Đất nền ven biển qua thời “một vốn bốn lời”

Thời hoàng kim

Nhìn lại một thập niên trước, những cung đường ven biển ở các thành phố du lịch như Nha Trang, Đà Nẵng, Cam Ranh hay Quy Nhơn, giá đất còn khá thấp, chỉ quanh mức vài triệu đồng/m2. Thời điểm ấy, giới đầu tư mặc định bất động sản ven biển là thị trường chỉ dành cho những nhà giàu hoặc khách hàng lắm tiền, nhiều vốn. Khoảng năm 2016 – 2018 khi giá bán liên tục “nhảy múa”, một số nhà đầu tư thức thời đã quan tâm và mua các lô đất ven biển. Lợi nhuận vì thế cũng tăng theo, có những người chỉ sau 1 năm đầu tư có thể bán lại với giá gấp nhiều lần.

Anh Nguyễn Xuân Long (huyện Thiệu Hóa, tỉnh Thanh Hóa) cho biết, giữa năm 2016 sau nhiều lần đắn đo, khảo sát khắp nơi, gia đình anh quyết định mua một lô đất nằm dọc tuyến đường Nguyễn Tất Thành thuộc thành phố Nha Trang của tỉnh Khánh Hòa. Anh Long cho biết, thời điểm này anh mua với giá 15 triệu đồng và đến cuối năm 2017 anh “chốt lời”, qua môi giới bán cho nhà đầu tư khác với giá 42 triệu đồng/m2. “Nếu tôi mà giữ thêm đến năm 2019 thì lô đất ấy đã tăng lên với mức giá từ 60 – 70 triệu đồng/m2. Tôi không ngờ giá đất nền ven biển lại tăng nhanh đến vậy”, nhà đầu tư 42 tuổi chia sẻ.

Là người “phất lên” nhờ đầu tư đất nền ven biển, chị Hoàng Thị Liên (39 tuổi ở huyện Can Lộc, tỉnh Hà Tĩnh) cho hay, năm 2015 khi “tay ngang” lấn sân vào lĩnh vực bất động sản, chị mới có hơn 1,8 tỷ đồng khoản tiền 2 vợ chồng dành dụm được sau 3 năm xuất khẩu lao động ở Nhật Bản trở về. Đến thời điểm trước dịch Covid-19, chị đã sở hữu rất nhiều bất động sản dọc dải đất miền Trung với giá trị khoảng 20 tỷ đồng.

Chia sẻ về bí quyết đầu tư bất động sản, chị Liên cho biết: “Ngày đó, tôi chủ yếu đầu tư đất có sổ đỏ khu vực ven biển, bám các thành phố có lợi thế phát triển du lịch. Phân khúc này có tính thanh khoản tốt, tốc độ tăng giá nhanh”.

Theo lời kể lại, thời điểm đầu, chủ yếu chị Liên đầu tư theo hội nhóm để giảm rủi ro về vốn cũng như có nhiều kênh tham khảo về pháp lý đối với những người mới vào nghề như chị.

“Nhóm của tôi tập trung vào thị trường bất đống ản vùng ven khu vực Bắc Trung Bộ như Quảng Bình, Quảng Trị, Thừa Thiên Huế. Ngày trước giá đất ở đây còn rẻ, dân đầu tư chưa đổ về nhiều. Thường thì sau khi tăng giá gấp 2 hoặc gấp 3, thấp nhất là lãi 50% chúng tôi bán đi để thu hồi vốn và đầu tư ở các vị trí tiềm năng hơn. Sau khi có kinh nghiệm và cầm trong tay khoản vốn tương đối ổn định, tôi đã tách ra đầu tư riêng. Lô đất tôi đầu tư sinh lời nhất là ở thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình mua với giá 4 triệu đồng/mét dài và bán lại với giá 21 triệu đồng/mét dài. Thời điểm thị trường đất nền ven biển nóng sốt, có những lô đất đẹp ở thành phố Quy Nhơn, tỉnh Bình Định của bạn tôi đầu tư được bán với giá 130 triệu đồng/mét ngang, tăng 8 lần so với giá đầu tư”, chị Liên kể.

