Chính sách là "điểm tựa" để doanh nghiệp, thị trường bất động sản “vượt đáy”

Trong thời gian vừa qua, sau loạt các chỉ đạo, điều hành của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ và thị trường bất động sản đã có những chuyển biến theo chiều hướng tích cực, mặc dù vậy chưa đạt được như kỳ vọng. Theo đó, Thủ tướng Chính phủ đã yêu cầu các Bộ, ngành, địa phương triển khai nhiều giải pháp để giải quyết khó khăn, tháo gỡ điểm nghẽn và thúc đẩy, đảm bảo sự phát triển lành mạnh, bền vững cho thị trường bất động sản. 

Và trong công điện mới đây, Thủ tướng Chính phủ đã tiếp tục yêu cầu những nội dung đáng chú ý như nâng cao hiệu quả chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng, có giải pháp giúp cho doanh nghiệp, dự án bất động sản, người mua nhà có thể tiếp cận được nguồn vốn tín dụng thuận lợi hơn. 

Tổ Công tác của Thủ tướng Chính phủ cần quyết liệt hơn nữa để có thể tháo gỡ khó khăn cho các dự án, nhất là các dự án nhà ở, khu đô thị và khu công nghiệp lớn. 

Song song với đó, Thủ tướng cũng yêu cầu tiếp tục chỉ đạo các cơ quan chức năng, địa phương tiến hành rút ngắn thời gian thực hiện các thủ tục pháp lý, ưu tiên đẩy nhanh tiến độ các dự án bất động sản công nghiệp, nhà ở xã hội, nhà ở dành cho công nhân. 

Các bộ, ngành cũng chủ động trong việc xây dựng dự thảo các văn bản quy phạm pháp luật quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành các Luật liên quan ngay sau khi được Quốc hội thông qua. 

Chính sách là “sợi dây vô hình” giúp cho thị trường bất động sản “leo dốc”

Trong thời gian qua, thị trường bất động sản như một người đàn ông đang cố gắng leo lên khỏi một con dốc sâu, loạt công điện, văn bản điều hành của Chính phủ, bộ, ban ngành trong thời gian qua như một sợi dây được thả xuống để cho người đàn ông này có thể bám vào tìm hướng leo lên. Và trong cơn loay hoay ở đáy vực, sợi dây chính sách thực sự đã trở thành điểm tựa vững chắc để cho các doanh nghiệp, thị trường bất động sản tìm cách vượt đáy. 

Mới đây, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) được thông qua được các chuyên gia đánh giá vô cùng tích cực. 

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh - ông Lê Hoàng Châu cho biết: "Luật Nhà ở tốt nhất trong hơn 30 năm qua, sát với thực tế và bảo đảm được tính đồng bộ, thống nhất của các hệ thống pháp luật". 

Và loạt các quy định mới được thông qua cũng đang được thị trường rất quan tâm, như không quy định thời hạn sử dụng chung cư, quy định tiền cọc mua nhà trên giấy tối đa là 5% giá bán, siết các hoạt động phân lô, bán nền như quản lý chặt chẽ hơn đối với mô hình chung cư mini. 

Đại diện công ty nghiên cứu thị trường CBRE Việt Nam cho biết, loạt chính sách này sẽ giúp cho thị trường trở nên minh bạch hơn, đặc biệt là bảo vệ người mua cũng như làm tăng niềm tin vào thị trường bất động sản. 

Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam - bà Dương Thùy Dung cho biết: “Chúng tôi tin rằng với những dự luật được thông qua như thế này thì sẽ khiến cho những cá nhân, nhà đầu tư, các chủ đầu tư trên thị trường có một niềm tin vững chắc hơn nhiều vào thị trường để từ đó giúp thị trường có được những dấu hiệu hồi phục vào năm 2024”. 

Và liên quan cụ thể hơn các chính sách cho nhà ở xã hội, đại diện bộ phận nghiên cứu thị trường toàn cầu của Savills đánh giá, Chính phủ Việt Nam đang rất tích cực đưa ra những nền tảng chính sách vững vàng hơn cho việc phát triển nhà ở xã hội. Hiện nay, điều khó khăn là nằm ở khâu thực hiện, triển khai. 

Ông Paul Tostevin, Giám đốc nghiên cứu thị trường Savills toàn cầu nhận định: “Trước đây, các chủ đầu tư có thể đạt được mức lợi nhuận cao hơn ở các phân khúc khác, chính vì thế họ không muốn đầu tư vốn vào nhà ở xã hội với mức lợi nhuận thấp. Đó là điều khiến cho các nhà đầu tư vẫn chưa quan tâm nhiều. Tôi nghĩ rằng Chính phủ đang làm tốt, tuy nhiên bối cảnh kinh tế và môi trường đầu tư khó khăn vẫn đang là trở ngại. Nếu như Chính phủ tiếp tục thúc đẩy các chính sách khuyến khích như hiện tại thì tôi tin tưởng nguồn cung cho nhà ở xã hội sẽ được cải thiện trong thời gian sắp tới”. 

Theo một số chuyên gia, những tác động về chính sách sẽ chưa có hiệu quả ngay đối với thị trường bất động sản. Mặc dù vậy, về lâu dài thì những chính sách mới sẽ giúp cho thị trường gia tăng tính minh bạch, phát triển một cách bền vững. 

