Định giá bất động sản: Thị trường qua đáy có nên mua nhà?

Mới đây, TS. Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam đã đưa ra nhận xét thời điểm cuối năm 2023 thị trường bất động sản đã đi qua giai đoạn khó khăn nhất và dự đoán từ quý I - quý II/2024 thị trường tiếp tục duy trì tín hiệu tốt. Và nhiều khả năng từ cuối quý III/2024 trở đi thị trường sẽ có sự phục hồi rõ nét nhất. do đó, thời điểm này khá thích hợp để khách hàng xuống tiền mua nhà.

Lý giải cho điều này, ông Đính cho biết năm 2024 sẽ có nhiều yếu tố vĩ mô tác động đến thị trường mang tới dấu hiệu tích cực như: lãi suất vay mua nhà tiếp tục được điều chỉnh giảm và nhà ở xã hội tiếp tục là trọng tâm trong chương trình phát triển nhà ở của Chính phủ.

Bên cạnh đó, các địa phương cũng đang được xem xét để thúc đẩy hoàn thành sớm các dự án còn đang dang dở, chú trọng vào đầu tư công, tạo động lực để thúc đẩy phát triển kinh tế của các vùng trọng điểm trên phạm vi cả nước. Cũng theo đó, từ giữa năm 2024, phân khúc bất động sản nhà ở được nhận định sẽ dẫn dắt nhanh trên thị trường khi tổng nguồn cung căn hộ chung cư ước đạt trên 30.000 sản phẩm. Trong đó, Hà Nội sẽ vẫn dẫn dắt thị trường với 15.000 sản phẩm, TP. Hồ Chí Minh 5.000 sản phẩm và Bình Dương khoảng 10.000 sản phẩm.

Đối với bất động sản công nghiệp tiếp tục được đánh giá là phân khúc dẫn đầu thị trường nhờ nguồn vốn đầu tư lớn từ nước ngoài. Trong khi đó bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng vân phải đối mặt với nhiều thách thức còn bất động sản thương mại không xảy ra nhiều biến động. Đặc biệt, hoạt động mua bán - sáp nhập (M&A) vẫn duy trì độ hấp dẫn.

Đồng quan điểm đó ông Trần Quang Trung - Giám đốc Phát triển kinh doanh OneHousing cũng nhận định thời điểm hiện tại rất phù hợp để mua nhà. Theo ông Trung hoạt động đầu tư quan trọng nhất chính là chọn được đúng thời điểm và nhìn ra đúng sản phẩm tiềm năng. Vì thế, nhà đầu tư cần phải dựa vào dòng tiền, phân tích tình hình một cách kĩ lưỡng để đưa ra các quyết định phù hợp.

Bởi lẽ nếu như thị trường có tín hiệu rõ ràng thì đấy là tín hiệu cho số đông và mọi người sẽ ồ ạt đầu tư, vì thế cần phải chọn đúng thời điểm và cân nhắc dòng tiền của mình để đầu tư cho phù hợp.  Thời điểm này, nhiều chủ đầu tư đã chọn việc cắt giảm lợi nhuận, xây dựng giải pháp tài chính thông qua những chính sách bán hàng để mang đến trải nghiệm tốt nhất cho khách hàng. Ông Trung cho biết thời điểm này rất thích hợp cho những người có nhu cầu ở thực và nhà đầu tư có tiềm lực kinh tế mua vào. Tuy nhiên giai đoạn này không phải là thời điểm đầu tư ngắn hạn mà là đầu tư trung hạn với thời gian từ 2 năm trở lên thì mới có thể đón nhịp được dòng tiền của thị trường.

Ông Trung cho biết thêm: “Tôi nghĩ bất động sản tốt thì không bị ảnh hưởng nhiều bởi yếu tố thị trường. Nếu có thì nó đi theo biểu đồ tịnh tiến dần, có nghĩa là khi mà thị trường có yếu tố tác động thì xuống một chút nhưng khi tăng thì lại tăng nhiều hơn. Với quan điểm cá nhân, tôi nghĩ giai đoạn này nên mua bất động sản, nên chọn những bất động sản tốt với giá tốt để sở hữu ”.

Theo chuyên gia này nên mua bất động sản để chờ thời điểm thay vì mua vào bán ngay vì những bất động sản đẹp thì ít còn cơ hội không phải lúc nào cũng có. Tuy nhiên ông cũng khuyến cáo các nhà đầu tư phải hết sức chú ý việc chọn phân khúc nào để đầu tư. Vì có những phân khúc dù giảm sâu nhưng tính thanh khoản không cao. Ví dụ như sản phẩm đất nền tính thanh khoản ở thời điểm hiện tại rất kém nên chưa được ưu tiên.

Trong khi đó những phân khúc đáp ứng nhu cầu ở thực tại các thành phố lớn vẫn được quan tâm khá nhiều do nguồn cung hạn hẹp. Vấn đề đặt ra cần phải tháo gỡ được các vướng mắc pháp lý để khơi thông và giải “cơn khát” nhu cầu của khách hàng có nhu cầu mua.

Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cũng cho biết đấy là lúc thị trường đã và đang ở trong thời kỳ thanh lọc mạnh mẽ, an toàn cho người mua. Sau thời gian khủng hoảng, sân chơi bất động sản hiện tại chỉ dành cho những dự án chuẩn pháp lý, tiến độ đảm bảo. Vì thế, doanh nghiệp bất động sản tồn tại được ở thời điểm này là những doanh nghiệp uy tín, đủ sức khỏe.

Ông Tuấn cho biết: “ Các dự án có thể đưa đến tay người mua lúc này không chỉ phải đảm bảo pháp lý “chuẩn chỉnh” 100% mà giá phải phù hợp và có các chính sách thanh toán cạnh tranh nhất mới được thị trường đón nhận. Đây được xem là “lớp lọc” tích cực nhất với người mua nhà, tránh tình trạng mua phải lúa non hay hàng kém chất lượng ”.

Chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang cũng cho biết ở thời điểm hiện tại thị trường đã phục hồi khi đi qua được giai đoạn khó khăn nhất là cuối năm 2023. Chính phủ đã có nhiều giải pháp, chính sách với thị trường để tháo gỡ các vướng mắc về mặt pháp lý nhằm tạo nguồn cung lớn cho thị trường, lãi suất của ngân hàng đang ở mức vừa phải.

Ông Quang nhận định hiện nay thị trường đã bắt đầu phục hồi nên nhà đầu tư nếu tham gia kịp thời điểm này sẽ có nhiều  ưu thế về giá và nhiều lựa chọn hấp dẫn. Những nhà đầu tư có kinh nghiệm chia sẻ với mức lãi suất ngân hàng hiện nay thì có thể dùng làm đòn bẩy tài chính để mua những bất động sản giá giảm, có vị trí tốt.