Đầu năm mua, cuối năm bán: Đất nền cắt lỗ đang là món hàng rẻ nhưng không "hot"

Theo Dân Trí, Tổng Giám đốc Công ty Việt An Hòa - Ông Trần Khánh Quang cho hay, thị trường bất động sản đang tràn ngập những thông tin về "cắt lỗ", "xả hàng"... tuy nhiên nói chính xác thì chỉ là giảm lợi nhuận. Việc tăng giá vẫn tiếp tục diễn ra, vùng trũng dự kiến sẽ xuất hiện vào năm 2023.

Theo các phân tích từ giới chuyên gia, khó khăn trên thị trường bất động sản sẽ không thể giải quyết hết chỉ trong một thời gian ngắn. Do đó, nhà đầu tư cần xem xét, cân nhắc kỹ về việc rót tiền, thậm chí vay nặng lãi để giữ tài sản chờ lên giá. Nếu có nhiều rủi ro, thì lời khuyên luôn là nhanh chóng cắt lỗ.

Thực tế, sau khi hết thời hạn ân hạn nợ gốc, nhiều người hiện tại phải trả lãi suất vay ngân hàng tới 12 - 14%/năm, điều này khiến áp lực tài chính rất lớn, không ít người phải đi vay ngoài để trả lãi. Để thoát hàng thì không còn cách nào khác ngoài việc phải giảm giá tài sản về mức "chấp nhận được". 

"Đằng nào rồi cũng phải giảm, vậy thì thay vì rót tiền vào để gồng lỗ, các nhà đầu tư bị ngộp nên mạnh tay giảm giá sâu hơn nữa. Đầu tư phải có thắng có thua, vì thế nếu cảm thấy áp lực quá lớn thì nên dứt khoát thu tiền về, đợi các cơ hội sau. Việc cố "gồng" chỉ khiến thiệt hại ngày càng lớn" - Ông Quang khuyến cáo.

Đất nền ven đô đã hết thời

Thực tế là thị trường bất động sản ven Hà Nội trong mấy năm gần đây liên tục xảy ra sốt đất, nhiều nơi ghi nhận giá tăng gấp 2 - 3 lần so với năm 2018. Tuy nhiên, từ khoảng đầu quý II/2022, sau hàng loạt quyết định cấm phân lô tách thửa, siết chặt tín dụng bất động sản thì thị trường đất nền vùng ven cũng chững hẳn lại.

Khảo sát gần đây cho thấy, tại những khu vực ven Hà Nội từng có những cơn sốt như Sơn Tây, Thạch Thất, Sóc Sơn… hiện tại các giao dịch đều trầm lắng. Giá đất đồng loạt sụt giảm tới 20 - 30%, thậm chí giảm đến 40% so với giai đoạn đầu năm.

Đặc biệt là, giá đất nền được phân lô, tách thửa có xu hướng giảm mạnh. Loại đất nền này trước đó có giá từ 18 - 24 triệu đồng/lô. Tuy nhiên, nhiều người hiện đang cắt lỗ ồ ạt, giảm giá đến hơn 30%.

Nhiều môi giới bán nhà đất trong khu vực Thạch Thất cho biết, không chỉ không có khách mua, các văn phòng môi giới BĐS cũng hạn chế nhận bán loại đất này.

Bên cạnh đó, các nhà đầu tư nhiều lô đất đấu giá ở các huyện vùng ven Hà Nội cũng thi nhau thoát hàng. Tại khu đất đấu giá thuộc xã Ngọc Mỹ (Quốc Oai), nơi giá đất từng được trả tới gần 100 triệu đồng/m2, gấp 2 - 3 lần giá đất cùng khu vực. Rất nhiều nhà đầu tư chỉ cần sang tay là có thể lời được vài trăm triệu đồng. Nhưng hiện tại, với những ai đã dùng đòn bẩy tài chính để đầu tư vào đây thì đang phải giảm giá thoát hàng.

Giảm giá sâu cũng không thu hút người mua

Anh Yên - Chủ một văn phòng giao dịch bất động sản khu vực Hòa Lạc cho hay, giá đất hiện nay tại nhiều khu vực từng là điểm sốt nóng đầu năm giờ đã hạ nhiệt. Ban đầu là vì Sở Tài nguyên và Môi trường đã yêu cầu các cơ quan liên quan kiểm soát việc giải quyết thủ tục chia tách thửa đối với thửa đất gồm đất ở và đất nông nghiệp, đất nông nghiệp, thửa đất phi nông nghiệp không có đất ở…

"Sau lệnh siết tách thửa thì thị trường bất động sản ven Hà Nội vắng vẻ hơn nhiều. Tới nay thì thấy rõ hiện tượng bán tháo" - Anh Yên nói.

Không ít các môi giới nhà đất tại những khu vực ven thành phố phải thừa nhận rằng, trước đây, những nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mua vào những quỹ đất rộng rồi tách thửa để bán lại, đến nay những mảnh đất đó đều không có khách.

Báo cáo quý III/2022 của một số đơn vị nghiên cứu thị trường BĐS cho thấy, mức độ quan tâm đất nền Hà Nội đã giảm 18%, kéo theo là giá rao bán đất tại một số quận, huyện giảm đáng kể so với quý trước. Trong đó, mức độ quan tâm đất nền Quốc Oai giảm mạnh nhất là 39%, Sóc Sơn giảm 30%, Gia Lâm 28% và Thanh Trì 24%. Còn tại khu vực gần trung tâm hơn như Long Biên, Hà Đông, Hoài Đức, Đông Anh có mức giảm lần lượt là 21%, 18%, 17% và 8%.

Giá rao bán có xu hướng giảm mạnh, nhất là tại Long Biên, Thanh Trì giảm 10% và 9%, huyện Đông Anh và Quốc Oai đều giảm 1%.

Giám đốc cấp cao, bộ phận Nghiên cứu, Savills Hà Nội Đỗ Thu Hằng nhận định, đất nền ngoài trung tâm được dự báo sẽ gặp nhiều ảnh hưởng nhất trong giai đoạn hiện nay, nhiều khả năng chịu sức ép giảm giá. Các sản phẩm này đã bị đẩy giá lên quá cao suốt thời gian qua.

Bà Hằng cũng cho rằng, các nhà đầu tư loại hình này thường sẽ dùng đòn bẩy tài chính nhiều hơn những loại hình khác. Vì vậy, khi lãi suất cho vay được điều chỉnh, cả áp lực thanh toán và trả lãi tăng cao thì giá bán sẽ bị điều chỉnh nhiều hơn.

Bà Hằng cũng khuyến cáo, người mua đang dần trở nên cẩn trọng hơn khi tham gia thị trường, bởi giá bán tăng cao, nhiều dự án bất động sản không đảm bảo pháp lý.

Tuy nhiên, vị chuyên gia cũng cho rằng, Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi và những chính sách, quy định mới như loại bỏ khung đất hoặc mức thuế cao hơn cho người sở hữu nhiều đất, nhà ở, chậm sử dụng hay bỏ hoang… được thông qua sẽ hạn chế được hoạt động đầu cơ, tích trữ, giúp thị trường thanh lọc và gia tăng chất lượng dự án. Ngoài ra còn đem lại tính minh bạch và gia tăng tính an toàn cho thị trường, tạo niềm tin cho người mua.