Vì sao nhà ở xã hội tại TP.HCM có giá cao chót vót?

Giá tăng cao

Theo khảo sát của phóng viên, những biến động của thị trường BĐS trong vài năm gần đây đã khiến giá các dự án nhà ở xã hội liên tục leo thang. TP.Thủ Đức có khá nhiều dự án nhà ở xã hội, mặt bằng giá tại đây cũng cao hơn các khu vực khác, dao động từ 25-33 triệu/m2, trong khi cách đây khoảng 3 năm giá bán chỉ từ 14-16 triệu/m2. Cụ thể, căn hộ 1 phòng ngủ, diện tích khoảng 54 m2 tại dự án Chương Dương Home (P.Trường Thọ, TP.Thủ Đức), đang được chào bán khoảng 1,5 tỷ, khoảng 25,9 triệu/m2. Tương tự, dự án Topaz Home 2 (TP.Thủ Đức) đang được chào bán ở mức giá này.

Cá biệt, dự án nhà ở xã hội HQC Bình Trưng Đông (P.Bình Trưng Đông) có mức giá trên 33 triệu/m2. Thông tin từ chủ đầu tư cho biết, dự án cao 16 tầng, với 260 căn (80% căn hộ nhà ở xã hội, 20% căn hộ thương mại). Đây được cho là một trong những dự án nhà ở xã hội đầu tiên, trọng điểm tại khu Đông Sài Gòn. Thời điểm mở bán,  căn hộ nhà ở xã hội có giá bán 22 triệu/m2 và 26 triệu/m2 đối với căn hộ thương mại. Tuy nhiên, hiện tại giá bán nhà ở xã hội là 34 triệu/m2, giá bán căn hộ thương mại là 39 triệu/m2.

Giá nhà ở xã hội tại Q.Gò Vấp cũng tăng cao, dao động từ 23-26 triệu/m2, tùy từng dự án. Thời điểm mở bán, các căn hộ tại dự án Felix Homes CC1 chỉ từ 14 triệu/m2 (giá chưa bao gồm VAT 5%), tuy nhiên vào thời điểm hiện tại giá sang nhượng là 26 triệu/m2. Được biết, Felix Homes CC1 gồm 1 tòa tháp cao 19 tầng với quy mô 304 căn, trong đó 80% căn hộ là nhà ở xã hội. Tại Q.Bình Tân, nhà ở xã hội có giá mềm hơn, dao động từ 19-24 triệu/m2. Gía bán nhà ở xã hội tại H.Bình Chánh cũng ở mức này. Dự án nhà ở xã hội có quy mô lớn nhất khu vực Bình Chánh là HQC Plaza với 4 tòa tháp cao 23, 24 tầng, gồm 1.735 căn hộ với diện tích đa dạng từ 54.87-69.85 m2. Thời điểm mở bán, dự án có giá từ 12,9 triệu/m2-13,9 triệu/m2, tuy nhiên vào thời điểm hiện tại giá chuyển nhượng trên 22 triệu/m2.

Giá nhà ở xã hội thấp nhất tại TP.HCM được ghi nhận tại huyện Hóc Môn. Đây là khu vực này tập chung rất nhiều công nhân, lao động làm việc tại các KCN, CCN trên địa bàn, thế nhưng số lượng dự án nhà ở xã hội lại đếm trên đầu ngón tay. Theo khảo sát, để sở hữu 1 căn hộ 2 phòng ngủ, diện tích 59 m2 tại chung cư HQC Hóc Môn khách hàng cần tài chính khoảng 1,05 tỷ đồng. Trước đó, giá căn hộ này chỉ vào khoảng 780 triệu/căn.

Khó phát triển vì kiểu "nửa nạc nửa mỡ"

Theo nhận định của các chuyên gia BĐS, trước đây giá bán nhà ở xã hội trung bình tại TP.HCM ở quanh mức 15 triệu đồng/m2. Tuy nhiên vào thời điểm hiện tại, mức giá dao động từ 20-26 triệu/m2. Đặc biệt, giá bán các dự án tại khu Đông, hoặc các dự án mới luôn trên 26 triệu/m2. Với mức giá này chỉ phù hợp với người có thu nhập trung bình trở lên, quá tầm tài chính với nhóm người thu nhập thấp, đối tượng trong diện ưu đãi mua nhà ở xã hội.

Theo kế hoạch phát triển nhà ở giai đoạn 2021-2025, TP.HCM dự kiến phát triển 47 dự án nhà ở xã hội. Tuy nhiên, đến thời điểm hiện tại, chỉ duy nhất 1 dự án với quy mô 260 căn hộ được đưa vào sử dụng. Một con số khiêm tốn với kế hoạch đề ra, cũng như nhu cầu an cư của người lao động. Hiện, TP.HCM đang có khoảng 1,3 triệu người lao đang có nhu cầu nhà ở.