TS. Huỳnh Phước Nghĩa, giảng viên, Đại học Kinh tế TP Hồ Chí Minh cho biết: “Chúng ta nhìn nhận đúng vấn đề, Chính phủ vào cuộc nhanh, nhiều, toàn diện tuy nhiên kết quả của chúng ta vẫn phải chấp nhận chuyện lâu dài. Bất động sản chính là thị trường quan trọng, có ảnh hưởng đến nhiều vấn đề khác cho nên kết quả của nó phải nhìn vào 1 - 2 năm tới”. 

Các chuyên gia cũng cho biết thêm, thị trường bất động sản sẽ tiếp tục gặp nhiều thách thức, đặc biệt vào năm sau 2024 khi mà nợ đáo hạn trái phiếu sẽ lên cao nhất trong 3 năm qua. Lệch pha cung - cầu thị trường vẫn còn rất lớn. Chính vì thế, sự sát sao của Chính phủ cùng với sự nỗ lực tái cấu trúc, tái cơ cấu của thị trường giúp bất động sản thực sự vượt đáy. 

Thị trường bất động sản tìm cách để vượt đáy

Có leo lên được con dốc hay không thì không chỉ nhờ vào sợi dây trợ lực của chính sách, tự bản thân của người leo phải đủ sức mạnh, đủ khéo léo để có thể tìm được cách leo lên khỏi núi phù hợp và vững vàng,... Trên thực tế, trong thời gian qua, trong bối cảnh khó khăn chung, có nhiều doanh nghiệp đã tìm mọi giải pháp, cơ cấu lại hoạt động, cấu trúc lại sản phẩm, kết nối với các đối tác để có thể tiếp tục đưa sản phẩm ra thị trường. Chính vì thế, thị trường đã ghi nhận được nhiều tín hiệu tích cực. 

Báo cáo từ Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho thấy, lượng giao dịch trên toàn thị trường tăng dần với nhiều chính sách hơn các sản phẩm phù hợp với nhu cầu của người dân. 

Cụ thể, trong quý III/2023, thị trường đã ghi nhận được gần 6000 giao dịch, so với quý trước đó cao gấp 1,5 lần. 

Chỉ tính riêng ở thị trường TP. Hồ Chí Minh, có khoảng 4 chủ đầu tư đã mở bán dự án căn hộ mới trong giai đoạn cuối năm. Bên cạnh một số dự án cũ mở bán giai đoạn tiếp theo, thị trường cũng đã lộ diện các dự án mới mở bán lần đầu. 

Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho biết: “Hiện tại ở TP. Hồ Chí Minh, khu Tây đang là tâm điểm thị trường, tập trung các chủ đầu tư lớn như Nam Long, Khang Điền đang bán hàng. Và theo số liệu mà chúng tôi quan sát được, Nam Long cũng được vài trăm giao dịch, còn Khang Điền gần 800 lượt booking,... Đây chính là tín hiệu cho thấy thị trường đã dần hồi phục. Dự kiến, trong quý IV/2023 có hơn 2000 sản phẩm mới ra và chiếm phần lớn là bình dân hoặc trung cấp, thay vì trước đây 70 - 80% tập trung ở phân khúc cao hơn. Điều này cũng cho thấy thị trường đã bắt đầu điều chỉnh, cho dù thị trường có khó thì nhu cầu ở thực vẫn có”. 

Cũng theo các chuyên gia, điểm chung của các dự án mở bán trong giai đoạn này đều đến từ các doanh nghiệp có tiềm lực về tài chính, pháp lý dự án đã hoàn chỉnh. 

Còn phía các doanh nghiệp, để tạo thanh khoản, thu hút sức mua đã chủ động tìm mọi giải pháp, ví dụ như hợp tác với các bên để đưa ra giá bán phù hợp hơn cho khách hàng, kéo dài được tiến độ thanh toán, hỗ trợ lãi suất. 

Tổng Giám đốc Nam Long Group - ông Trần Xuân Ngọc thông tin: “Có những sự phối hợp rất chặt chẽ với các bên liên quan, ví dụ như ngân hàng, tổng thầu xây dựng hay nhà cung cấp, đặc biệt là Chính phủ, chính quyền ở các nơi mà chúng tôi có các dự án triển khai. Dựa theo cơ cấu phối hợp như thế thì chúng tôi xây dựng được các chính sách bán hàng hiệu quả nhất, đặc biệt là tập trung vào phục vụ nhu cầu ở thật của người mua nhà”. 

Cũng theo thống kê mới nhất của CBRE, tỷ lệ hấp thụ các dự án mở bán ở trên thị trường trong giai đoạn hiện nay là khá cao, trung bình là trên 80%. 

Ngoài sự hỗ trợ chính sách, sự chủ động đưa ra các giải pháp tái cơ cấu sản phẩm, bán hàng từ các doanh nghiệp cũng là điều cần thiết. 

Ngoài sự hỗ trợ chính sách, sự chủ động đưa ra các giải pháp tái cơ cấu sản phẩm, bán hàng từ các doanh nghiệp cũng là điều thực sự cấp thiết. 

Cũng từ đầu năm đến nay, thị trường bất động sản đã nhận được rất nhiều sự hỗ trợ từ Chính phủ với loạt chỉ đạo văn bản điều hành ngày càng sát sao hơn với nhu cầu thực tế. Có hàng trăm dự án dần được tháo gỡ khó khăn, tái khởi động nhằm góp phần tạo thêm niềm tin cho thị trường. Cũng như nhận định của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, mặc dù thị trường chưa đủ lực để "vượt dốc", tuy nhiên cũng phần nào đã thoát khỏi nguy cơ "mất phanh".