Điều gì khiến thị trường bất động sản chưa khởi sắc?

Khung pháp lý hiện nay không theo kịp với xu hướng phát triển của thị trường

Thị trường bất động sản vừa trải qua một năm đầy “sóng gió”. Thị trường địa ốc đã rơi vào trạng thái trầm lắng kéo dài với nhiều khó khăn đè nén. Hàng loạt các động thái thắt chặt về tín dụng ngân hàng, trái phiếu doanh nghiệp, cùng một số lãnh đạo doanh nghiệp vướng vào lao lý khiến tâm lý chung của thị trường bắt đầu có sự biến động.

Bước vào năm Quý Mão, các chuyên gia nhận định sẽ tiếp còn nhiều khó khăn về mặt tài chính, thanh khoản kém và nếu không giải được bài toán pháp lý, thị trường sẽ tiếp tục ảm đạm, khó chồng khó.

Nhìn vào báo cáo của UBND TP.HCM gửi Bộ Xây dựng về tình hình nhà ở và thị trường bất động sản trên địa bàn trong năm 2022 cho thấy, nguồn cung thị trường bất động sản giảm rõ rệt, nguyên nhân là do quy định pháp luật chưa thống nhất; nhiều dự án đang trong quá trình điều tra, thanh tra, kiểm tra, kiểm toán, rà soát lại thủ tục pháp lý, quy hoạch, nghĩa vụ tài chính… dẫn đến đùn đẩy trách nhiệm, chậm giải quyết của một số cơ quan quản lý Nhà nước.

Việc kiểm soát tín dụng ngân hàng và phát hành trái phiếu doanh nghiệp gây ảnh hưởng tới các doanh nghiệp bất động sản. Thị trường bất động sản thứ cấp kém sôi động do giá bán ở thị trường sơ cấp quá cao, lại chịu ảnh hưởng của việc siết tín dụng khiến cho nguồn vốn đầu tư bị nghẽn, dẫn đến thanh khoản chậm, đang xảy ra tình huống một số nhà đầu tư giảm giá để xả hàng.

Một chuyên bất động sản đánh giá, thị trường bất động sản tại TP.Hà Nội, TP.HCM và các tỉnh lân cận như Bình Dương, Đồng Nai, Long An vẫn chưa bao giờ hết sôi động.

 Tuy nhiên, hiện nay lĩnh vực bất động sản vẫn gặp khó vì tính pháp lý, các thủ tục liên quan đến việc xây dựng dự án cần phải có thời gian dài chính vì vậy số lượng dự án được chào bán ngoài thị trường ít, cung không đủ cầu. Một dự án có pháp lý chuẩn chỉnh càng hiếm có trên thị trường.

Chia sẻ với PV, TS.Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, vướng mắc về tài chính có thể được giải quyết sớm trong thời gian ngắn, còn yếu tố về mặt pháp lý không phải chuyện một sớm một chiều. Hiện pháp lý vẫn là vấn đề vướng mắc lớn nhất, chiếm 70% khó khăn của doanh nghiệp bất động sản khi triển khai các dự án.

Theo lý giải của vị chuyên gia này, những vướng mắc về pháp lý khi triển khai các dự án bất động sản chủ yếu là do một số quy định pháp luật không đồng bộ, thiếu thống nhất. Tuy nhiên, để gỡ điểm vướng này cần phải chờ đợi việc sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2013 được thông qua, đồng thời một số luật liên quan cũng được bổ sung, hoàn thiện.

Đồng quan điểm, GS.Đặng Hùng Võ- Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên & Môi trường cho rằng, đầu tư vào thị trường bất động sản luôn hấp dẫn và sôi động. Bất kỳ người dân nào ở các khu vực kinh tế phát triển mà có chút tiền tiết kiệm cũng đều muốn đầu tư vào bất động sản.

Điều này cũng tạo ra những thách thức lớn đối với cơ quan Nhà nước khi khung pháp lý hiện nay không theo kịp với xu hướng phát triển của thị trường. Do đó, đẩy mạnh việc tháo gỡ các nút thắt pháp lý giúp cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh sẽ là một bước đi hết sức cần thiết.

Theo GS.Đặng Hùng Võ, Việt Nam đang trong giai đoạn công nghiệp hóa và đô thị hóa mạnh mẽ nên cần một hệ thống pháp luật thật chi tiết nhằm khuyến khích phát triển và ngăn chặn những tiêu cực có thể xảy ra. Nhìn vào bản chất, thị trường bất động sản là thị trường đầu tư trên đất để hình thành các tài sản gắn liền với đất.

“Để có một thị trường bất động sản lành mạnh, cần có hệ thống pháp luật đất đai; pháp luật đầu tư; pháp luật xây dựng; pháp luật nhà ở; pháp luật khu công nghiệp, khu kinh tế; pháp luật du lịch; pháp luật nông nghiệp; pháp luật lâm nghiệp và pháp luật kinh doanh bất động sản... đủ chi tiết, nhất quán và tiến bộ.

