Đất nền khu vực ngoài trung tâm Hà Nội chịu sức ép giảm giá 

Các phân khúc chứng kiến nhiều biến động 

Theo vietnamfinance.vn, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao bộ phận nghiên cứu Savills Hà Nội cho biết, giá đất nền tại các khu vực vùng ven Thủ đô đã được đẩy lên cao trong thời gian qua, tạo nên những cơn sốt đất. Trong khi đó, các nhà đầu tư loại hình này thường sử dụng đòn bẩy tài chính hơn so với các loại hình khác. Vì vậy, khi các ngân hàng đồng loạt điều chỉnh lãi cho vay khiến áp lực thanh toán và trả lãi tăng cao thì có khả năng giá đất nền ven đô sẽ có sự điều chỉnh về giá nhiều hơn. 

Về phân khúc nhà ở thấp tầng, bà Hằng nhận định xu hướng giảm giá sẽ không quá rõ ràng. Bởi trong những năm gần đây, phân khúc này có nguồn cung hạn chế. Nhưng nhu cầu lại đến từ khách hàng cho thu nhập cao, sử dụng nguồn vốn nhàn rỗi mua nhà để ở hoặc cải tạo lại và cho thuê. Vì vậy, người mua sử dụng đòn bẩy tài chính đối với loại hình này là không nhiều, áp lực thanh toán không lớn nên sự điều chỉnh về giá rất hạn chế. 

Về phân khúc căn hộ, vị giám đốc cho hay ở thị trường căn hộ sơ cấp, nếu chi phí và kỳ vọng đầu tư phù hợp thì giá bán sẽ được giữ tại mức hợp lý. Trường hợp chi phí ở mức cao hơn so với dự kiến sẽ kéo theo giá tăng cao. Nếu mức giá này thậm chí cao hơn so với dự án cùng phân khúc và cùng vị trí thì sẽ khó bán và phải điều chỉnh giá. 

Bà Hằng cho biết, trong thời gian gần đây nhiều chủ đầu tư đã có những điều chỉnh về dòng tiền nhằm thu hút người mua. Chủ đầu tư không áp dụng hình thức giảm giá trực tiếp mà có thể đưa ra những chiết khấu hợp lý cho người mua thanh toán sớm hoặc thanh toán nhanh để hai bên cùng có lợi trong giao dịch mua bán. 

Ở thị trường căn hộ thứ cấp đã ghi nhận một số nhà đầu tư quyết định giảm giá, bởi những tác động từ tín dụng bị hạn chế, lãi suất cho vay tăng cao gây áp lực lên thanh khoản, tác động tới lợi nhuận đầu tư kỳ vọng. 

Về phân khúc biệt thự và nhà liền kề trong quý IV, bà Hằng cho rằng lượng giao dịch sẽ không thể bằng so với thời điểm những quý cuối năm của các năm trước. Nguyên nhân dẫn đến tình trạng này là tín dụng bị hạn chế, thị trường có những sản phẩm đang neo ở mức giá cao, trong khi đó nguồn cầu lại tập trung ở những sản phẩm vừa túi tiền. 

Đại diện Savills cho biết thêm, giá bán tăng cao, nhiều dự án không đảm bảo về mặt pháp lý khiến người mua càng trở nên cẩn trọng hơn khi tham gia thị trường. Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi và những chính sách, quy định mới như loại bỏ khung giá đất cho các dự án bất động sản, áp dụng mức thuế cao hơn đối với người sở hữu nhiều đất, nhà ở, bỏ hoang hoặc chậm sử dụng. Điều này sẽ giúp hạn chế tình trạng đầu cơ, tích trữ, giúp thanh lọc và gia tăng chất lượng dự án, đồng thời đem lại tính minh bạch và sự an toàn cho thị trường, tạo niềm tin cho người mua.

Để so sánh với thời điểm trầm lắng của thị trường những năm 2011 - 2012, bà Hằng cho rằng bất động sản trong giai đoạn hiện nay vẫn cho thấy nhu cầu khách hàng có nhu cầu thực mua để ở. Nguồn cung vẫn có những sản phẩm chất lượng tốt và tiện ích hiện đại. 

“Vào những năm 2011 - 2012, niềm tin đối với việc bàn giao sản phẩm bị ảnh hưởng nặng nề. Tuy nhiên, nhiều sản phẩm hiện nay vẫn có thể được bàn giao đúng tiến độ, đúng chất lượng cam kết dù vẫn còn tồn tại những khó khăn về dòng tiền. Khi giá bán hợp lý và sản phẩm của chủ đầu tư uy tín, những người có nhu cầu thực sự vẫn quyết định mua để sử dụng”, bà Hằng nói.

Thời điểm nào nên xuống tiền?

Có thể thấy, trong bối cảnh thị trường có nhiều biến động về giá như hiện nay, đâu là thời điểm thích hợp cho các nhà đầu tư xuống tiền để đạt được mức lợi nhuận cao. Các chuyên gia cho rằng khi giá vẫn cao so với mặt bằng chung các dự án xung quanh thì nhà đầu tư có thể chờ đợi các nguồn cung sơ cấp mới đưa ra thị trường. 

Do đó, Giám đốc Cấp cao bộ phận nghiên cứu Savills Hà Nội lưu ý người mua nhà hiện nay cần hết sức thận trọng. Khi mua sản phẩm bất động sản điều đầu tiên cần là một sản phẩm ưng ý, không chỉ về chất lượng xây dựng mà còn là các tiện ích được tính toán hợp lý để cuộc sống thêm thuận tiện. 

Về phía chủ đầu tư, bà Hằng nhận định đơn vị đầu tư không chỉ dừng lại ở việc phát triển tiện ích nội khu dự án mà đối với các đại dự án còn cần các tiện ích đi kèm như ăn uống, mua sắm, phục vụ đời sống hàng ngày. Đối với các tòa nhà có khối đế thương mại thì cần tính toán hợp lý để thu hút khách thuê, mang lại sản phẩm hấp dẫn thu hút người mua. 

“Đặc biệt chủ đầu tư cũng cần quản lý bài bản dự án để mang lại sự yên tâm cho người mua khi sinh sống hoặc để khi bán cũng đảm bảo về giá. Do đó, phải tính bài toán hợp lý trong tổng thể thì mới có thể thành công”, Giám đốc Savills Hà Nội nói.

Nhiều chuyên gia khuyến cáo thị trường nhà đất đang chịu ảnh hưởng của việc kiểm soát tín dụng, khách hàng chủ yếu mua lúc này bằng “tiền tươi” do đó nên lựa chọn những dự án được bảo chứng về chất lượng, có chủ đầu tư uy tín, đơn vị quản lý, vận hành chuyên nghiệp.