa các tỉnh thành. Đồng thời, kế hoạch triển khai này cũng mang ý nghĩa "đối ngoại" quan trọng trong khu vực Bắc Bộ, giúp tạo ra tiềm năng phát triển và đầu tư các dự án bất động sản tại các khu vực xung quanh. 

Trước xu hướng trên, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu, Savills Hà Nội khuyến cáo: Bất động sản nói chung và phân khúc nhà ở nói riêng là một kênh trú ẩn dòng tiền an toàn ở nhiều phương diện. Tuy nhiên, các sản phẩm này cũng sẽ có những rủi ro nhất động nếu nhà đầu tư không nhìn nhận thị trường một cách tổng quan và toàn diện.

Do đó, nếu muốn xuống tiền đầu tư bất động sản tại đây, nhà đầu tư cần tìm kiếm, xem xét kỹ lưỡng. Đồng thời, bà Hằng cũng phân tích rõ 3 vấn đề cần lưu ý.

Thứ nhất, trước khi đưa ra quyết định mua, nhà đầu tư cần đánh giá tính hợp lý của mức giá hiện tại. Cụ thể, hai yếu tố giới đầu tư cần xem xét goomg: Giá giao dịch của dự án trong 1-2 năm về trước và điều kiện phát triển hạ tầng.

Khi đem lên bàn cân giá trị của bất động sản ở thời điểm hiện tại và giá trị ở 1-2 năm về trước, nhà đầu tư sẽ thấy được sự biến động về mức giá của dự án trong khoảng thời gian gần nhất. Tiếp đến, có thể so sánh chỉ số này với tốc độ biến động giá bình quân của toàn thị trường để đưa ra những đánh giá khách quan về tính hợp lý của mức giá hiện tại.

Bên cạnh đó, điều kiện phát triển hạ tầng cũng là một cơ sở để kiểm tra tính hợp lý của giá. Hệ thống cơ sở hạ tầng và tiện ích đô thị trường là một trong những yếu tố có thể tác động đến giá trị của bất động sản. Bởi, bên cạnh việc tháo gỡ các nút thắt giao thông, việc những công trình này được triển khai còn giúp thúc đẩy hoạt động thương mại giữa các tỉnh thành, đẩy mạnh tình hình kinh tế - xã hội trong khu vực. Đây chính là động lực thúc đẩy quan trọng đối với thị trường bất động sản, mang đến tiềm năng phát triển và đầu tư các dự án xung quanh hoặc nằm trong khu vực này.

Đưa ra những lưu ý về việc phát triển hạ tầng giao thông, bà Đỗ Thu Hằng cho biết: “Một công trình hạ tầng giao thông thường được triển khai trong nhiều năm, theo từng giai đoạn nhất định như: giai đoạn đang được phê duyệt, giai đoạn giải phóng mặt bằng, hay giai đoạn sắp triển khai thi công. Bởi vậy, giới đầu tư cần nắm rõ hiện trạng quy hoạch và tiến độ hoàn thiện của các dự án thành phần, để đưa ra quyết định ‘rót vốn’ sáng suốt nhất.”

Thứ hai, điều kiện pháp lý của dự án là yếu tố cần được đặc biệt lưu tâm. Bởi, nếu điều kiện pháp lý tốt, đây sẽ được coi như một "lá chắn" cho giới đầu tư. Ví dụ điển hình là sổ hồng (hay Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở) đối với các sản phẩm căn hộ bán. Khi điều kiện pháp lý đầy đủ, tính thanh khoản của dự án bất động sản có khả năng gia tăng, giúp các hoạt động chuyển nhượng, cho thuê hay kinh doanh trong tương lai dễ dàng hơn.

Ngược lại, với các dự án không đảm bảo tính pháp lý, nhà đầu tư có khả năng gặp phải những rủi ro không đáng có như tình trạng tranh chấp tài sản giữa các bên khi chuyển nhượng hay sang tên đổi chủ. Vì vậy, kiểm tra tính pháp lý là điều kiện tiên quyết trước khi nhà đầu tư thực hiện giao dịch.

Đánh giá kỹ tính pháp lý và lộ trình đầu tư

Thứ ba, vị chuyên gia Savills nhấn mạnh về tầm quan trọng của việc chuẩn bị một lộ trình đầu tư rõ ràng. Cụ thể, ngay từ giai đoạn tìm hiểu và khảo sát thị trường, giới đầu tư nên tìm đến những sản phẩm được phát triển bởi chủ đầu tư uy tín, có kinh nghiệm trong việc phát triển bất động sản, tại khu vực được đầu tư bài bản về cơ sở hạ tầng. Điều này góp phần đảm bảo giá trị bất động sản và gia tăng tính thanh khoản trong dài hạn.

Nếu hiểu rõ tâm lý của khách thuê và cư dân, chủ đầu tư giàu kinh nghiệm sẽ mang đến trải nghiệm sinh hoạt đáp ứng tốt nhu cầu của khách hàng. Từ đó, môi trường và chất lượng cuộc sống tại dự án cũng sẽ được đảm bảo. Đây là lợi thế cạnh tranh giúp nhà đầu tư có thể sinh lời bằng hình thức bán, cho thuê trong tương lai. 

Ngoài ra, một số chủ đầu tư uy tín cũng thường xuyên tổ chức nhiều chiến dịch marketing, tung ra các điểm chào bán độc đáo. Những hoạt động này sẽ kích thích hoạt động “mua vào, bán ra”, tạo điều kiện đáng kể cho nhà đầu tư. 

“Hoạt động giao thương giữa Việt Nam và các quốc gia khác trong khu vực đang dần trở lại thuận lợi và sôi động hơn, đây là thời điểm tiềm năng để thu hút đầu tư từ các khách hàng quốc tế. Đứng trước những điều kiện thuận lợi này, nhà đầu tư cần có cái nhìn đa chiều và đưa ra những đánh giá kỹ lưỡng, trước khi tham gia hoạt động đầu tư bất động sản.” - Bà Đỗ Thu Hằng nhận định.