Đất nền ở khu vực nào đang cắt lỗ mạnh?

Thị trường vùng ven Hà Nội đang chứng kiến cơn sóng ngầm giảm giá trong bức tranh ảm đạm chung của thị trường bất động sản. Một số nơi ghi nhận trung bình giá giảm khoảng 10-20%.

Thông tin “bán đất cắt lỗ” cách đây chừng 1 tháng từng được người mua cho rằng đó là “chiêu trò”, và họ tỏ rõ sự nghi ngờ về điều này. Không ít người cho rằng thực tế chủ đất cắt lãi khi mức giá chào hàng vẫn duy trì ở mức cao. Tuy nhiên, đến thời điểm này, cơn sóng ngầm giảm giá trên thị trường đất thổ cư và đất nền vùng ven Hà Nội đã bắt đầu lộ diện.

Anh Minh Hải (Sóc Sơn, Hà Nội) hiện là một công nhân cho một công ty dịch vụ ở sân bay Nội Bài. Anh có dự định mua một lô đất 70-80m2 để xây nhà. Anh Hải đã liên hệ với môi giới khu vực Sóc Sơn khi xác định tài chính mua đất tầm 1 tỷ đồng.

Nếu là giai đoạn tháng 10 năm nay, phía môi giới đưa ra thông báo rằng khó tìm được lô đất nào nằm ở vị trí đẹp, đường ngõ ô tô qua với mức tài chính khoảng 1 tỷ đồng.

Anh Hải cho hay: “Tuy nhiên, cách đây 1 tuần, môi giới thông báo với tôi rằng có nhiều lô đất đẹp đang cắt lỗ. Với mức tài chính khoảng 1 tỷ đồng hoặc chênh thêm 100, 200 triệu đồng đều có rất nhiều sự lựa chọn. Những lô đất nằm trong ngõ, ô tô đỗ tận lô từng có giá lên tới mức 12-25 triệu đồng/ m2 nhưng hiện tại chỉ có giá 9-10 triệu đồng/m2. Mức giá này đã xuất hiện ở nhiều lô đất đáp ứng được tiêu chí ban đầu đặt ra”.

Theo khảo sát, một số khu vực từng tăng giá mạnh theo cơn sốt đất đường Vành đai 4 đi qua như xã Minh Trí, Hiền Ninh (huyện Sóc Sơn) từng chứng kiến mức giá chạm ngưỡng 40 triệu đồng/ m2 với lô đất đẹp, có giáp trục đường ô tô. Nhiều lô đất đến thời điểm này đang được chủ nhân rao bán với mức giảm giá 30-32 triệu đồng/ m2.

Giá của những lô đất trong ngõ từng được rao bán 10-15 triệu đồng/ m2 hiện đã giảm nhiệt chỉ còn 7-8 triệu đồng/ m2. Môi giới khu vực này cho biết thị trường đang ghi nhận lượng hàng rao bán khá nhiêu.

Giá đất dịch vụ thuộc Lai Xá, Kim Chung Di Trạch, Vân Canh ở khu vực Hoài Đức từng tăng lên mức 90-100 triệu đồng/ m2, nhưng hiện tại mức giá này chỉ dao động trong khoảng 70-80 triệu đồng/ m2.

Tại khu vực An Khánh, giá đất dịch vụ cũng chỉ có mức tương đương, thậm chí giá của một số lô đất cần bán ngay còn giảm xuống còn 65-69 triệu đồng/ m2. Mức giá của lô đất thổ cư, sát trục đường ô tô đi qua dao động từ 40-55 triệu đồng/ m2.

Giá đất dịch vụ ở khu vực như Đồng Mai tại Hà Đông hạ ở mức 40-45 triệu đồng/ m2. Trước đó, vào thời điểm có sóng Vành đai 4, một số chủ đất đã hét giá 70 triệu đồng/ m2. Ở khu vực như Biên Giang, mức giá cũng đã hạ nhiệt.

Cách đây 1 năm, giá lô đất lớn 600-1000m2 (dạng đất trồng cây lâu năm) tại Chương Mỹ là 4-5 triệu đồng/m2, thế nhưng hiện tại không có người mua. Loại đất này giảm giá xuống khoảng 3-4 triệu đồng/m2. Trong khi mức giảm giá của đất thổ cư trung bình từ 5-10%.

Lô đất mặt tiền Ngô Xuân Quảng tại thị trường đất nền Gia Lâm từng được rao bán với giá 140-160 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, chủ đất hạ chỉ còn 100-120 triệu đồng/ m2 ở thời điểm này.

Khu đô thị 31ha hay khu tái định cư Trâu Quỳ là một số vị trí khác từng được mua và chào bán với mức giá không dưới 100 triệu đồng/ m2, trong khi mức giá bán hiện dao động trong khoảng 85-95 triệu đồng/ m2. Những vị trí mặt đường Dương Xá hay Đào Nguyên cũng từng được mua trong vùng giá 60-75 triệu đồng/ m2, nhưng hiện đã giảm còn hơn 50 triệu đồng/m2.

Trong khi những lô đất mặt tiền đường kinh doanh tại Nguyên Khê, Tiên Dương, Xuân Canh hay Đông Hội ở khu vực Đông Anh có giá rao bán ở giai đoạn sốt đất năm ngoái đều khởi điểm ở mức 60 triệu đồng/ m2 trở lên. Một số lô đất còn bị đẩy giá lên tới 70-110 triệu đồng/ m2. Tuy nhiên, hiện tại chủ đất chỉ chào giá 40 triệu đồng/ m2, và giá của một vài lô vị trí đẹp hơn cũng chỉ ngoài 50 triệu đồng/ m2.

Dự báo, giai đoạn cuối năm 2022 và đầu năm 2023 sẽ tiếp tục chứng kiến làn sóng cắt lỗ sâu trong bối cảnh tâm lý nhà đầu tư đang biến động khi đứng trước những chỉ số không mấy lạc quan của thị trường như room tín dụng thu hẹp và lạm phát tăng cao.

Tâm lý bán tháo, thu hồi dòng tiền là tình trạng đang xảy ra với những nhà đầu tư lướt sóng bằng dòng tiền ngân hàng. Nhà đầu tư giàu kinh nghiệm trên thị trường bất động sản cho rằng làn sóng cắt lỗ sẽ tiếp tục kéo dài và cơ hội đối với người có tiềm lực mạnh về tài chính đang dần xuất hiện.

Các chuyên gia cho biết giá bán đất nền đã bắt đầu giảm giá, đã có sự hạ nhiệt kể từ quý III/2022 khi chủ đất cắt lỗ. Ở phân khúc đất nền, giá bán đã giảm từ khá nhiều các quận huyện như Thanh Trì, Long Biên.

Các chuyên gia cho rằng suốt 2 quý vừa qua, phân khúc đất nền trở nên ảm đạm vì chính thị trường đã gây nên sức ép lớn đối với các nhà đầu tư, nhất là những nhà đầu tư đang dùng đòn bẩy tài chính lớn. Áp lực về lãi vay, vốn vay, áp lực quay vòng vốn hay thanh khoản sẽ là rất lớn đối với những nhà đầu tư sở hữu nhiều đất nền. Nhà đầu tư buộc phải cắt lỗ, giảm giá vì nhiều tác động tiêu cực. Họ hạ giá vì mong muốn bán được đất nền của mình nhằm giải quyết bài toán áp lực về tài chính khác và có vòng vốn quay vòng.