Vướng pháp lý, hàng trăm dự án trên “đất vàng” bỏ hoang

Đất dự án cỏ mọc um tùm

Theo baodautu.vn, TP Hồ Chí Minh là một trong những thành phố có giá bất động sản đắt đỏ bậc nhất cả nước, đặc biệt là ở khu trung tâm quỹ đất rất khan hiếm, tuy nhiên có nhiều khu đất đã được quy hoạch hoặc đang làm thủ tục triển khai đầu tư dự án nhưng đang để cỏ mọc vì vướng thủ tục pháp lý. 

Số liệu từ Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) cho thấy, trên địa bàn thành phố hiện nay có khoảng 143 dự án đang gặp vướng mắc về pháp lý khiến các chủ đầu tư và người mua nhà tại những dự án này rất khó khăn, bức xúc.

Dự án Lotus Residence (quận 7) sau 12 năm được chấp thuận chủ trương đầu tư và 7 năm kể từ ngày chủ đầu tư thực hiện chuyển nhượng nền đất với khách hàng thì đến nay dự án vẫn chưa thể triển khai dù hạ tầng đã hoàn thiện. Ông Dương Tuấn Tú, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư Anh Tuấn, chủ đầu tư dự án cho biết, thời gian thực hiện thủ tục pháp lý của Dự án kéo dài vì có 2 vấn đề chồng chéo. 

Theo Sở Tài nguyên và Môi trường đang triển khai các thủ tục để doanh nghiệp nộp tiền sử dụng đất thì dừng lại do thời gian thực hiện dự án đã hết và yêu cầu chủ đầu tư làm thủ tục gia hạn thực hiện dự án, Đến khi chủ đầu tư làm thủ tục xin gia hạn thời gian thực hiện dự án thì phía Sở Xây dựng lại yêu cầu phải thực hiện nghĩa vụ tài chính (đóng tiền sử dụng đất). 

Tuy nhiên, vấn đề lại rơi vào vòng luẩn quẩn khi Sở Xây dựng đề nghị Sở Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn và tính tiền sử dụng đất, còn ở phía Sở Tài nguyên và Môi trường thì lại đề nghị Sở Xây dựng kiến nghị Thành phố gia hạn thực hiện dự án thì mới tính tiền sử dụng đất. 

“Chỉ vì những vướng mắc liên quan đến thủ tục hành chính mà Dự án phải nằm bất động nhiều năm nay, những lô đất trị giá tiền tỷ chỉ để cho cỏ mọc. Trong khi đó, để thực hiện Dự án, chủ đầu tư phải đi vay mượn khắp nơi, nay không được xây dựng thì sao sống nổi. Vẫn biết là giá đất tại TP Hồ Chí Minh mỗi năm một tăng, nhưng giá cao bao nhiêu thì cũng phải có con số cụ thể để doanh nghiệp cân đối. Đằng này, doanh nghiệp xin được nộp tiền mà cũng không được”, ông Tú chia sẻ.

Dự án Chung cư nhà ở xã hội Nam Lý có vị trí xây dựng tại số 91A, Đỗ Xuân Hợp (TP Thủ Đức), chủ đầu tư dự án là Công ty cổ phần Địa ốc Thảo Điền cũng chưa thể triển khai được dự án trong hơn 10 năm qua vì thiếu thủ tục giao đất. 

Dự án Nhà ở xã hội Lê Thành Tân Kiên (giai đoạn II) của Công ty Lê Thành, theo đồ án quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000 khu trung tâm và dân cư khu vực phía Tây TP Hồ Chí Minh, có vị trí khu đất thuộc quy hoạch đất thương mại dịch vụ. Nhưng dự án chưa được điều chỉnh quy hoạch cục bộ, bởi Sở Kế hoạch và Đầu tư cho biết theo Luật Đầu tư mới, khi nào dự án phù hợp với quy hoạch mới trình UBND Thành phố chấp thuận đầu tư. 

Đề xuất tháo gỡ khó khăn 

Tại Diễn đàn Kinh tế Việt Nam lần thứ 5 mới đây, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA đặc biệt nhấn mạnh, thị trường bất động sản đang gặp nhiều khó khăn. Trong đó, vướng mắc lớn nhất là thủ tục pháp lý, nếu không có những giải pháp xử lý kịp thời và hiệu quả thì thị trường bất động sản có thể rơi vào suy thoái, khủng hoảng, nghiêm trọng hơn là có thể kéo theo suy thoái, khủng hoảng kinh tế, tác động bất lợi đến mục tiêu giữ vững ổn định kinh tế vĩ mô, an sinh xã hội. 

Do đó, để khơi thông thị trường bất động sản, các doanh nghiệp đồng kiến nghị Chính phủ khẩn trương xem xét ban hành Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định thuộc lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng và Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai để tháo gỡ một số khó khăn, vướng mắc cụ thể của các dự án bất động sản, đô thị, nhà ở. 

Đồng thời, khơi thông dòng vốn tín dụng và trái phiếu doanh nghiệp là biện pháp cần thiết để cứu thanh khoản của thị trường bất động sản, giúp các doanh nghiệp trong lĩnh vực này vượt qua khó khăn. Đây không chỉ là sự hỗ trợ trước mắt mà còn phải trở thành giải pháp căn cơ, có tính bền vững, giúp doanh nghiệp duy trì nguồn lực, sớm vực dậy trong bối cảnh khó khăn hiện nay vẫn là khơi thông thủ tục pháp lý dự án. 

Theo HoREA nhìn chung các doanh nghiệp bất động sản và người mua nhà hiện nay vẫn rất khó vay được tín dụng. Nguyên nhân là do Ngân hàng Nhà nước chỉ đạo các ngân hàng thương mại không hạ chuẩn tín dụng. Nên các ngân hàng thương mại không dám cho vay đối với một số trường hợp như doanh nghiệp muốn vay khoản tín dụng mới dù có tài sản đảm bảo, có khoản vay đáo hạn (thuộc nhóm 2, nhóm 3) chưa thanh toán. Đối với trường hợp doanh nghiệp xin vay tín dụng mới và đề nghị được thế chấp bằng trái phiếu doanh nhưng ngân hàng không chấp thuận tài sản bảo đảm là trái phiếu nên cũng không được chấp thuận vay tín dụng. 

Do đó, HoREA đề nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét trình Chính phủ sửa đổi, bổ sung Nghị định 31 cho phép người mua nhà ở thương mại có mức giá dưới 1,8 hoặc 2 tỷ đồng/căn được hỗ trợ 2%/năm lãi suất vay tín dụng (hoặc với lãi suất hợp lý do Ngân hàng Nhà nước quy định), bắt đầu từ ngày giải ngân khoản vay đến thời điểm khách hàng trả hết nợ gốc hoặc lãi tiền vay theo thỏa thuận giữa ngân hàng thương mại và khách hàng tuy nhiên không vượt quá ngày 31/12/2023.

Theo TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Bộ phận Tư vấn đầu tư Savills Việt Nam cho rằng, thị trường bất động sản đang đối mặt với khó khăn về mặt pháp lý trong nhiều năm qua. Vì vậy, để thị trường có thể phục hồi mạnh mẽ thì cần có sự hỗ trợ về pháp lý trong việc phát triển dự án cho các doanh nghiệp.