"Sóng" bất động sản ăn theo Vành đai 4: Cẩn trọng "tiền mất tật mang"

Bất động sản tăng theo hạ tầng

Theo Nhịp sống kinh tế, tờ trình UBND thành phố Hà Nội kiến nghị Chính phủ trình Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư, dự án đường Vành đai 4 - Vùng Thủ đô dài 112,8km, trong đó có 58,2km qua địa phận thành phố Hà Nội, từ km3+695 cao tốc Nội Bài - Lào Cai (thuộc địa bàn xã Thanh Xuân, huyện Sóc Sơn), đến Khu đô thị Mê Linh (huyện Mê Linh) và từ Khu đô thị Mê Linh qua sông Hồng, kéo dài đến các huyện Đan Phượng, Hoài Đức…

Theo đó, khi khảo sát thực tế tại một số khu vực liên quan tới đường Vành đai 4, nhận thấy giá đất đã có biến động, nhiều nhà đầu tư dù đã đạt lợi nhuận cao, nhưng vẫn "om" hàng chưa chốt giá bán.

Theo chia sẻ của anh Nguyễn Tiến Anh, môi giới bất động sản tại Hoài Đức, ngay khi biết thông tin dự án đường Vành đai 4 qua địa phận huyện Hoài Đức, rất nhiều nhà đầu tư ở các quận nội thành đã đổ về địa phương khảo sát để đầu tư. Anh Tiến Anh tiết lộ mình cũng nắm trong tay tới 4 mảnh đất nền, đã chốt bán được 2 mảnh, thu lãi gấp 2-3 lần.

"Trên địa bàn huyện Hoài Đức, từ khi có thông tin tuyến đường Vành đai 4 sẽ đi qua khoảng giữa chùa Diên Phúc và đền Giẻ Sen, gần với đường liên khu vực 1 đã khởi công, mức giá tại đây dao động từ 30 - 50 triệu đồng/m2. Tăng từ 10 - 20 triệu đồng so với hồi đầu năm", anh Tiến Anh cho biết.

Từ khi xuất hiện thông tin dự án tuyến đường Vành đai 4 và dự án khu công nghiệp Sạch Sóc Sơn được triển khai, nhiều "cò đất" tại đây như anh Công đã tạm gác công việc chính hàng ngày lại để tranh thủ dẫn mối, dẫn từng đoàn khách đi xem đất.

Anh Công chia sẻ, trước kia đất làng, xã ở khu vực xã Minh Trí, Thanh Xuân, Hiền Ninh (huyện Sóc Sơn) có giá chỉ dao động trong khoảng 3-4 triệu/m2, nhưng hiện tại giá đã được đẩy lên cao ngất ngưởng, gấp khoảng 3-4 lần, thậm chí là hơn.

"Cách đây 2 năm, giá đất ở Thanh Xuân chỉ 3 - 5 triệu đồng/m2, nhưng hiện tại giá đã được đẩy lên cao gấp 2 - 4 lần. Nhất là những mảnh nằm ven đường 35 hiện có giá khoảng 30 - 40 triệu đồng/m2", anh Công nói.

Anh Công cho biết thêm, thời gian qua, nhiều môi giới đã kéo về khu vực này thuê mặt bằng để mở văn phòng giao dịch bất động sản.

Tương tự, giá đất các xã Song Phượng, Đồng Tháp, Thượng Mỗ,... thuộc địa bàn huyện Đan Phượng cũng tăng lên 10-15 triệu đồng mỗi m2 so với thời điểm cuối năm 2021.

Giá đất khu vực Mê Linh thời gian qua cũng liên tục biến động mạnh. Đáng chú ý phải kể tới các phiên đấu giá đất trong khu vực này. Mới đây, Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD) đã tổ chức bán 202 căn biệt thự thuộc dự án Khu đô thị mới Thanh Lâm - Đại Thịnh 2, huyện Mê Linh bằng hình thức trả giá cạnh tranh, qua đó nhiều mức giá chênh cao đã được thiết lập.