Theo Sở Xây dựng TP.CHM, với 20% quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội từ 34 dự án thương mại đang hình thành thì trong thời gian tới thành phố sẽ có trên 70 nghìn căn hộ. Tuy nhiên theo thống kê, TP.HCM đang có hơn 100 dự án nhà ở xã hội và nhà ở thương mại đang vướng thủ tục pháp lý, mà phần lớn trong số đó nguyên nhân bắt nguồn từ quy định dự án có quy mô trên 2 ha phải dành 20% quỹ đất để xây nhà ở xã hội.

Theo chuyên gia BĐS Huỳnh Công Thắng cho rằng, quy định này không chỉ làm khó doanh nghiệp mà còn cả những đối tượng mua nhà ở xã hội. “Sau khi có quỹ đất sạch, chủ đầu tư định hướng cụ thể một phân khúc BĐS để phát triển dự án. Tuy nhiên, với quy định phải bố trí 20% diện tích đất để xây nhà ở xã hội sẽ ảnh hưởng đến chiến lược phát triển toàn dự án của doanh nghiệp. Hay nói cách khác, chủ đầu tư khó định vị phân khúc thị trường, khó bán hàng, còn giá bán các các căn nhà ở xã hội trong dự án thương mại đương nhiên là không thể thấp. Một bất cập khác, đó là nhà ở xã hội thì đối tượng mua nhà và giá bán đều do nhà nước quyết định. Như vậy trong 1 dự án thương mại thiếu tính đồng bộ từ quản lý, bán hàng, vận hành, ảnh hưởng đến bài toán tài chính của chủ đầu tư”, ông Thắng cho biết.

Đồng quan điểm, chuyên gia kinh tế Nguyễn Văn Tạo cho rằng, căn hộ tại dự án 100% là nhà ở xã hội luôn có giá thấp hơn tại các dự án chỉ có 20% tổng số căn hộ là nhà ở xã hội. “Những tiêu chuẩn, tiện ích dự án nhà ở xã hội hạn chế hơn nhà ở thương mại. Do vậy, việc bắt buộc chủ đầu tư phải dành 20% diện tích đất để xây dựng nhà ở xã hội sẽ khiến kiến trúc, cảnh quan, không gian chung của dự án không đồng bộ. Người mua nhà xã hội tại các dự án thương mại có thể ban đầu được hưởng lợi từ các tiện ích dịch vụ tại đây, nhưng về lâu dài có thể sẽ là gánh nặng cho họ”, ông Tạo phân tích.

Cần có "phương án B" cho doanh nghiệp

Chia sẻ tại toạ đàm “Gỡ điểm nghẽn phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân”, nhiều chuyên gia BĐS cho rằng, cơ quan quản lý nên cho phép các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại nộp tiền sử dụng phần quỹ đất 20% trong các dự án để thành lập quỹ phát triển nhà ở xã hội quốc gia. Nguồn quỹ này được dùng phục vụ công tác giải phóng mặt bằng hoặc cho các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội vay. Điều này cũng đẩy nhanh việc khai thông pháp lý cho các dự án BĐS đang bị nghẽn, giải cơn “khát” nguồn cung cho thị trường.

Trong văn bản góp ý dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định thuộc lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng vừa gửi Thủ tướng và Bộ Xây dựng, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA đã nêu lên một số bất cập trong quy định hiện nay về trách nhiệm của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại phải dành một phần quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội. HoREA cho rằng, có những dự án nhà ở thương mại có thể xây dựng nhà ở xã hội trên quỹ đất 20% của dự án. Ngược lại, cũng có không ít các dự án nhà ở thương mại không phù hợp để xây dựng nhà ở xã hội trên quỹ đất 20% này.

HoREA đưa ra ví dụ, một dự án nhà ở thương mại cao cấp tại TP.Thủ Đức có tổng diện tích 2 ha. Theo quy định chủ đầu tư phải dành 20% quỹ đất, tương đương 4 nghìn m2 đất để xây nhà ở xã hội. Tuy nhiên, để phát triển dự án này, chủ đầu tư dự án đã mua lại quyền sử dụng đất của khu đất với mức giá bình quân là 80 triệu/m2. Như vậy cho phí để giải phóng mặt bằng diện tích đất 4 nghìn m2 lên đến 320 tỷ đồng. Mức chi phí này hợp pháp và được tính vào chi phí đầu tư nhà ở xã hội. Vì vậy dù dự án nhà ở xã hội được miễn tiền sử dụng đất, nhưng sau khi tính toán giá nhà ở xã hội tại dự án này sẽ lên tới 35 - 40 triệu/m2, đây là mức giá bán nhà quá cao với đối tượng mua nhà ở xã hội.

Theo HoREA, bên cạnh phương thức “dành quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội” cần có thêm cơ chế cho phép chủ đầu tư được “chuyển giao quỹ nhà ở tương đương giá trị quỹ đất 20%” để chính sách sát với thực tiễn và có được quỹ nhà ở xã hội nhiều hơn với giá thành hợp lý.