Doanh nghiệp làm bất động sản vẫn phải đối mặt với thách thức lớn

Theo VnExpress, năm 2023 thị trường bất động sản đã trải qua một năm đầy biến động ở mọi phân khúc. Trong đó, thị trường nhà ở đã khiến cho các doanh nghiệp phải “đau đầu” vì những thách thức về nguồn cung, thanh khoản ở phân khúc cao cấp. Nhiều chuyên gia dự đoán trong năm 2024 những khó khăn này sẽ tiếp tục diễn ra nhưng không quá căng thẳng như năm 2023.

Nhà bình dân thiếu nhà giá cao thừa

Theo dữ liệu của Savills cho thấy, năm 2023 tại thị trường Hà Nội cứ 100 căn hộ mới được mở bán thì chỉ có ba căn có giá dưới hai tỷ đồng. Điều này cho thấy tình trạng thiếu hụt trầm trọng sản phẩm nhà ở vừa túi tiền, vấn đề này còn bị đẩy lên đỉnh điểm khi đa phần những dự án ra mắt trong năm 2023 đều từ phân lhusc trung cấp và cao cấp trở lên. Trong năm qua, nếu tính trên tổng số nguồn cung mở bán thì tỷ lệ căn hộ phân khúc cao cấp chiếm 75% tại Hà Nội và 84% tại TP HCM.

Trong khi thực hiện khảo sát trên 1000 người cho thấy nhu cầu của họ chủ yếu là nhà có giá dưới hai tỷ đồng. Khoảng 41% phản hồi cho biết ngân sách của họ chỉ đủ để mua chung cư từ 1-2 tỷ đồng và 25% đủ mua phân khúc dưới một tỷ đồng. Tuy nhiên, nhiều người đã phải hoãn lại kế hoạch mua nhà trong năm nay vì giá tăng cao đột biến vượt qua khả năng tài chính của họ.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam chia sẻ thị trường đang bị mất cân đối về nguồn cung khi thiếu vắng trầm trọng phân khúc nhà ở thương mại giá bình dân. Nếu như trong năm 2019 sản phẩm này chiếm 30% tổng nguồn cung bán ra thị trường thì hiện nay chỉ còn khoảng 6%. Mức giá dưới 25 triệu đồng/m2 đã không còn ở khu vực trung tâm mà chỉ có ở dự án nhà ở xã hội hoặc những dự án ở các tỉnh vùng ven.

Theo ông Đính, trong thời gian ngắn hạn nguồn cung khó có thể được cải thiện nên việc thiếu nhà ở giá bình dân và thừa nhà giá cao sẽ vẫn tiếp diễn. Việc thắt chặt pháp lý để tạo ra môi trường minh bạch là điều cần thiết nhưng cũng sẽ khiến doanh nghiệp gặp khó khăn hơn ở giai đoạn đầu ra.

Nhà ở xã hội phân khúc không đều

Tại các đô thị lớn tình trạng thiếu nhà ở xã hội và phải tranh nhau từng suất mua đã không còn xa lạ. Cuối năm 2023, người lao động tại Chung cư A6 - A7, phường Quang Vinh, TP Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai cũng được tổ chức bốc thăm mua nhà ở xã hội. Số lượng hồ sơ nộp xin mua đã gấp đôi số lượng căn hộ được tung ra thị trường. Trái ngược với hiện tượng “cháy hàng” tại những thành phố lớn thì nhiều dự án nhà ở xã hội dù đã mở bán hàng chục lần vẫn tồn đọng, ế hàng.

Ông Phạm Thanh Tuấn - chuyên gia pháp lý bất động sản cho biết sự chênh lệch cung cầu này chủ yếu là do vị trí quỹ đất được xây dựng đặt ở đâu. Theo ông, không nhất thiết dồn hết quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội cho tất cả các khu đô thị từ loại I đến loại III. Đồng thời, cần phải có dự án quy hoạch hợp lý, nằm ở những khu vực có mức độ đô thị hóa cao và tập trung đông dân cư.

Cùng quan điểm, ông Nguyễn Hoàng Nam - Tổng giám đốc Công ty cổ phần G-Home chia sẻ hình ảnh hàng nghìn người xếp hàng để có suất mua nhà ở xã hội là trường hợp chỉ xảy ra với những dự án có vị trí trung tâm, lợi thế trong việc di chuyển, sinh hoạt. Trong khi đó quỹ đất ở khu vực trung tâm ngày càng khan hiếm nên tình trạng thiếu nhà ở xã hội sẽ càng gia tăng nếu như không được quy hoạch hợp lý.

Giá nhà tăng ngược chiều nền kinh tế

Từ giữa năm 2022 thị trường bất động sản đã bắt đầu có dấu hiệu lao dốc khiến cho sự kỳ vọng về những đợt điều chỉnh giá đã xuất hiện. Đặc biệt là sự khó khăn của toàn thị trường vào năm 2023 khiến cho kỳ vọng về giá nhà càng tăng cao.

Tuy nhiên theo dữ liệu nghiên cứu cho thấy giá chào bán chung cư và nhà liền thổ đã tăng chóng mặt và liên tục trong thời gian qua. Theo dữ liệu nghiên cứu trong quý IV/2023 giá căn hộ chung cư trung bình tại Hà Nội đạt khoảng 56 triệu đồng mỗi m2, tăng 27% theo năm.

Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó tổng giám đốc kênh Batdongsan cho biết thị trường đã tăng giá mạnh trái với kỳ vọng giảm giá của người dân. Tình trạng này có thể tiếp tục xảy ra trong năm 2024 khi nhiều chuyên nhận định giá chung cư sẽ tăng 3 - 8%. Nguyên nhân là do nguồn cung hạn hẹp sẽ trở thành thách thức lớn, bên cạnh đó những chi phí đi kèm như nguyên vật liệu, lãi vay tăng, chi phí nhân công đắt… Đồng thời các chủ đầu tư chỉ tập trung vào phân khúc cao cấp để bán được giá.

Chuyên gia cảnh báo thời gian sắp tới giá nhà sẽ tiếp tục tăng như vậy vượt qua khả năng chi trả của người dân và dễ để lại những hệ lụy xấu cho thị trường, thậm chí, việc giảm giá nhà sau đó cũng sẽ trở nên khó khăn hơn. Trong lâu dài phương pháp hiệu quả nhất vẫn là xây dựng hạ tầng giao thông thông thoáng và kết nối vùng tốt để thúc đẩy nguồn cung dự án giá hợp lý như vậy người mua mới có thể dễ dàng tiếp cận được với nguồn cung sản phẩm.

Năm 2024, thị trường sẽ vẫn gặp một số khó khăn nhất định các doanh nghiệp cần phải nỗ lực hơn nữa trong quá trình phục hồi, cần phải thay đổi để thích nghi với tình hình mới, khơi thông dòng tiền và phát triển những sản phẩm phù hợp.