Doanh nghiệp bất động sản được gì từ việc 2 Luật vừa được Quốc hội thông qua?

Mới đây, Quốc hội khóa 15 đã thông qua Luật Nhà ở (sửa đổi) vào ngày 27/11 và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) vào ngày 28/11. Cũng tại kỳ họp này, Quốc hội chưa thông qua Luật Đất đai (sửa đổi) chưa được công bố tuy nhiên Quốc hội đã thông báo thời điểm có hiệu lực của hai Luật này sẽ là từ ngày 1/1/2025. 

Cũng trong báo cáo phân tích ngành bất động sản mới đây, Chứng khoán Vietcap đã đưa ra nhận định về tác động của Luật Nhà ở (sửa đổi) đối với các doanh nghiệp bất động sản. 

Luật Nhà ở (sửa đổi) có tác động gì?

Cụ thể, nhóm phân tích đánh giá Luật Nhà ở (sửa đổi) cung cấp khuôn khổ pháp lý rõ ràng, linh hoạt hơn cho các chủ đầu tư phát triển nhà ở xã hội trên ba khía cạnh. 

Đầu tiên, miễn tiền sử dụng đất/tiền thuê đất đối với đất được giao làm dự án nhà ở xã hội mà không cần thủ tục xác định tiền sử dụng đất. 

Thứ hai đó là không yêu cầu bắt buộc dành 20% đất trong dự án thương mại cho nhà ở xã hội cũng như cung cấp các phương án thay thế cho các chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội. 

Thứ ba đó là lợi nhuận định mức tối đa 10% đối với phần diện tích xây dựng nhà ở xã hội chứ không phải trên toàn bộ dự án. 

Cũng từ góc độ người mua nhà, Luật Nhà ở sửa đổi mở rộng nhóm đối tượng được mua nhà ở xã hội cũng như quy định người mua nhà ở xã hội chỉ được bán lại nhà cho chủ đầu tư hoặc là bán cho đối tượng được mua nhà ở xã hội với giá bán tối đa bằng với giá bán nhà ở xã hội này trong hợp đồng mua bán với chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. 

Điều này được cho là nhằm mục đích đảm bảo khả năng tiếp cận cũng như chi trả nhà ở xã hội cho người có mức thu nhập thấp, người lao động. 

Còn đối với các doanh nghiệp, công ty chứng khoán này cho rằng những chủ đầu tư có các dự án nhà ở xã hội trong kế hoạch phát triển như Vinhomes, Nam Long sẽ được hưởng lợi từ những thay đổi của Luật. 

Ngoài ra, những quy định ở Luật Nhà ở (sửa đổi) có thể hỗ trợ điều chỉnh quy hoạch một cách tổng thể cho một vài dự án thương mại quy mô lớn khi đã có chủ đầu tư đề xuất bố trí phần nhà ở xã hội bên ngoài dự án. 

Đối với việc quy định lợi nhuận tối đa 10% đối với diện tích xây dựng nhà ở xã hội thay vì toàn bộ dự án được đánh giá có thể giúp cho chủ đầu tư có thêm lợi nhuận từ việc phát triển nhà ở xã hội thông qua phần diện tích thương mại. 

Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) có tác động như thế nào?

Cũng theo nhóm phân tích, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) quy định các yêu cầu về mặt pháp lý chặt chẽ hơn đối với các chủ đầu tư trước khi các chủ đầu tư có thể mở bán dự án hình thành trong tương lai và thu tiền của người mua nhà. Điều này cũng nhằm bảo vệ người mua nhà khỏi rủi ro chủ đầu tư huy động vốn từ khách hàng trước khi hoàn tất các thủ tục về mặt pháp lý cần thiết. 

Và các quy định này có thể khiến cho các chủ đầu tư mất nhiều thời gian chuẩn bị để đáp ứng tất cả các yêu cầu pháp lý cần thiết và bắt đầu xây dựng trước khi triển khai bán hàng. 

Mặc dù vậy, đơn vị phân tích cho rằng nếu như không có tác động đáng kể đến các chủ đầu tư với bề dày thành tích phát triển dự án như Vinhomes, Nam Long, Nhà Khang Điền bởi cách tiếp cận chủ động của đơn vị này trong việc đáp ứng các yêu cầu về mặt pháp lý cũng như hoàn thành việc xây dựng nền móng trước khi bắt đầu bán hàng. 

Công ty chứng khoán này cũng kỳ vọng doanh số bán hàng của các chủ đầu tư sẽ hồi phục rõ nét vào năm 2024 so với mức cơ sở thấp của năm 2023 nhờ vào sự cải thiện về niềm tin của người mua nhà cũng như hoạt động môi giới bất động sản, thủ tục pháp lý được thuận lợi hơn. Dù vậy thì nhóm phân tích cho rằng việc hoãn thông qua luật đất đai (sửa đổi) được công bố trong thời gian gần đây có thể gây ra rủi ro từ đó dẫn đến doanh số bán lẻ của dự án mới chậm hơn dự kiến. 

Tuy nhiên, các dự án có tình trạng pháp lý rõ ràng được kỳ vọng vẫn có thể tiếp tục được tiến hành mà không cần phải chờ Luật Đất đai (sửa đổi). 

Cũng có liên quan đến những điều chỉnh trong Luật Kinh doanh bất động sản, nhóm phân tích chứng khoán VNDirect nhận định rằng, các chủ đầu tư sẽ được yêu cầu phải chứng minh năng lực tài chính mạnh hơn, năng lực hoàn thiện về mặt pháp lý, triển khai dự án tốt hơn. Thông qua đó sẽ giúp bảo vệ lợi ích của khách hàng. Điều này cũng sẽ hỗ trợ cho nhu cầu mua nhà cũng như đảm bảo môi trường phát triển một cách lành mạnh cho thị trường bất động sản về dài hạn. 

Ngoài ra, nhóm phân tích tin rằng các yêu cầu chặt chẽ này sẽ giúp tạo ra lợi thế cạnh tranh một cách tốt hơn cho những doanh nghiệp đầu ngành. 

VNDirect cũng đặt kỳ vọng Luật Đất đai mới sẽ được thông qua đúng theo kế hoạch cũng như bắt đầu có hiệu lực kể từ năm 2025, từ đó khơi thông nguồn cung dự án mới qua việc giải quyết được các điểm nghẽn pháp lý.