Đẩy mạnh nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở giá rẻ: Chớ vội mừng!

Với loại hình nhà ở xã hội, Chính quyền TP Hồ Chí Minh có thể coi là địa phương đi đầu trên cả nước khi đặt ra mục tiêu sẽ có 93.000 căn nhà thuộc loại này trong thời gian 10 năm sắp tới. Nguồn vốn ngân sách để thực hiện cho kế hoạch này sẽ là 12.410 tỷ đồng. Tuy nhiên, để chương trình này được thực hiện triển khai tốt thì cũng không phải là việc đơn giản, dễ dàng.

Hy vọng về nhà ở giá hợp lý lại được thắp lên

Thời điểm cuối năm 2021, Bí thư Thành ủy TP HCM Nguyễn Văn Nên đã cho biết, kế hoạch đầu tiên của thành phố cần phải thực hiện ngay sau khi kiểm soát được dịch bệnh là triển khai xây nhà ở xã hội. Mới đây, tại kỳ họp lần thứ 6 HĐND TP HCM khóa X, mục tiêu đó lại một lần nữa được chính quyền thành phố xác định. Điều đó cho thấy rằng TP HCM đang rất quyết tâm dồn lực để phát triển loại hình nhà ở xã hội cũng như sản phẩm nhà ở thương mại vừa túi tiền cho người dân (còn gọi là nhà ở thương mại giá rẻ). Bên cạnh đó cũng cho thấy rằng đối với TP HCM, nhà ở dành cho người lao động thu nhập thấp là một vấn đề hết sức cấp bách.

Để biến kế hoạch nói trên trở thành hiện thực, Chương trình phát triển nhà ở TP HCM trong giai đoạn 2021-2030 đã được HĐND thành phố được thông qua với nhiều sự thay đổi rất tích cực trong chính sách phát triển. Bên cạnh việc tháo gỡ nút thắt về quỹ đất thì việc nghiên cứu tìm phương án rút ngắn quy trình thủ tục đầu tư được đánh giá là yếu tố vô cùng quan trọng, có thể cải thiện nguồn cung trong thời gian tới. Điều này cũng chính là thông điệp gửi tới các đơn vị doanh nghiệp (DN) bước vào cuộc chạy đua nhà ở vừa túi tiền khi mà thủ tục để làm dự án cởi mở hơn.

Từ đầu năm cho tới nay, một số đơn vị doanh nghiệp cũng đã rục rịch ra mắt thị trường loại hình sản phẩm căn hộ có mức giá dưới 950 triệu đồng. 3 doanh nghiệp quy mô lớn là Tập đoàn Hưng Thịnh, Đồng Tâm và công ty gỗ Trường Thành đã bắt tay nhau hợp tác với ý định tung ra thị trường những căn hộ giá rẻ, chất lượng cao tại TP HCM, tỉnh Long An, tỉnh Bình Dương và tỉnh Đồng Nai. Giá nhà của các doanh nghiệp này thực hiện có thể bán ra trong ngưỡng giá khoảng 20 triệu đồng/m2. Như vậy, những người có thu nhập trung bình có thể một lần nữa tin tưởng và hy vọng loại hình căn hộ giá dưới 25 triệu đồng /m2 chưa hoàn toàn "biến mất".

Động lực chính khiến cho nhiều chủ đầu tư quay trở lại nghiên cứu thực hiện phân khúc nhà ở này đến từ Nghị định 49/2021 của Chính phủ, trong đó có việc bổ sung thêm một số chính sách ưu đãi dành cho các doanh nghiệp tham gia. phát triển bất động sản. Đặc biệt, chủ đầu tư của các dự án xây dựng nhà ở xã hội sẽ được miễn khoản tiền sử dụng đất, miễn tiền thuê đất đối với những diện tích đất đã được Nhà nước bàn giao, cho thuê.

Một lý do khác thúc đẩy mạnh mẽ việc các chủ đầu tư hướng đến phân khúc nhà ở xã hội đó là khả năng tiếp cận với nguồn tín dụng. Ngân hàng Nhà nước đang có chủ trương siết chặt lại tín dụng đối với các phân khúc sản phẩm cao cấp vì tình trạng phát triển quá nóng thời gian qua, nhưng những dự án nhà ở hướng đến nhu cầu ở thực vẫn có nhiều cơ hội để tiếp cận các gói tín dụng hay các gói hỗ trợ lãi suất thấp. Nhà ở xã hội có thể sẽ là một kênh nhà ở giúp cho các chủ đầu tư duy trì được dòng tiền trong giai đoạn thị trường nhiều khó khăn như hiện nay.

Tiến độ thực hiện dự án nhà ở giá rẻ vẫn rất chậm

Quay trở trở lại với TP HCM thì Chủ trương triển khai xây dựng nhà ở xã hội điều tiết từ quỹ nhà - đất của cá dự án nhà ở thương mại tại khu vực này không phải mới xuất hiện, mà đã được hình thành từ gần 20 năm trước. Theo đó, thông qua chương trình "Nhà ở dành cho người thu nhập thấp" cùng với chỉ thị 07/2003 yêu cầu về việc "các dự án đầu tư xây dựng nhà ở đều phải dành ra từ 10% quỹ đất xây dựng nhà ở hoặc là 20% quỹ nhà bán theo nguyên tắc bảo toàn vốn (có kiểm toán) cho Nhà nước". Tiếp đó, theo Nghị định 188/2013 quy định về việc các dự án nhà ở thương mại sở hữu diện tích đất trung bình từ 10 hecta trở lên phải chấp nhận dành ra một khoảng diện tích tối thiểu là 20% để triển khai làm nhà ở xã hội. Tuy nhiên, loại hình nhà ở thương mại phát triển tương đối nhanh, nhưng riêng nhà ở xã hội lại triển khai rất chậm chạp.

