Đầu tư hạ tầng là đầu tư vào sự phát triển của thị trường bất động sản

Thứ ba, 26/09/2023-21:09

Hiện nay, thị trường bất động sản vẫn đang đối mặt với hàng loạt thách thức. Một yếu tố tích cực giúp cho thị trường này hồi phục sớm trong thời gian tới, đó chính là hạ tầng.

Hàng loạt thách thức hiện hữu

Theo báo Đầu tư, ngày 20/9 vừa qua diễn ra Hội thảo “Bất động sản phía Nam đón đầu cơ hội phát triển hạ tầng” được tổ chức tại TP. HCM. Tại đây, các chuyên gia và đại diện nhiều doanh nghiệp thuộc lĩnh vực bất động sản đều có chung một nhận định rằng, thị trường địa ốc hiện đang phải đối mặt với nhiều thách thức.

Cụ thể, liên quan tới vấn đề tài chính, chuyên gia tài chính ngân hàng - TS. Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, năm 2023 Ngân hàng Nhà nước đã có 4 lần liên tiếp giảm lãi suất điều hành, kéo lãi suất huy động giảm xuống 3 - 4%, lãi suất cho vay ít nhất cũng giảm khoảng 2% kể từ đầu năm đến nay.

Hạ tầng nghìn tỷ nâng tầm vị thế bất động sản Bà Rịa - Vũng Tàu

Theo kế hoạch đến năm 2025, Bà Rịa - Vũng Tàu dành 75.000 tỷ đồng cho đầu tư công, ưu tiên vào phát triển hạ tầng giao thông kết nối nội tỉnh và liên vùng. Đây là nền tảng thúc đẩy nhiều lĩnh vực phát triển, trong đó có thị trường bất động sản vốn đã có sẵn tiềm năng.

Tâm lý người mua bị ảnh hưởng bởi có giai đoạn lãi suất cho vay hơn 15%.

Tuy nhiên, cũng theo ông Hiếu, con số giảm này chưa đủ để hỗ trợ các doanh nghiệp bất động sản. Ngân hàng “thừa tiền” khi tăng trưởng tín dụng 5,3% trong 8 tháng, nhưng mục tiêu đặt ra là 14%.

“Ngân hàng ế vốn nhưng doanh nghiệp lại rất thiếu, tại sao lại có nghịch lý này?” - Vị chuyên gia đặt câu hỏi và cho rằng, rủi ro của nền kinh tế ngày càng tăng, doanh nghiệp thiếu đơn đặt hàng, không cần thêm vốn vì hàng sản xuất ra là lại tồn kho, càng vay càng lỗ nên họ không vay nữa.

Ông Hiếu cho hay, Ngân hàng Nhà nước trong thời gian qua đã nhiều lần giảm lãi suất, tốt cho doanh nghiệp cho vay muốn vay và có thể vay. Tuy nhiên với những doanh nghiệp bất động sản thì việc giảm lãi suất không phải liều thuộc tốt nhất, vì họ không thể vay nữa, bất động sản đang giảm giá.

Dưới góc nhìn thị trường, Giám đốc Bộ phận tiếp thị nhà ở CBRE Việt Nam - Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt cho hay, thị trường bất động sản hiện nay phải đối diện với nhiều thách thức. Trong đó có 4 khó khăn lớn nhất: Một là sự sụt giảm nghiêm trọng của nguồn cung, đây là bối cảnh khác với sự khủng hoảng trước đây.

Hai là mất cân bằng về cung - cầu. Thị trường bất động sản trong thời gian qua liên tục tăng giá, điều này khiến các sản phẩm nhà ở tầm trung và giá bình dân gần như biến mất. Trong khi nhu cầu của phần lớn lại tập trung vào nguồn phân khúc này. Tâm lý người mua bị ảnh hưởng bởi có giai đoạn lãi suất hơn 15%.

Có khoảng 70% dự án BĐS không thể triển khai được trong suốt 3 năm gần đây

Tiếp theo là vướng mắc về pháp lý, thị trường đang có khoảng 70% dự án không thể triển khai được trong suốt 3 năm gần đây vì lý do vướng pháp lý. Điều này khiến vòng đời triển khai một dự án bị kéo dài, đẩy chi phí đầu tư tăng cao dẫn tới việc giá bán không thể giảm. Đây cũng là yếu tố tác động lớn tới thị trường ở thời điểm hiện tại.