Cụ thể, một căn biệt thự có diện tích 410m2, ở vị trí lô góc, giá khởi điểm là 18,9 tỷ đồng, tương đương 56,5 triệu đồng/m2. Hai căn biệt thự khác có cùng diện tích 362 m2 nằm, ở vị trí lô góc, giá khởi điểm khoảng 18,2 tỷ đồng, giá mua 21,1 tỷ đồng, chênh 2,9 tỷ đồng, tương đương 58,3 triệu đồng/m2. Theo chia sẻ của một số nhà đầu tư tham gia mua, họ kỳ vọng vào tuyến đường Vành đai 4 chạy qua dự án này. Trong khi đó, giá bất động sản tại một số dự án thuộc huyện Mê Linh chỉ dao động từ 20 - 35 triệu đồng/m2.

Tương tự, tại khu vực Thường Tín, môi giới tại đây cho biết, trong 2 năm gần đây, giá đất tại Thường Tín đã tăng gấp 4-5 lần, đặc biệt những khu vực được quy hoạch có đường Vành đai 4 chạy qua.

Nhà đầu tư cẩn trọng "tiền mất tật mang"

Ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội chia sẻ: "Hạ tầng giao thông luôn đóng một quan trọng trong việc phát triển kinh tế - xã hội. Do đó, ở đâu hạ tầng giao thông tốt thì kinh tế phát triển, đô thị phát triển, tất yếu bất động sản cũng được hưởng lợi. Từ lâu, các cơn sốt đất xảy ra không chỉ ở Hà Nội, TP. HCM hay các địa phương đều cho thấy rằng, thực tế giá đất luôn tăng khi hạ tầng giao thông được đầu tư xây dựng mới hoặc mở rộng".

Tuy nhiên, ông Điệp cũng cảnh báo, nhiều nhà đầu tư thời điểm này sẽ nhận định các thông tin quy hoạch để đón đầu sang đầu tư. Những nhà đầu tư có nguồn tài chính lớn sẽ nắm chắc phần thắng. Ngược lại, nhiều người tuy đi trước đón đầu nhưng nếu dùng "đòn bẩy" ngân hàng rồi vội vàng đi mua bán đất dự án sẽ rất dễ nhận "trái đắng".

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hiệp hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết, việc xây dựng mới, mở rộng hạ tầng giao thông sẽ đem lại giá trị lớn cho những bất động sản lân cận, nhưng việc đầu tư vào khu vực này chỉ phù hợp với người có nguồn tiền nhàn rỗi bởi các dự án hạ tầng sẽ thực hiện trong thời gian dài.

Hơn thế, cần khảo sát kỹ địa bàn, nắm rõ quy hoạch, vị trí đất có tính thanh khoản. Bởi bài học về đầu tư đất tại hai bên đường Đại lộ Thăng Long đến nay vẫn còn nguyên giá trị. Theo đó, do hai bên đường được rào lại, không cho các phương tiện dừng đỗ để đảm bảo an toàn giao thông nên bất động sản khu vực này giảm sâu so với thời điểm trước khi tuyến đường được xây dựng.

Bên cạnh đó, các chuyên gia bất động sản cũng cảnh báo, dù tuyến đường Vành đai 4 - Vùng Thủ đô đi qua các địa phương sẽ làm tăng "sức nóng" của thị trường bất động sản, song cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu nhà đầu tư chưa xác định được ranh giới quy hoạch, tọa độ, mốc giới, hành lang,...

Trên thực tế, đã có nhiều bài học nhãn tiền về việc vội vàng đầu tư theo phong trào hoặc "ôm" đất quá lâu mà dòng tiền nhàn rỗi không đủ lớn hay mua cao hơn giá trị thực quá nhiều. Do đó, nhà đầu tư nhỏ lẻ cần cẩn trọng, nghiên cứu thật kỹ tránh "tiền mất tật mang".