“Điểm rơi” giá nhà vẫn khó chạm tới khả năng chi trả của người dân

Giá nhà đã hạ nhiệt nhưng còn neo cao

Theo Reatimes, tình trạng sốt nhanh, hạ nhiệt đột ngột trong năm 2022 là do nhiều yếu tố tác động khiến cho thanh khoản toàn thị trường địa ốc tụt giảm, nhiều doanh nghiệp hụt hơi vì thiếu vốn. Từ thực tế này, thay vì ngồi chờ được “cứu” thì nhiều doanh nghiệp đã chủ động “tự cứu” chính mình thông qua những chính sách chiết khấu giá sản phẩm để kích cầu người mua, tăng thanh khoản. 

Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, quý IV/2022 có không ít doanh nghiệp và tập đoàn giảm giá bán bất động sản 10 - 15%. Nhiều dự án thực hiện chương trình chiết khấu từ 30 - 40%. Với những nhà đầu tư nhỏ lẻ, việc “xả hàng” và “cắt lỗ” đang diễn ra ngày một nhiều hơn. 

Dưới góc nhìn người bán, việc giảm giá nhà ở, tăng chiết khấu không phải chuyện vui mừng. Tuy nhiên với người mua, nhất là những ai có nhu cầu thực sẽ là tín hiệu rất tốt. 

Trên thực tế, chia sẻ từ những người mua có nhu cầu thực thì giá chung cư tại các dự án mới với nhiều chiết khấu lớn nhưng sẽ không dễ gì nhận các ưu đãi này. Thậm chí, có dự án yêu cầu khách hàng đóng “tiền tươi” từ 90 - 95% hợp đồng thì mới có cơ hội được chiết khấu cao. 

Chẳng hạn, tại dự án Tổ hợp thương mại và căn hộ Hà Nội Melody trong KĐT Tây Nam Linh Đàm (Hoàng Mai), đơn vị môi giới tại đây cho biết, khách hàng chỉ được chiết khấu trên 32% nếu thanh toán trước 955 giá trị căn hộ. Giá căn hộ này dao động từ 45 - 50 triệu đồng/m2, tùy theo căn và vị trí. 

Như vậy, nếu đủ khả năng tài chính để thanh toán nhà trong 1 - 2 lần thì người mua sẽ được giảm giá tới 1 - 3 tỷ đồng tùy vào diện tích căn hộ. Tuy nhiên, đây là điều kiện không phải ai cũng đáp ứng được. Hơn nữa, lãi suất cho vay của các ngân hàng đang ở mức trên 10% nên càng khó khăn cho người mua.  

Xét về việc bán “cắt lỗ”, nhiều quan điểm cho rằng đây chỉ là số ít và với những nhà đầu tư đã dùng đòn bẩy tài chính quá lớn, còn đa phần chỉ là “cắt lãi”. Như vậy, việc hạ giá bán bất động sản hiện mới chỉ giảm ở phần giá bán kỳ vọng của nhà đầu tư và doanh nghiệp, chứ chưa hạ giá bán để đưa sản phẩm trở lại giá trị thực. Vì thế “điểm rơi” của giá nhà ở thời điểm này còn cách quá xa năng lực sở hữu của đa số người dân. 

Nhận định về vấn đề này, chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển đã từng chia sẻ, thị trường bất động sản hiện có sự chênh lệch lớn về giá bán và giá trị thực của tài sản. Khi thị trường địa ốc bước vào giai đoạn khó khăn, các doanh nghiệp đã "ra đòn" chiết khấu cao để thu hút khách hàng, tuy nhiên họ vẫn có lãi vì doanh nghiệp sẽ không chịu lỗ mà chỉ giảm lãi. 

Thực hiện cuộc cải cách thị trường

Việc thị trường bất động sản yếu ớt trong năm qua cũng là cơ hội để giá nhà ở nói riêng và giá bất động sản nói chung cũng dần trở lại giá trị thực. Vì lúc này, thị trường địa ốc chỉ có thể “nương tựa” vào nhu cầu thực. Tuy nhiên, việc này không thể làm sớm mà giá nhà sẽ rơi thẳng về điểm xuất phát. Để có thể về mức giá thật của thị trường, Nhà nước nên có các chính sách can thiệp và doanh nghiệp hay nhà đầu tư đều cần có thời gian chuẩn bị nhất định. 

Viện trưởng Viện Nghiên cứu Phát triển thương hiệu và Cạnh tranh - TS. Võ Trí Thành cho rằng, để thị trường phát triển lành mạnh, còn nhiều việc cần làm trong trung và dài hạn. Nhất là trong giai đoạn khó khăn như hiện nay, không phải chỉ sửa hay chỉnh. 

Một trong những vấn đề mà ông Thành cho rằng phải quan tâm nhiều hơn là nguồn cung nhà ở, nhất là nhà ở bình dân có giá bán hợp lý. 

“Khi nguồn cung đủ lớn là một yếu tố quan trọng để đưa giá nhà về mức cân bằng của thị trường. Do đó, cách tốt nhất là cần có thêm các chính sách hỗ trợ cộng đồng doanh nghiệp tham gia phát triển các dự án nhà ở đa dạng. Để làm tốt điều này, cần phải giải quyết nhanh gọn từ khâu cấp phép dự án, phê duyệt dự án, hỗ trợ vốn vay… Chưa kể, việc sửa đổi các luật liên quan tới thị trường nhà ở sắp tới cũng phải thực hiện hiệu quả, giải quyết tận gốc những “nút thắt” về chính sách bị tắc nghẽn trong nhiều năm qua” - Vị chuyên gia nói. 

Thực tế, trong thời gian qua, Đảng và Nhà nước đã có nhiều chủ trương, chỉ đạo nhằm khắc phục các tồn tại còn hạn chế, vướng mắc cho thị trường bất động sản. Nhất là trong năm qua, Ban chấp hành Trung ương ban hành Nghị quyết 18, với mục tiêu cụ thể tới hết năm 2023 là hoàn thành sửa đổi Luật Đất đai và một số điều luật liên quan, đảm bảo đồng bộ, thống nhất. Đây cũng là một mục tiêu quan trọng mà Chính phủ hiện đang nỗ lực thực hiện. 

Tại buổi họp báo Chính phủ thường kỳ vào tháng 12/2022, ông Trần Văn Sơn - Chủ nhiệm Văn phòng Chính phủ cho biết, sắp tới phải rà soát những phân khúc trên thị trường. Trong đó cần tập trung vào phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở cho người có thu nhập thấp. Đồng thời, một số chủ đầu tư dự án đã tìm cách giảm giá nhà xuống mức hợp lý hơn để người dân có thể mua được.

Do đó, trong năm 2023, có thể thị trường bất động sản vẫn phải đối mặt với các thách thức và áp lực đến từ nhiều phía. Song vẫn xuất hiện một số động lực giúp thị trường phục hồi, hướng tới mục tiêu phát triển bền vững, lành mạnh.