Chuyên gia Savills: Cơ hội cho người mua nhà ở thực có thể nằm ở thị trường thứ cấp

Cơ hội nào cho người mua nhà ở thực tại Hà Nội?

Trong báo cáo thị trường nhà ở mới đây của Savills nhận định, thị trường căn hộ vừa trải qua một năm sụt giảm nghiêm trọng về nguồn cung, thấp nhất từ năm 2014. Khan hiếm nguồn cung cùng với chi phí đầu vào tăng cao đã khiến khoảng giá phổ biến vẫn neo cao.

Những căn hộ có giá từ 51-70 triệu đồng/m2 chiếm 63% nguồn cung mới, tăng 24% theo năm. Đồng thời, các căn hộ trong khoảng giá này cũng chiếm 49% số lượng các căn bán được, tăng 21% theo năm. Trong năm 2023, các căn hộ có giá trên 4 tỷ đồng chiếm 42% số căn bán được, tăng từ mức 3% trong năm 2019. Các căn hộ giá từ 2-4 tỷ đồng chiếm 55% thị phần. Trong khi đó, số căn hộ có giá bán dưới 2 tỷ đồng chỉ chiếm 3%.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội cho biết, nguyên nhân khiến phân khúc nhà ở vẫn tiếp đà tăng trưởng về giá là do chi phí đất và chi phí xây dựng tăng, cơ sở hạ tầng phát triển và chất lượng được cải thiện. Bên cạnh đó, việc hạn chế về nguồn cung trên thị trường vẫn còn tiếp tục, dẫn đến giá bán sơ cấp trung bình toàn thị trường tiếp tục tăng cao.

Khan hiếm nguồn cung cùng chi phí đầu vào tăng cao khiến khoảng giá phổ biến vẫn neo ở mức cao. (Ảnh minh họa)

Theo vị chuyên gia Savills, trong điều kiện hạn chế về nguồn cung và giá sơ cấp ở mức cao, cơ hội với những người mua có nhu cầu ở thực có thể nằm ở thị trường thứ cấp. Ưu điểm của thị trường thứ cấp là có nhiều sự lựa chọn, phù hợp với khả năng chi trả cũng như pháp lý đảm bảo hơn. Bà Hằng lấy ví dụ, giá biệt thự thứ cấp trên mỗi m2 đất thấp hơn giá sơ cấp trung bình 7%, giá liền kề thứ cấp thấp hơn sản phẩm sơ cấp 24% còn với nhà phố thương mại thứ cấp có giá thấp hơn sơ cấp trên thị trường là 40%.

Bên cạnh đó, người mua nhà còn có thể kỳ vọng vào nguồn cung mới đến từ cơ sở hạ tầng phát triển. Các dự án như đường Vành đai 3,5 và 4 sẽ giúp mở rộng thị trường nhà ở Hà Nội, hướng tới việc không tập trung nguồn cầu ở các khu vực nội thành, trung tâm. Việc cơ sở hạ tầng phát triển sẽ thúc đẩy nhu cầu nhà ở lan ra các tỉnh và khu vực lân cận với giá cả hợp lý cũng như quỹ đất lớn hơn.

Đây được xem là điểm tích cực đối với nguồn cung, khi sản phẩm nhà ở tại các khu vực ngoài trung tâm và các vùng lân cận sẽ ngày càng đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân.

Trong điều kiện hạn chế về nguồn cung và giá sơ cấp neo cao, cơ hội với những người mua có nhu cầu ở thực có thể nằm ở thị trường thứ cấp. (Ảnh minh họa)

Năm 2024, dự báo thị trường nhà ở Hà Nội sẽ đón nhận thêm khoảng 12.100 căn hộ mới, với 87% thị phần nằm tại các quận Hoàng Mai, Nam Từ Liêm và Hà Đông. Ngoài ra, hai tỉnh Hưng Yên và Bắc Ninh cũng sẽ cung cấp 203.000 căn hộ trong giai đoạn từ năm 2024 đến năm 2026. Dự kiến, đến năm 2026, phân khúc thấp tầng sẽ có 14.000 căn mới từ 37 dự án. Trong đó, các dự án lớn như Vinhomes Cổ Loa hay Vinhomes Wonder Park sẽ cung cấp thêm nguồn cung thấp tầng mới cho thị trường.

Vị Giám đốc cấp cao Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội cho rằng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và gần đây nhất là Luật Đất đai (sửa đổi) được thông qua kỳ vọng sẽ tác động tích cực đến thị trường. Chẳng hạn như việc quy định chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính trước khi các sản phẩm hình thành trong tương lai sẽ trở thành một trong những nội dung củng cố niềm tin cho người mua.

"Do đó, có thể tin rằng năm 2024-2025 và giai đoạn tiếp theo, niềm tin của thị trường sẽ được củng cố vững chắc hơn, các sản phẩm sẽ được cung cấp từ những chủ đầu tư uy tín và thực sự có năng lực tài chính, từ đó thị trường sẽ cân bằng và đa dạng hơn về sản phẩm", bà Hằng nhấn mạnh.

Kỳ vọng thị trường bất động sản khởi sắc

Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), mặc dù thị trường bất động sản còn nhiều khó khăn nhưng hoàn toàn có căn cứ để khẳng định chắc chắn về triển vọng phục hồi trở lại và tiếp tục tăng trưởng theo hướng phát triển an toàn, lành mạnh và bền vững.

Thị trường bất động sản đã đi qua giai đoạn khó khăn nhất. (Ảnh minh họa)

Chủ tịch HoREA cho rằng, những biện pháp quyết liệt tháo gỡ khó khăn của Chính phủ bước đầu đã thúc đẩy, tạo sự chuyển biến tích cực, có tính lan tỏa từ các bộ, ngành đến các địa phương, truyền cảm hứng cho cộng đồng doanh nghiệp, người dân, nhà đầu tư, từ đó khôi phục niềm tin cho thị trường.

"Hiện nay, thị trường bất động sản đã đi qua giai đoạn khó khăn nhất. Tuy nhiên, về tổng thể thì thị trường hiện vẫn còn khó khăn, nhưng mức độ khó khăn có xu thế giảm dần theo thời gian, tháng sau tốt hơn tháng trước, quý sau tốt hơn quý trước", ông Châu cho hay.

Vị chuyên gia dự báo, thị trường bất động sản sẽ tăng trưởng trở lại từ nửa cuối năm 2024 trở đi, bởi nhu cầu ở thực của người dân rất lớn, nhất là với loại hình nhà ở giá vừa túi tiền, nhà ở xã hội. Đồng thời, tầng lớp trung lưu cũng vẫn tiếp tục xu hướng tăng trưởng vững chắc, tạo nên sức cầu mạnh mẽ trong tương lai.

Còn theo bà Trang Bùi - Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, trong bối cảnh nguồn cung nhà ở khan hiếm, bất kỳ nhà đầu tư nào đủ năng lực ra mắt dự án đều có thể khai thác nhu cầu của thị trường. Ngoài ra, thời gian tới cũng là giai đoạn sôi động của lĩnh vực M&A tại Việt Nam, bởi triển vọng tăng trưởng và lợi suất cao chính là động lực thu hút vốn đầu tư nước ngoài. Trong đó, bất động sản là một "địa chỉ" thu hút vốn tiềm năng, qua đó giúp gia tăng năng lực tài chính của các chủ đầu tư, là điều kiện để dự án được triển khai nhanh hơn./.