TP.HCM: Hơn 12.000ha đất dân cư xây dựng mới vẫn chờ hướng dẫn

Đầu tháng 8, nhiều người dân có nhu cầu tách thửa, hợp thửa ở TP.HCM chưa nộp được hồ sơ vì chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai các quận, huyện và TP Thủ Đức ngưng nhận hồ sơ để chờ hướng dẫn. Nguyên nhận được Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM lý giải, cơ quan này đang hoàn chỉnh dự thảo quyết định thay thế Quyết định 60 năm 2017 theo Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực từ 1/8).

Hàng chục nghìn hồ sơ “ách tắc”

Tình trạng "tắc nghẽn" trong quy trình tách (hợp) thửa đất phản ánh những vấn đề phức tạp liên quan đến quản lý và cách diễn đạt trong các quy định hiện hành. Hai nội dung trong dự thảo quyết định thay thế vẫn đang trong quá trình chỉnh sửa, bao gồm điều kiện quy hoạch và quy định về lối đi khi thực hiện tách thửa hay hợp thửa.

Mặc dù quy định về điều kiện quy hoạch đã được loại bỏ theo Luật Đất đai mới (không còn yêu cầu điều kiện quy hoạch cho tách thửa, hợp thửa), nhưng các sở vẫn đang cân nhắc và thảo luận rất nhiều về vấn đề này.

Tương tự, điều kiện về lối đi trong luật mới cũng đã được quy định rõ, yêu cầu khi tách thửa, hợp thửa, phải có lối đi. Ngoài những thửa đất đã có sẵn lối đi, luật cũng cho phép người dân dành một phần diện tích đất để làm lối đi, tức là tách, hợp thửa có thể tạo ra lối đi mới. Tuy nhiên, nội dung này vẫn đang được thảo luận thêm.

Tại nhiều hội thảo và tọa đàm trước đây, các chuyên gia đã đề xuất cần có quy chuẩn và tiêu chuẩn rõ ràng về hệ thống điện, đường, và thoát nước khi thực hiện tách thửa, hợp thửa. Những quy chuẩn này sẽ dễ dàng thiết lập hơn khi gắn với các điều kiện về phòng cháy chữa cháy và thoát nước đô thị.

Sự khúc mắc này cũng dẫn đến những rào cản liên quan đến đất ở dân cư xây dựng mới, mặc dù lãnh đạo các sở chuyên môn và lãnh đạo UBND TP.HCM đã khẳng định người dân có đất trong khu vực quy hoạch chức năng này có quyền chuyển mục đích để xây dựng nhà ở. Tuy nhiên, thực tế hiện tại cho thấy người dân vẫn chưa được giải quyết vướng mắc.

Hơn 12.000 ha đất dân cư xây dựng mới của người dân vẫn đang bất động, quyền lợi của họ vẫn chưa được tháo gỡ. Trong khi đó, theo quy định của Luật Đất đai 2024, doanh nghiệp chỉ được phép mua 100% đất ở để thực hiện dự án nhà ở thương mại, nhưng người dân chưa được chuyển mục đích thì không có đất cho doanh nghiệp thực hiện chuyển nhượng.

Đặc biệt, trong khi ý kiến được thu thập, hoạt động tách thửa của người dân, kể cả việc tách thửa đất theo hình thức thừa kế hoặc cho tặng, đều bị tắc nghẽn. Anh Nguyễn Nghĩa (TP. Thủ Đức) cho biết, hồi đầu tháng 8/2024, anh đã nộp hồ sơ xin tách khu đất tại phường Hiệp Bình Phước thành ba miếng nhỏ để tặng cho hai con theo hình thức thừa kế. Tuy nhiên, hồ sơ của anh bị trả lại với lý do thành phố chưa có quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa.

Anh Nguyễn Nghĩa không phải là trường hợp cá biệt, anh Tuân, một người dân ở huyện Nhà Bè, cũng đã nộp hồ sơ xin tách 200m² đất ở tại xã Phước Kiển thành hai phần nhưng đến nay hồ sơ vẫn đang bị "treo" tại cơ quan chức năng đã hơn 1 tháng.

Tốc độ gửi hồ sơ chậm

Trước đó, ông Nguyễn Toàn Thắng – Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM cho biết, Sở đang hoàn tất các bước lấy ý kiến và sẽ nỗ lực hoàn thành các thủ tục trong tháng 8/2024. Trên thực tế, việc ách tắc hồ sơ tách thửa tại TP.HCM không phải chỉ xuất hiện khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực.

Kể từ sau văn bản đề nghị tạm ngừng tách thửa của Sở Quy hoạch - Kiến trúc vào tháng 4/2021, các hồ sơ tách thửa có hình thành đường giao thông theo Quyết định 60 đã rơi vào trạng thái "đóng băng", ngoại trừ các trường hợp không tạo ra đường giao thông.

Tuy nhiên, ngày 4/10 vừa qua, Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM mới tiếp tục gửi hồ sơ sang Sở Tư pháp để giải trình và thẩm định dự thảo quyết định, trước khi trình lên UBND TP xem xét và ban hành. Trước đó, Sở Tư pháp đã ít nhất hai lần gửi công văn góp ý về dự thảo quy định liên quan đến điều kiện tách thửa, hợp thửa.

Đáng chú ý, trong báo cáo gửi HĐND TP.HCM trước đó, UBND thành phố cam kết sẽ ban hành bảng giá đất điều chỉnh trước ngày 15/10. Tuy nhiên, đại diện Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM cho biết vào ngày 14/10, vẫn đang trong quá trình điều chỉnh và hoàn thiện để trình UBND thành phố ban hành, dự kiến chậm nhất vào ngày 20/10.

Trước đó, trong báo cáo gửi HĐND TP.HCM, UBND TP cũng nhấn mạnh tầm quan trọng của việc ban hành bảng giá đất điều chỉnh, nhằm áp dụng trong giai đoạn chuyển tiếp đến hết ngày 31/12/2025, theo quy định tại khoản 1, Điều 257 của Luật Đất đai 2024. Vào ngày 31/8/2024, Ban Thường vụ Thành ủy đã nhất trí về chủ trương này.

Hơn nữa, tại cuộc họp ngày 10/9/2024 do Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì, với sự tham dự của Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, cùng các bộ ngành liên quan như Bộ Tài chính, Bộ Tư pháp, Bộ Xây dựng, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, và UBND TP.HCM, các bên cũng đồng thuận về sự cần thiết của việc ban hành bảng giá đất điều chỉnh.