Người phụ nữ này cho biết, những khu vực bám biển nhưng chưa phát triển về du lịch thì chính là cơ hội cho các nhà đầu tư khi giá đất vô cùng rẻ. Giờ thì người ta thích xây nhà hướng biển, làm dự án còn địa phương thì cải thiện hạ tầng, phát triển du lịch nên giá đất cứ tăng vù vù.

Chỉ biết chờ đợi và hy vọng

Nhận định về thị trường ở thời điểm hiện tại, chị Hoàng Thị Liên cho biết, lợi nhuận không còn như vài năm trước vì giá phân khúc này đã được đẩy lên khá cao. Chưa kể, nhiều lô đất chưa có sổ đỏ hoặc không đáp ứng tiêu chí pháp lý để làm sổ, thậm chí nằm trong quy hoạch dự án khiến nhiều nhà đầu tư gặp rủi ro, không thể thoát hàng.

Dù đã “ăn nên làm ra” nhờ đầu tư đất nền ven biển nhưng chị Liên cũng đang bị “chôn vốn” ở 4 lô đất ven bờ biển khu vực Quảng Xương (Thanh Hóa) và huyện Vĩnh Linh, tỉnh Quảng Trị. Tháng 11/2022, gia đình cần tiền nhưng chị vẫn không thể tìm được khách mua vì đa phần họ chê giá cao trong khi thị trường đã giảm nhiệt.

Không phải ai cũng chủ đồng được dòng tiền đầu tư như chị Liên, nhiều nhà đầu tư đất nền ven biển đang “ngồi trên đống lửa” vì mức lãi suất vay ngân hàng nhảy múa theo chiều mũi tên đi lên. Điển hình như trường hợp của ông Lê Văn Đảm (62 tuổi, ở huyện Nam Trực, tỉnh Nam Định), một nhà đầu tư tay ngang đầu tư 3 tỷ đồng mua đất nền ven biển ở Quảng Bình (trong đó vay ngân hàng 1,2 tỷ. Lô đất này anh mua vào với mức giá 19 triệu đồng/m2, nay khách chỉ trả giá 14-15 triệu đồng/m2.

“Thực ra tôi vẫn cố trả lãi ngân hàng được thêm vài tháng nêu chưa muốn bán cắt lỗ để thu hồi vốn. Tuy nhiên theo dự báo thì thị trường bất động sản nói chung và phân khúc đất nền ven biển nói riêng vẫn tiếp tục ảm đạm nên tôi vô cùng lo lắng”, ông Đảm buồn rầu nói.

Qua khảo sát, một số khu vực đất nền ven biển như ở tỉnh Thanh Hóa, Quảng Bình, Hải Phòng từng có mức tăng trưởng mạnh trong hai năm 2020 và 2021 đến nay liên tục giảm tốc cả về giá và thanh khoản. Trong bối cảnh khó chồng khó, nhiều nhà đầu tư vẫn nuôi hy vọng chính sách về bất động sản thay đổi theo chiều hướng tích cực cùng với cú hích hạ tầng để đất nền ven biển có thể tăng trưởng trở lại.

Các chuyên gia cho biết, cùng trong xu hướng thị trường bất động sản gặp khó, đất nền ven biển cũng lâm vào cảnh bí bách khi không có giao dịch, thanh khoản. Tuy nhiên đây là thời điểm nhạy cảm, nhà đầu tư cần bình tĩnh, chờ đợi, nên hạn chế mua ra, bán vào. Để giảm thiểu rủi ro, nhà đầu tư quan tâm đến đất nền ven biển cần lưu ý đến các yếu tố gồm thông tin quy hoạch, pháp lý rõ ràng, sự hiện diện của các chủ đầu tư lớn và diễn biến thực tế của thị trường.