Chuyên gia tiết lộ phân khúc nhà ở sẽ dẫn dắt thị trường trong thời gian tới

Một phân khúc "biến mất" khỏi thị trường

Theo Nhịp sống thị trường, có thể thấy, câu chuyện mất cân đối cung - cầu đã được nhiều đơn vị nghiên cứu bất động sản đưa tin từ hồi năm 2020. Đơn cử, ngay từ quý III/2020, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam đã cho biết, trên thị trường TP. Hồ Chí Minh hiện không còn thấy dự án bình dân nào mở bán, gần như phân khúc này đã "biến mất" khỏi thị trường. Còn tại Hà Nội, từ giai đoạn 2018 - 2020 từng xuất hiện lẻ tẻ vào dự án căn hộ hợp túi tiền, tuy nhiên đến nay phân khúc này cũng gần như "mất hút" khỏi thị trường.  

Trước đó, số liệu của Bộ Xây dựng cũng chỉ rõ, thị trường có dấu hiệu mất cân đối trong quan hệ cung - cầu bất động sản. Trong khi đó, nhu cầu nhà ở của người dân đối với phân khúc nhà ở trung và cao cấp chỉ chiếm từ 20-30%, nguồn cung nhà ở dạng này lại chiếm đến 65% sản phẩm và đang dư thừa khoảng 70-100 triệu m2 sàn. Ở tình cảnh trái ngược, dự án nhà ở thương mại bình dân giá rẻ, có giá dưới 25 triệu đồng/m2 lại thiếu hụt trầm trọng.

Số liệu từ Savills Việt Nam cũng ghi nhận sự mất cân đối giữa nguồn cung sản phẩm mới ra thị trường và tốc độ tăng trưởng chậm. Sự sụt giảm này đến từ một số nguyên nhân, thứ nhất là nguồn cung mới ra thị trường rất nhỏ giọt, giảm khoảng 82% so với cùng kỳ năm trước, khoảng 2.500 căn hộ. Tỷ lệ hấp thụ cũng chỉ ở mức 20% so với mức độ thông thường là 60-70% như trước đâu. Tỷ lệ hấp thụ cao của các năm trước được thúc đẩy bởi nguồn cung ở phân khúc nhà ở hạng C với mức giá phải chăng.

Tuy nhiên, xu hướng này đến nay đã thay đổi với 80% nguồn cung đến từ phân khúc hạng A và B, chỉ có khoảng 20% căn hộ hạng C là phù hợp với nhu cầu chính của thị trường.

Ông Troy Griffiths, Phó Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam cho biết, nhu cầu nhà ở của Việt Nam hiện rất lớn do tốc độ đô thị hóa đang phát triển tới 47%. Trong mắt các nhà đầu tư, Việt Nam vẫn còn cả một chặng đường dài phía trước với quá trình đô thị hóa.

Ông Troy phân tích thêm, trong khi đó nguồn cung phân khúc hạng C đang thiếu hụt do các chủ đầu tư dự án chạy theo các sản phẩm ở phân khúc cao hơn. Do đó, chắc chắn nhu cầu căn hộ hạng C sẽ tiếp tục tăng trong một thời gian dài.

Theo một thống kê của Bộ Xây dựng cho thấy, số lượng nhà ở diện tích từ 60-80m2 chiếm tỷ lệ lớn nhất, khoảng 22%, số hộ có nhà ở dưới diện tích 25m2 chiếm khoảng 8%; số hộ có nhà ở rộng hơn 100m2 tại đô thị chiếm 30%. Điều này cho thấy khoảng cách giàu nghèo có xu hướng gia tăng, từ đó đặt ra thách thức cho mục tiêu tăng diện tích ở bình quân đồng thời vẫn đảm bảo diện tích sống tối thiểu phù hợp cho mọi người dân.

Các chuyên gia cho rằng, phân khúc nhà ở hướng tới người mua ở thực sẽ dẫn dắt thị trường năm 2023 và các năm tới. Trong đó, các dự án nhà ở xã hội với mức giá 1-2 tỷ đồng/căn sẽ được mong chờ và dự báo tạo thành cú hích cho thị trường chung.

Đặc biệt là trong bối cảnh hiện tại khi nguồn cung phân khúc trung và cao cấp là chủ đạo, tính thanh khoản thấp thì nguồn cung hợp túi tiền với đại bộ phận người dân sẽ là điểm sáng dẫn dắt thị trường cũng như giúp tính thanh khoản của thị trường tăng.

Hướng tới phát triển phân khúc bình dân

Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội cho biết, trên thị trường Hà Nội hiện nay, phân khúc biệt thự và nhà liền kề, nhà ở thấp tầng đang neo ở mức giá cao.

Vào năm 2023, nếu không có thêm các sản phẩm giá phù hợp, pháp lý dự án không được đẩy nhanh để có nguồn cung thì tính thanh khoản đối với phân khúc biệt thự, nhà liền kề vẫn là một trong những điều cần giải quyết.

Trên thực tế, thị trường thực sự có quá nhiều sản phẩm căn hộ hạng B với mức giá trung bình 47 triệu đồng/m2, đây là mức giá đại diện rất rõ nét cho phân khúc căn hộ hạng B. Điều này cho thấy rằng, thị trường hiện nay đang thiếu đi sản phẩm vừa túi tiền với nhu cầu người mua. Đây là một trong những vấn đề mà bất động sản phải đối mặt, bởi dù còn nhiều sản phẩm nhưng không phù hợp với đại đa số nguồn cầu thì tính thanh khoản lẫn dòng tiền không thể mạnh được, như vậy sức khỏe của thị trường cũng không thể lên nhanh.

Về thị trường bất động sản năm 2023, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam nhận định, các chính sách cần được ban hành theo 3 hướng cụ thể: Thúc đẩy phát triển các dự án phù hợp với nhu cầu thị trường; cải thiện dòng tiền cho người vay mua nhà ở bình dân, nhà ở xã hội; cải thiện điều kiện phát hành trái phiếu doanh nghiệp theo hướng thông thoáng hơn nhưng vẫn được kiểm soát.

Vị chuyên gia cho rằng, nguồn cung thị trường bất động sản thời điểm đầu năm dự báo sẽ không có nhiều thay đổi. Tuy nhiên, nếu chính sách vĩ mô được điều chỉnh thì bắt đầu từ cuối quý I, những dự án phù hợp với nhu cầu như nhà ở xã hội, nhà ở bình dân đang triển khai dở dang hay vướng mắc ở giai đoạn trước có khả năng sẽ được khơi thông để đưa vào thị trường một nguồn cung mới.

Khi "bắt mạch" thị trường bất động sản, cả Bộ Xây dựng cũng như nhiều chuyên gia đều có chung nhận định rằng, lệch pha cung - cầu đang là nguyên nhân khiến nhà ở chỗ thừa vẫn thừa, chỗ thiếu vẫn thiếu. Các con số tổng hợp cho thấy một điều là nhà ở giá cao đang khó bán, còn nhà ở giá vừa túi tiền lại gần như vắng bóng. Trong những ngày đầu năm mới, phát triển nhà ở xã hội đang là định hướng được các doanh nghiệp hướng tới.