Bất động sản có pháp lý rõ ràng, “sạch sẽ” chiếm ưu thế lớn trong năm 2023

Dở khóc dở mếu vì mua phải BĐS mù mờ pháp lý

Câu chuyện hàng nghìn nạn nhân trong vụ việc lừa đảo của Công ty Alibaba thời gian qua đã dấy lên sự lo ngại của giới kinh doanh bất động sản. Theo đó, bằng sự tinh vi của mình, lãnh đạo Công ty Alibaba đã lừa đảo hơn 6.700 nạn nhân để chiếm đoạt tiền. Bên cạnh việc hám lợi theo lời hứa hẹn của công ty trên, nhiều người cũng đã phải trả giá vì mua bất động sản trong sự mù mờ về thông tin và pháp lý. Chính điều này đã giúp các đối tượng tự vẽ ra “dự án ma” rồi bán cho khách hàng để chiếm đoạt tiền.

Thực tế cho thấy, nhiều năm qua, tình trạng các khách hàng khổ sở đi đòi quyền lợi sau khi mua phải đất nền, chung cư ở các khu đô thị, dự án tại thành phố lớn không hiếm. Đến khi xuống tiền, ký kết hợp đồng, họ mới tá hỏa nhận ra sản phẩm mà mình đã mua đang vướng về mặt pháp lý. Không ít dự án chủ đầu tư đã cắm sổ đỏ ở ngân hàng để thực hiện dự án khác; Có vụ việc thì khi đã xuống tiền thì chủ đầu tư mới thông báo là không thể làm được sổ đỏ vì liên quan đến mục đích sử dựng đất… Mặc dù các điều khoản đã được đưa vào hợp đồng nhưng nhiều khi được vạ thì má đã sưng. Số tiền đã nộp của khác hàng bị các doanh nghiệp chiếm dụng trong thời gian dài.

Anh Nguyễn Tiến Mạnh, quê Thanh Oai, Hà Nội là “nạn nhân” của một vụ việc mà liên quan đến tính pháp lý của dự án. Theo đó, anh Mạnh ký hợp đồng mua một căn chung cư tại quận Hoàng Mai, Hà Nội. Khi mua, anh vay mượn của người thân để lấy tiền và dự định khi mua xong, đợi một thời gian có sổ hồng sẽ cắm để trả nợ. Tuy nhiên, sau 1 năm ngày bàn giao, anh Tiến Mạnh đợi mãi không thấy chủ đầu tư thông báo làm sổ. Sốt ruột vì cần tiền trả nợ, anh xuống hỏi sổ đỏ từ Ban quản trị thì những người này nói rằng chưa có hướng dẫn và thông báo từ chủ đầu tư.

“Tôi lên tận chủ đầu tư để hỏi thì những người có trách nhiệm ở đây nói rằng cứ về nhà, khi nào có đợt, họ sẽ thông báo. Tuy nhiên, 6 tháng sau, trong một lần đọc báo, tôi thấy có thông tin nói rằng, chủ đầu tư đã cắm sổ đỏ của dự án chung cư tôi đang ở vào ngân hàng để lấy tiền thực hiện dự án khác. Bây giờ họ không có tiền thanh toán cho ngân hàng để rút sổ đỏ ra. Đó là lý do chủ đầu tư không thể làm được sổ đỏ cho từng căn hộ của cư dân”, anh Mạnh nói.

Anh Mạnh nói thêm, đến nay sau gần 3 năm nhận nhà, anh vẫn chưa được cầm trên tay tấm sổ đỏ của căn hộ nhà mình. Thậm chí, do quá bức xúc, các cư dân đã căng băng rôn để phản đối chủ đầu tư, đòi trả sổ hồng. Tuy nhiên, chủ đầu tư cử người xuống hứa sẽ làm sớm nhất có thể. Nhưng thời điểm cụ thể khi nào thì họ không nói.

Tương tự anh Mạnh, gia đình chị Nguyễn N. tại Bà Rịa – Vũng Tàu rất bức xúc khi mua đất nền ở dự án Khu nhà ở Sadaco (Phú Mỹ Gold City). Chị N. cho biết, trong số hơn 300 khách hàng mua sản phẩm tại dự án Phú Mỹ Gold City (thị xã Phú Mỹ, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu) có đến gần 100 người “đau đớn” khi biết lô đất mình ký cam kết mua, chuyển tiền tới 70 - 90% giá trị sản phẩm hiện nay đang không nằm trong dự án theo quyết định chủ trương đầu tư của tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu ban hành năm 2020.