Yếu tố cuối cùng là niềm tin của nhà đầu tư. Thị trường bất động sản Việt nam phát triển nhanh chóng trong giai đoạn 2015 - 2019 với số lượng nhà đầu tư đông đảo. Nhất là nhà đầu tư Việt Nam rất nhạy cảm với các yếu tố tác động lên thị trường sẽ khiến tâm lý nhà đầu tư dễ thay đổi. Trong khi nguồn cung phục vụ nhu cầu thực lại rất hạn chế.

Hạ tầng là cú huých mạnh

Dù thị trường địa ốc còn phải đối mặt với nhiều thách thức, nhưng các chuyên gia lại cho rằng đây chỉ là sự giảm phát, chứ không phải khủng hoảng. Lấy ví dụ cụ thể, chuyên gia kinh tế - TS. Đinh Thế Hiển cho rằng, diễn biến kinh tế Việt Nam trong 6 - 8 tháng đầu năm 2023, dù GDP có giảm và còn nhiều khó khăn nhưng không có dấu hiệu sụp đổ.

Năm 2023, kinh tế Việt Nam đi ngược so với năm 2022. Từ tháng 1/2022, kinh tế Việt Nam tăng trưởng trở lại sau thời kỳ giãn cách xã hội do Covid - 19. Tới tháng 6/2022 bắt đầu xuất hiện những thông tin nóng về tín dụng nên có xu hướng đi xuống.

Nhưng từ tháng 1/2023 kinh tế suy giảm, tháng 7 và tháng 8 xuất hiện các tín hiệu tích cực cho tăng trưởng kinh tế do lãi suất đã ổn định trở lại, tiền trong ngân hàng sẵn sàng cho vay và thực sự cho vay với đối tượng muốn mua bất động sản.

Hệ thống các tuyến đường Vành đai tạo ra sự đổi mới cho toàn bộ khu vực

Chuyên gia đầu tư bất động sản - TS. Sử Ngọc Khương đưa ra nhận định, thị trường địa ốc hiện đã khác hoàn toàn so với giai đoạn 2008 - 2009. Nếu từ năm 2008 - 2009, thanh khoản thị trường thấp do khủng hoảng thừa thì nay thị trường lại thiếu cung.

“Nút thắt lớn nhất của thị trường địa ốc hiện nay nằm ở vấn đề pháp lý chưa được tháo gỡ triệt để. Nhưng nhìn nhận dưới góc độ tích cực thì thị trường vẫn đang được điều tiết tốt hơn về chính sách tài khóa và chính sách tiền tệ” - Vị chuyên gia nói.

Cũng theo một số chuyên gia trong ngành, thời gian tới với sự phục hồi của nền kinh tế và sự phát triển của cơ sở hạ tầng sẽ giúp cải thiện thu nhập của người dân. Qua đó tác động tích cực tới thị trường địa ốc.

Lấy ví dụ ở khu vực phía Nam, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt cho rằng, hệ thống các tuyến đường Vành đai không chỉ tác động tích cực tới TP. HCM mà cho cả các tỉnh Đồng Nai, Bình Dương, Long An và tạo ra sự đổi mới cho toàn bộ khu vực.

Bên cạnh đó, tuyến đường sắt trên cao (Metro) đã tạo ra một diện mạo mới cho cả khu Đông TP. HCM. Những dự án địa ốc “ăn theo” tuyến Metro ghi nhận mức tăng giá khá tốt. Thậm chí có dự án tăng gần 150%. Ngoài ra, các dự án khác cũng tăng phổ biến ở mức 50 - 70%.

Có thể thấy, hệ thống Metro sắp đưa vào vận hành khả năng cao sẽ làm thay đổi định hướng về đầu tư hạ tầng. TP. HCM trong tương lai sẽ hình thành các dự án đô thị gắn liền với hệ thống giao thông, trong đó có các tuyến Metro.