Còn nhớ, trong thời điểm khó khăn (2009-2013), loại hình nhà ở vừa túi tiền sẽ như một "mồi lửa" làm tan băng giá đang bao phủ lên thị trường bất động sản, từ đó gia tăng tính thanh khoản thị trường và giảm thiểu tâm lý tiêu cực. Thì nay, thị trường bất động sản cũng sẽ có những hoạt động, diễn biến tương tự khi mà dịch bệnh Covid-19 đã gây ra những ảnh hưởng rất lớn đến khả năng thanh khoản và sau đó là các gói tài chính hỗ trợ hồi phục kinh tế được đẩy mạnh triển khai.

Năm 2021 ở trên địa bàn TP HCM gần như đã không còn xuất hiện loại hình nhà ở có mức giá dưới ngưỡng 25 triệu đồng/m2. Nay cũng chưa chính thức xuất hiện nhưng đã ít nhiều chuẩn bị xuất đầu lộ diện. Điều đó có được là nhờ vào chính sách của chính quyền thành phố khi cố gắng tháo gỡ những nút thắt thủ tục. Cùng với đó, các doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội sẽ được ngân hàng ưu tiên cho vay với mức lãi suất thấp. Người mua nhà ở thực cũng vậy, vì thế nên thanh khoản nhanh hơn, doanh nghiệp có thể nhanh thu hồi và quay vòng vốn"- ông Nguyễn Đình Trung, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Hưng Thịnh nhận định.

Ông Trung cũng nhận định rằng, nếu được hỗ trợ tốt về mặt chính sách thì giá nhà mà doanh nghiệp thực hiện có thể dao động trong khoảng 20 triệu đồng/m2. Dù là loại hình nhà giá rẻ thế nhưng vẫn sẽ được đầu tư chỉn chu, xây dựng với chất lượng cao nhất.

Theo nhận định của ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), những gói hỗ trợ của Chính phủ hứa hẹn sẽ có tác động cả trực tiếp và gián tiếp đến việc phát triển nhà ở xã hội. Như quy định cấp vốn trực tiếp 15.000 tỷ đồng dành cho đối tượng người thuê mua nhà ở xã hội trong thời gian 2 năm, hay như quy định về việc hỗ trợ lãi suất 2% cho các doanh nghiệp đầu tư xây dựng loại hình nhà ở xã hội, nhà ở công nhân trong gói hỗ trợ có quy mô là 40.000 tỷ đồng.

Tuy nhiên, theo ý kiến đánh giá của ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM, đây là một tín hiệu rất đáng vui mừng thế nhưng cho đến nay việc triển khai thực hiện các gói tín dụng này vẫn còn rất chậm, trong khi theo quy định của Nhà nước là hết năm 2023 thì sẽ hết hạn. "Cần có văn bản, chính sách khuyến khích việc xây dựng loại hình nhà ở xã hội cho thuê, vì đối tượng công nhân, người lao động nghèo ở khu vực đô thị với thu nhập ít ỏi cũng rất khó có thể đủ khả năng tài chính mua được nhà, dù là giá rẻ"- ông Châu nêu ra quan điểm.

Theo chia sẻ của HoREA, căn hộ thuộc loại hình nhà ở xã hội diện tích 25m2 có mức giá 500 triệu đồng với đơn giá trung bình 20 triệu đồng/m2 hoặc căn hộ nhà ở thương mại diện tích 25m2 với đơn giá là 30 triệu đồng/m2 có giá bán 750 triệu đồng sẽ là mức giá khá phù hợp đối với những người có thu nhập thấp, hoặc có thu nhập trung bình thấp.

Trong văn bản gửi đến Bộ Xây dựng thời điểm cuối năm 2021, HoREA đã đề nghị Bộ Xây dựng trình lên Chính phủ xem xét bổ sung về cơ chế, chính sách hỗ trợ để từ đó tạo điều kiện phát triển loại hình nhà ở thương mại giá thấp. Cụ thể, HoREA đề nghị là giảm 50% khoản tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (dự án nhà ở xã hội được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất). Giảm giá 25% thuế suất thuế giá trị gia tăng và giảm mức thuế thu nhập doanh nghiệp (đề xuất dự án nhà ở xã hội sẽ được ưu tiên giảm 50% thuế suất thuế GTGT và thuế TNDN). Đề nghị được cho vay ưu đãi với mức lãi suất chỉ khoảng 7,2 - 7,5 %/năm trong thời gian 10 - 15 năm (tương ứng bằng khoảng 1,5 lần mức lãi suất cho vay ưu đãi nhà ở xã hội). Người mua loại hình nhà ở thương mại giá thấp sau thời hạn 5 năm thì được quyền bán, hoặc chuyển nhượng mà không cần phải nộp lại tiền sử dụng đất đã được chính quyền hỗ trợ khi mua nhà....

(Nguồn: Đại Đoàn Kết)