Cần hoàn thiện khung pháp lý tạo điều kiện thuận lợi cho các dự án đầu tư BĐS

Quy trình tiếp cận quỹ đất dự án đầu tư cần được quan tâm

Tại Phiên Hội thảo chuyên đề “Đẩy mạnh cải cách thể chế - Hoàn thiện chính sách về đất đai, giải pháp quan trọng trong phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội” trong khuôn khổ Diễn đàn Kinh tế - xã hội Việt Nam 2022, GS. TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, quy trình tiếp cận đất đai cho doanh nghiệp nhằm thực hiện các dự án đầu tư là một trong những vấn đề cần quan tâm hiện nay.

Thời điểm hiện tại, cơ chế Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội phục vụ lợi ích quốc gia, dự án công cộng được người dân đặc biệt quan tâm. Phần lớn các dự án kể trên đều có mục tiêu lợi nhuận, trong đó lợi nhuận của chủ đầu tư dự án gắn với lợi nhuận của quốc gia, cộng đồng.

Ở góc độ chuyên gia, ông Hùng Võ nhận định “Do các dự án đầu tư nảy sinh lãi nên người bị thu hồi đất thường so sánh lợi nhuận của chủ đầu tư dự án sau khi nhận đất được giao, cho thuê với số tiền họ được bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất. Đây là nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng khiếu kiện của người dân về đất đai luôn chiếm tỷ lệ cao trong tổng số các vụ khiếu kiện dân sự ”.

Thực tế, bảng giá đất của Nhà nước do các tỉnh quy định chỉ bằng 30-60% giá đất thị trường. Việc các quy định về cơ chế thu hồi đất của Nhà nước không mang tính thị trường là nguyên nhân chính gây ra phản hồi tiêu cực khi đất được thu hồi. Điều này đã đặt ra “bài toán khó” cho doanh nghiệp trong quy trình tiếp cận quỹ đất dự án hiệu quả, không vướng phải bức xúc từ dư luận.

Trong lần sửa đổi Luật đất đai này, GS.TSKH Đặng Hùng Võ cho rằng, cần tập trung tư duy  khái niệm “giá đất thị trường” bởi suốt 10 năm qua, Luật Đất đai 2013 không quy định về khái niệm này. Thứ nhất, giá đất do Nhà nước quy định phải phù hợp với giá trị thị trường. Thứ hai, hệ thống thuế sử dụng đất phải được cải cách để phù hợp với mức thu nhập của người lao động và người dân, đồng thời sử dụng các công cụ thuế để ngăn chặn tình trạng đầu cơ đất đai, tình trạng có đất nhưng không đưa vào sử dụng, bỏ hoang.

Ngoài ra, cơ chế chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng được nhấn mạnh, đây là vấn đề quan trọng để giảm thiểu rủi ro trong tiếp cận quỹ đất của doanh nghiệp. Giữa hai cơ chế chuyển nhượng bắt buộc và tự nguyện, giải pháp thứ ba nhằm “dung hoà” và phát huy thế mạnh, khắc phục điểm yếu của hai cơ chế trên chính là cơ chế đồng thuận xã hội giúp nhà đầu tư tiếp cận đầy đủ quỹ đất để thực hiện các dự án đầu tư. 

Ủng hộ cơ chế đồng thuận xã hội, Nghị quyết 18-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng đã yêu cầu thực hiện phương thức “góp đất, điều chỉnh lại đất đai” đối với các dự án chỉnh trang, phát triển khu đô thị, khu dân cư nông thôn. Đáng nói, Nghị quyết đã đặt ra việc luật hóa cơ chế chia sẻ lợi ích giữa Nhà nước, chủ đầu tư dự án và đối tượng bị thu hồi đất.

Khó khăn với doanh nghiệp tư nhân nhỏ và vừa trong tiếp cận đất đai

Cũng tại phiên hội thảo, ông Đậu Anh Tuấn, Trưởng ban Pháp chế Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI), đã nhận diện thực trạng khó khăn với các doanh nghiệp tư nhân nhỏ và vừa trong tiếp cận quỹ đất dự án đầu tư. Tại các tỉnh, thành phố các chương trình, chính sách riêng cho nhóm đối tượng này vẫn còn thiếu sự đầu tư quan tâm.

Chính vì lẽ đó, doanh nghiệp vừa và nhỏ hầu như không có cơ hội tiếp cận đất tại các khu công nghiệp lớn, khả năng cạnh tranh với các đối tượng thân hữu cũng hạn chế. Điều này cũng là một trong các nguyên nhân khiến hiệu quả hoạt động của các doanh nghiệp nhỏ và vừa chưa rõ rệt, họ ít có cơ hội mở rộng kinh doanh, cơ hội tiếp cận vốn cũng khó do hỗ trợ về nguồn lực đất đai hầu như chưa được triển khai trên thực tế, tình trạng phân bổ đất thiếu bình đẳng.

Thực tiễn tại nhiều địa phương, sự thiếu bình đẳng trong quỹ đất còn thể hiện ở việc lấy quỹ đất từ doanh nghiệp nhỏ để giao cho doanh nghiệp lớn, chủ yếu dành nguồn lực cho các dự án đầu tư lớn, các doanh nghiệp có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI). 

Đáng chú ý, vấn đề thủ tục hành chính phức tạp, xung đột chồng chéo dẫn đến chi phí đầu tư cao, chỉ có doanh nghiệp lớn mới đủ năng lực tài chính tiếp cận cũng là nguyên do cho thực tế không mấy khả quan với nhóm đối tượng doanh nghiệp vừa và nhỏ. Đặc biệt, trong tình trạng có quá nhiều văn bản hướng dẫn thi hành luật, doanh nghiệp nói chung đều gặp khó trong nắm bắt và thực hiện.

Đứng trước thực tế này, ông Tuấn kiến nghị cần có chính sách thiết thực nhằm hỗ trợ doanh nghiệp nhỏ và vừa có điều kiện tiếp cận đất đai; giảm thiểu các thủ tục hành chính phức tạp, nhiều quy trình; cần có cải cách tránh chồng chéo trong hệ thống pháp luật hiện hành, xung đột giữa các luật và giảm tình trạng ban hành quá nhiều nghị định, thông tư hướng dẫn thi hành luật như hiện nay.

Bên cạnh đó, cần xây dựng hệ thống thông tin về đất đai giúp doanh nghiệp chủ đầu tư tiếp cận thông tin minh bạch, khách quan, tạo điều kiện thuận lợi để triển khai các dự án hiệu quả và bền vững.

Trong bức tranh khu vực tư nhân còn ảm đạm, thực tiễn triển khai thi hành Luật đất đai vẫn còn những tồn tại, bất cập, việc hoàn thiện khung pháp lý tiếp cận đất đai chính là giải pháp cải thiện môi trường đầu tư kinh doanh, nâng cao năng lực cạnh tranh quốc gia, hỗ trợ phát triển doanh nghiệp. 

Sau phiên hội thảo nằm trong khuôn khổ Diễn đàn Kinh tế - xã hội Việt Nam 2022, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà cho biết sẽ tiếp thu đầy đủ ý kiến của các chuyên gia nghiên cứu, cử tri và nhân dân để tiếp tục hoàn thiện dự thảo Luật đất đai (sửa đổi), những vấn đề còn nhiều ý kiến khác nhau sẽ được Quốc hội quyết định, đảm bảo công bằng, công khai, minh bạch.