Chị N. bức xúc: “Chúng tôi đã chuyển gần hết số tiền mua đất nền rồi. Họ hứa hẹn sẽ sớm bàn giao nhưng đến nay ngã ngửa khi phát hiện dính quả lừa. Đến giờ phút này, quyền lợi của chúng tôi vẫn chưa được đảm bảo trong khi chủ đầu tư và đơn vị phân phối đổ trách nhiệm cho nhau”.

 BĐS rõ ràng pháp lý sẽ chiếm lợi thế lớn

Nhiều chuyên gia cho rằng, trong năm 2023, nhìn chung, thị trường bất động sản sẽ dần phục hồi so với năm 2022. Tuy nhiên, từ nay đến hết quý II/2023, thị trường vẫn còn rất nhiều khó khăn. Việc khó khăn đến từ tính thanh khoản thấp mà nguyên nhân xuất phát từ nguồn tiền. Vì thế, các nhà đầu tư sẽ chuyển ưu tiên từ việc chú trọng lợi nhuận sang tính an toàn. Tức là, trước đây, họ chấp nhận đầu tư ở những sản phẩm được dự đoán có lợi nhuận cao dù lăn tăn về mặt pháp lý. Tuy nhiên, đến thời điểm này, tính pháp lý an toàn dù lợi nhuận thấp sẽ được đặt lên hàng đầu.

“Các nhà đầu tư đã có quá nhiều bài học từ sự mù mờ về tính pháp lý bất động sản trong những thời điểm sốt nóng rồi. Những nhà đầu tư ăn xổi, bất chấp bị thanh lọc trong 2 năm 2021 và 2022. Giờ đây, tồn tại ở thị trường là các nhà đầu tư có kiến thức và tiềm lực. Đối với những nhà đầu tư này, tính an toàn được họ ưu tiên số 1”, CEO Bất động sản SENLAND, Nguyễn Khắc Vinh nói.

Theo vị này, trong năm 2023, rất có thể bất động sản có pháp lý rõ ràng, “sạch sẽ” sẽ chiếm ưu thế rất lớn. Bởi hiện nay, ai cũng biết việc cấp phép dự án đang được làm rất chặt chẽ. Vì thế, những dự án có đầy đủ tính pháp lý sẽ được khách hàng đón nhận. Các chủ đầu tư uy tín, có năng lực, dự án minh bạch về pháp lý chắc chắn sẽ dành dự quan tâm lớn từ các khách hàng mặc dù bất động sản năm 2023 có thể trầm lắng.

Dưới góc nhìn pháp lý, Luật sư Nguyễn Văn Hậu, Phó chủ nhiệm Đoàn LS TP.HCM cho rằng, các vấn đề pháp lý bất động sản hiện nay vẫn còn tồn tại không ít vấn đề. Luật sư Hậu dẫn chứng, Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014 quy định nhà ở hình thành trong tương lai chỉ được tiến hành giao dịch khi móng đã hoàn thành và có được sự cấp phép của cơ quan có thẩm quyền. Tuy nhiên, nhiều người đã lách luật bằng các hợp đồng đặt cọc, giữ chỗ, góp vốn… Đây là những hợp đồng tiềm ẩn rất nhiều nguy cơ về mặt pháp lý khi xảy ra vấn đề khiếu kiện.

Bên cạnh đó, ở phân khúc đất nền, khi sốt đất diễn ra, giá tăng cao, nhiều người sẵn sàng xuống tiền dù biết rủi ro có thể xảy ra vì bất động sản họ mua chưa đầy đủ về mặt pháp lý.

Bên cạnh đó, trong năm 2023, nhiều chuyên gia và ngân hàng cũng đã khẳng định, các dự án rõ ràng, minh bạch về pháp lý sẽ được ưu tiên cho vay để phát triển. Vì thế, những dự án có pháp lý hoàn thiện chắc chắn sẽ chiếm được ưu thế rất lớn.