Tuy nhiên, nhiều văn bản quy phạm pháp luật lại dễ dẫn đến rủi ro pháp lý nếu thiếu tính nhất quán và tính hệ thống. Luật Đất đai được Quốc hội ban hành đầu tiên, chỉ một năm sau đổi mới. Đến nay đã trải qua bốn Luật Đất đai, không kể nhiều lần sửa đổi, bổ sung và hiện đang chuẩn bị Luật Đất đai thứ năm dự kiến ban hành vào năm 2023”, GS. Đặng Hùng Võ.

Nhận định về thị trường bất động sản năm 2023, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA) cho rằng, nếu những khó khăn, thách thức về vướng mắc pháp lý, siết vốn, trái phiếu… tiếp diễn như thời gian qua sẽ tạo thời cơ cho các nhà đầu tư tiềm lực tài chính mạnh thâu tóm các dự án tốt. Không loại trừ trường hợp nhà đầu tư nước ngoài sẽ tham gia mua bán, sáp nhập dự án tốt, thương hiệu doanh nghiệp uy tín...

 “Muốn bất động sản phục hồi mạnh mẽ trở lại, cơ quan chức năng cần hỗ trợ nhiều hơn về pháp lý, rút ngắn các thủ tục, quy định không cần thiết… Khi thanh khoản thị trường tốt hơn phân khúc nhà ở vẫn sẽ duy trì mức thanh khoản ổn, tuy nhiên nguồn cung hạn chế và vắng bóng sản phẩm vừa túi tiền với người tiêu dùng sẽ làm ảnh hưởng đến tính thanh khoản”, ông Châu nói.

Theo Chủ tịch HoREA, nhiều năm nay, vấn đề về pháp lý luôn được Nhà nước quan tâm, cơ quan ban ngành tổ chức nhiều cuộc họp lắng nghe ý kiến của đơn vị, doanh nghiệp bất động sản để hiểu hơn về những vướng mắc, cùng nhau tìm hướng tháo gỡ, đề xuất trong công tác pháp lý. Hy vọng, trong năm 2023, “nút thắt” pháp lý sẽ được gỡ. Chủ đầu tư sẽ dễ dàng thuận lợi hơn, sẽ có hàng nghìn căn hộ được đưa ra để phục vụ nhu cầu về nhà ở cho người dân.

Ưu tiên gỡ khó cho thị trường bất động sản

Theo ông Nguyễn Văn Đính, trong bối cảnh thị trường bất động sản đang khó khăn, những ngày đầu năm Quý Mão Thủ tướng yêu cầu tiếp tục tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản để khơi thông các thị trường khác như trái phiếu doanh nghiệp là một tín hiệu tích cực gỡ “nút thắt” cho nhiều lĩnh vực liên quan".

Cụ thể, tại cuộc họp báo thường kỳ Chính phủ tháng 1/2023, theo Bộ trưởng, Chủ nhiệm Văn phòng Chính phủ, tại phiên họp thường kỳ Chính phủ tháng 1/2023 cho biết, lãnh đạo Chính phủ đặc biệt yêu cầu cần có giải pháp quyết liệt để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, xác định đây là nút thắt cần giải quyết để tháo gỡ khó khăn cho nhiều lĩnh vực liên quan, như trái phiếu doanh nghiệp.

"Tổ chức cuộc họp về tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản trong tháng 2. Khẩn trương hoàn thiện, ban hành nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định số 65 về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế", Bộ trưởng thông tin.

Ngay sau chỉ đạo "nóng" của Thủ tướng, nhiều nhà đầu tư và doanh nghiệp bất động sản khá hồ hởi. Một số sàn bất động sản cho biết mặc dù những chỉ đạo chưa thể tác động ngay đến thị trường nhưng thông tin trên mang lại niềm tin mới cho thị trường bất động sản sau Tết.

Trước đó, cuối năm 2022, Chính phủ đã lập Tổ công tác tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản với sự tham gia của các bộ, ngành. Tổ công tác đã khẩn trương làm việc với một số địa phương, doanh nghiệp bất động sản lớn để lắng nghe và tìm hướng xử lý khó khăn cho các đơn vị.

Mặc dù chưa thể tác động ngay đến thị trường bất động sản nhưng những động thái quyết liệt tháo gỡ của Chính phủ đã giúp thị trường bất động sản nhanh chóng có thêm niềm tin và khởi sắc hơn. Nếu những vướng mắc của thị trường hiện nay sớm được tháo gỡ, nguồn vốn khơi thông trở lại sẽ “đánh thức” được niềm tin của thị trường. Khi đó, thị trường bất động sản sẽ hồi phục mạnh mẽ, tạo cú huých để thúc đẩy các ngành khác trong nền kinh tế.